SOHO中國或被私有化，潘石屹幹不好就賣掉？

原創

3月10日上午十一點，SOHO中國（00410-HK）股票停牌。

在停牌前一刻，公司股價急速上漲，截至停牌，報4.10港元，漲幅高達37.58%，最新市值約213.18億港元。

消息面上，傳言公司正與黑石就私有化進行談判，交易價值40億美元，折合人民幣約為277.3億元。

雙方談判已經持續一段時間，相關交易細節將不久敲定。據傳黑石提出的私有化報價為6港元/股，較SOHO中國3月9日收市價2.98港元溢價約1倍。

3月11日，SOHO中國公告確認，正與海外金融投資者洽談，以探討進行戰略合作的可能性。

但公司亦表示，這可能導致、也可能不會導致就公司的全部已發行股份作出全面要約。

上市公司幹不好就賣掉？

自從不再做房地產開發業務，SOHO中國近年發展一直較為低調。雖潘石屹不再對房地產開發進行投入，但靠著坐地收租的生意，公司營收、淨利還是有保證的。

Wind數據顯示，2015-2018年，公司營收分别約為14.04億元、19.62億元、22.82億元、20.89億元。2019年前6個月約為10.66億元。

上述年份對應扣非後歸屬母公司股東的淨利潤約為3.72億元、9.25億元、41.92億元、6.61億元。2019年前6個月約為5.65億元。

「瘦死的駱駝比馬大」，即使不做房開業務，SOHO中國實力仍堪比一家中小型房地產開發企業，潘石屹仍是有錢的大佬。

Wind數據顯示，SOHO中國自2006年至今已經分紅12次，累計現金分紅207.78億元。

按照潘石屹及其夫人張欣持有該公司63.93%股權計算，兩人累計可以獲得現金分紅133億元。

儘管近幾年潘石屹陸續有抛售SOHO中國資產，自2014年以來一路變賣上海、北京的商業廣場、商務樓。

但這或也是作為上市公司，為挽回業績的一種手段。掙紮過、努力過，SOHO中國主業營收增長仍是疲軟。

這類公司只能為實控人提供優越生活，作為上市公司卻不合格。潘總也是做了綜合考慮，終於在2019年底準備出售核心資產了。

也就在這個時候，SOHO中國與黑石的「绯聞」就傳出來了。

2019年10月，公司將旗下光華路SOHO、望京SOHOT3，以及上海SOHO復興廣場打包出售，總價為500億元-600億元。

接盤方正是黑石集團與新加坡國有控股的GIC公司。

搭上黑石，潘石屹唱得哪出戲？

從變賣非核心資產，到2019年底改口出售核心資產，再到傳出私有化退市之說，潘石屹從一位地產大佬，已經蛻變成資本玩家。

此次搭上黑石，潘石屹為何能容忍私有化退市呢？

首先，就SOHO中國主營業務看，一直專注於服務於小微企業的SOHO辦公樓，受寫字樓大環境影響，租金回報率一直處於較低水平。

潘石屹自己也說，美國辦公樓租金回報率接近4%，紐約都是5%、6%，中國租金回報率我都不好意思說。

如果未來幾年間全球以及中國經濟仍然下行，那麽這個租金回報率是難以大概率提升的。

放手放開業務的潘總，最後也終於準備與房地產徹底劃分界限了？假如真像市場傳聞的交易對象是黑石，這意味著「八大金剛」地標也將花落外資房地產私募。

美國黑石基金是全球最大的房地產私募基金，號稱「全球最大房東」。近兩年來，以黑石為代表的外資私募一直在入手中國商務地產。

其中黑石曾在2019年以15億美元收購長海長泰廣場；4.8億美元收購西安、鄭州三處購物中心。

潘石屹不願意幹的，黑石接手幹。其實黑石做得也是低買高賣的生意。從2019年加大對中國商業地產投資看，外資認為現在是商業地產底部時期。

將來加以改造後，可以高價出售獲利。這種邏輯正好是2007年外資淘金中國商業地產的邏輯。