朗詩綠色地產:真的沒有「再融資壓力」?

日期:2020年2月19日 下午4:50作者:藍燈籠 編輯:彭尚京
朗詩綠色地產:真的沒有「再融資壓力」?

近年由於資金收緊,房地產企業的日子都不大好過。大型房企尚且面對高槓桿、融資難的壓力,競爭力欠佳的中小房企,境況又能好到哪里去。

今年年初的新型冠狀病毒疫情令大部分實業、行業因各種原因而受到影響,這些影響很可能逐步體現在上市公司的2020年上半年業績中。要儘快從疫情的打擊中恢復過來,資金成了一個非常重要的驅動因素,中央推出了多項措施增加資金流動性,活化資金流來復興百業。

當然,政策會將資金指向最有需要的實業,例如醫療、醫務、受疫情影響的小微民營企業。中央對於穩定樓市的決心不會因為疫情而改變,所以中小房企能否從這一波的放松資金流動性中受惠?未必。

朗詩澄清不存在「再融資風險」

主要在中國及美國從事物業投資、發展及管理的朗詩綠色集團(00106-HK)突發自願公告指,世界三大評級機構之一惠譽最近發佈的一份報告(以及後來財新報道轉述)中,提及其2020年2月至6月到期的資本市場債務面臨高的再融資風險,其特此澄清相關表述不符合事實。

朗詩表示其截至2019年底的一年内到期債務約為24億元人民幣(未經審計,下同),現金餘額約為47.6億元人民幣,現金短債比為1.98:1。

該公司指,於2020年1月在境外市場成功發行2億美元公募債用以置換2020年4月到期的2億美元債,完成置換後,一年内到期債務下降至10億元人民幣,現金/短期債務比率提升至4.76倍。

朗詩強調其一貫秉持財務穩健策略。2018年末,該公司的淨負債率為34%,2019年末淨負債率預計低於50%。該公司還表示,各項目經營情況良好,運營資金充裕,預計疫情不會對其全年現金流產生影響。

朗詩的財務狀況是否如其所述理想呢?筆者有些不一樣的看法,且將數據抛出,諸位看官自行判斷。

現金流

朗詩主要從事中國和美國房地產開發和銷售、管理服務、辦公物業投資等業務。2019年上半年,中國和美國的房地產開發和銷售業務收入佔總收入的83.64%,佔了分部利潤(息稅前利潤)的81.18%。由此可見,房地產開發和銷售是該公司最主要的收入和盈利來源。

我們知道房地產開發和銷售業務的資金循環一般是:融資-拿地開發-預售回款-償還利息-交付確認收入,也就是說,現金流入的產生要先於收入的確認,銷售款扣減所有運營成本後還要償還貸款利息,之後的現金利潤才歸於股東,而且房企要發展,僅僅建房子和賣房子並不足夠,還要拿地和拿項目,以確保未來的增長,所以不能單看回款,還要看拿地和項目成本的支出。

2019年上半年,「朗詩出品」的簽約銷售額約為114.8億元,物業銷售權益項目的簽約銷售額約為69.2億元,同期,該集團共獲取16個項目,其中中國境内8個,美國7個。2019年上半年,朗詩的經營現金流出淨額達到了7.81億元人民幣,同比大增30.6%。由此可見,儘管簽約銷售額過百億,該公司仍處於經營淨現金流出的狀態。

不過該公司發佈的2019年全年經營數據顯示,上市公司2019年的簽約銷售額(包括委託開發管理項目)同比增長5.98%,至380.97億元人民幣,其中下半年的簽約銷售額同比增長38.35%,頗為不錯,也許能為其下半年「轉正」。

我們留意到,朗詩會通過投資的方式獲取項目。2017年和2018年,該公司都錄得經營活動淨現金流入,但同時都產生了逾10億元的投資淨流出,兩相抵消,用來償還借款和派發股息的資金就少了。所以,該公司仍需要通過再融資來為貸款展期和派發股息。

從上表可見,過去幾年朗詩的經營活動和投資活動合併現金流大部分時間為負數,需要依靠融資活動來補充,所以融資活動基本是淨現金流入,反映其通過貸款、股東貸款資本化、股權等進行融資。

利息成本增加

在損益表中,朗詩將部分融資成本資本化,意思就是將一部分融資成本記錄到資產一項,但值得注意的是,資本化部分的融資成本是實實在在的利息開支,是其需要支付的現金成本,並非說將其記入資產項就可以忽略。

2019年上半年,朗詩實際財務費用為4.15億元人民幣,如果抵扣1341.5萬元人民幣財務收入,則財務費用淨額為4.02億元人民幣,相當於期内收入的19.22%,同比增長15.52%。上半年,該公司的毛利率為25.87%,即使不考慮銷售和行政等經營開支,單在毛利率的基礎上再抵扣財務費用淨額,則利潤率只有6.65%。

當然,期内該公司的聯營公司貢獻了一筆接近4億的應佔利潤,比其淨利潤還高,但是筆者留意到聯營公司期内並沒有現金股息派發予該公司,也就是說沒有對其當期現金流帶來多大的助益。

朗詩提到今年1月發行的2億美元公募債是用以置換2020年4月到期的2億美元債。在2018年年報中,該公司提到一筆於2018年發行的有擔保優先債券將於2020年4月25日到期,2019年6月30日的賬面值為13.8864億元人民幣(相當於2億美元),年利率為9.625%,而今年發行的2億美元優先票據的年利率為10.75%。如果是為這筆債券融資,那麽再融資成本或增加了1.125個百分點。

即使不考慮是否為這筆債券融資,今年發行的優先票據利率處於該公司2019年上半年借款利率區間3.34%至13.50%的高位水平,很有可能增加利息成本的水平。

拿地仍需努力

截至2019年6月30日,朗詩擁有項目儲備可售面積672萬平方米,預計可售貨值約1220.1億元人民幣,相當於2018年全年簽約銷售額的3.4倍,2019年全年簽約銷售額的3.2倍,也就是說按過往的數據來看,目前的儲備可能僅夠三年銷售。

2020年1月,朗詩宣佈有條件同意以5070萬美元(大約相當於3.55億元人民幣)的價格,收購一家美國亞利桑那州的房地產開發和銷售公司。截至2019年10月31日,該目標公司擁有及控制約1917塊位於美國亞利桑那州大鳳凰城地區的地塊。

要確保未來的可持續發展,朗詩仍需要繼續努力拿地,所以拿地和投資項目的支出壓力並不小,亦即現金流出的壓力也不小。

總結

總括而言,2020年4月到期的2億美元債務完成置換後,其現金與短期債務之比提高至4.76倍,這個數據確實令人欣慰。不過需要注意的是,該公司需要面對利息成本增加、經營和投資現金流出的壓力,另外還有10億即將在一年内到期的債務。該公司是否真無再融資壓力?諸位自行判斷。

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