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朗诗绿色地产:真的没有“再融资压力”?
原創

日期:2020年2月19日 下午4:50作者:蓝灯笼 編輯:彭尚京

近年由于资金收紧,房地产企业的日子都不大好过。大型房企尚且面对高杠杆、融资难的压力,竞争力欠佳的中小房企,境况又能好到哪里去。

今年年初的新型冠状病毒疫情令大部分实业、行业因各种原因而受到影响,这些影响很可能逐步体现在上市公司的2020年上半年业绩中。要尽快从疫情的打击中恢复过来,资金成了一个非常重要的驱动因素,中央推出了多项措施增加资金流动性,活化资金流来复兴百业。

当然,政策会将资金指向最有需要的实业,例如医疗、医务、受疫情影响的小微民营企业。中央对于稳定楼市的决心不会因为疫情而改变,所以中小房企能否从这一波的放松资金流动性中受惠?未必。

朗诗澄清不存在“再融资风险”

主要在中国及美国从事物业投资、发展及管理的朗诗绿色集团(00106-HK)突发自愿公告指,世界三大评级机构之一惠誉最近发布的一份报告(以及后来财新报道转述)中,提及其2020年2月至6月到期的资本市场债务面临高的再融资风险,其特此澄清相关表述不符合事实。

朗诗表示其截至2019年底的一年内到期债务约为24亿元人民币(未经审计,下同),现金余额约为47.6亿元人民币,现金短债比为1.98:1。

该公司指,于2020年1月在境外市场成功发行2亿美元公募债用以置换2020年4月到期的2亿美元债,完成置换后,一年内到期债务下降至10亿元人民币,现金/短期债务比率提升至4.76倍。

朗诗强调其一贯秉持财务稳健策略。2018年末,该公司的净负债率为34%,2019年末净负债率预计低于50%。该公司还表示,各项目经营情况良好,运营资金充裕,预计疫情不会对其全年现金流产生影响。

朗诗的财务状况是否如其所述理想呢?笔者有些不一样的看法,且将数据抛出,诸位看官自行判断。

现金流

朗诗主要从事中国和美国房地产开发和销售、管理服务、办公物业投资等业务。2019年上半年,中国和美国的房地产开发和销售业务收入占总收入的83.64%,占了分部利润(息税前利润)的81.18%。由此可见,房地产开发和销售是该公司最主要的收入和盈利来源。

我们知道房地产开发和销售业务的资金循环一般是:融资-拿地开发-预售回款-偿还利息-交付确认收入,也就是说,现金流入的产生要先于收入的确认,销售款扣减所有运营成本后还要偿还贷款利息,之后的现金利润才归于股东,而且房企要发展,仅仅建房子和卖房子并不足够,还要拿地和拿项目,以确保未来的增长,所以不能单看回款,还要看拿地和项目成本的支出。

2019年上半年,“朗诗出品”的签约销售额约为114.8亿元,物业销售权益项目的签约销售额约为69.2亿元,同期,该集团共获取16个项目,其中中国境内8个,美国7个。2019年上半年,朗诗的经营现金流出净额达到了7.81亿元人民币,同比大增30.6%。由此可见,尽管签约销售额过百亿,该公司仍处于经营净现金流出的状态。

不过该公司发布的2019年全年经营数据显示,上市公司2019年的签约销售额(包括委托开发管理项目)同比增长5.98%,至380.97亿元人民币,其中下半年的签约销售额同比增长38.35%,颇为不错,也许能为其下半年“转正”。

我们留意到,朗诗会通过投资的方式获取项目。2017年和2018年,该公司都录得经营活动净现金流入,但同时都产生了逾10亿元的投资净流出,两相抵消,用来偿还借款和派发股息的资金就少了。所以,该公司仍需要通过再融资来为贷款展期和派发股息。

朗诗绿色地产:真的没有“再融资压力”?

从上表可见,过去几年朗诗的经营活动和投资活动合并现金流大部分时间为负数,需要依靠融资活动来补充,所以融资活动基本是净现金流入,反映其通过贷款、股东贷款资本化、股权等进行融资。

利息成本增加

在损益表中,朗诗将部分融资成本资本化,意思就是将一部分融资成本记录到资产一项,但值得注意的是,资本化部分的融资成本是实实在在的利息开支,是其需要支付的现金成本,并非说将其记入资产项就可以忽略。

2019年上半年,朗诗实际财务费用为4.15亿元人民币,如果抵扣1341.5万元人民币财务收入,则财务费用净额为4.02亿元人民币,相当于期内收入的19.22%,同比增长15.52%。上半年,该公司的毛利率为25.87%,即使不考虑销售和行政等经营开支,单在毛利率的基础上再抵扣财务费用净额,则利润率只有6.65%。

当然,期内该公司的联营公司贡献了一笔接近4亿的应占利润,比其净利润还高,但是笔者留意到联营公司期内并没有现金股息派发予该公司,也就是说没有对其当期现金流带来多大的助益。

朗诗提到今年1月发行的2亿美元公募债是用以置换2020年4月到期的2亿美元债。在2018年年报中,该公司提到一笔于2018年发行的有担保优先债券将于2020年4月25日到期,2019年6月30日的账面值为13.8864亿元人民币(相当于2亿美元),年利率为9.625%,而今年发行的2亿美元优先票据的年利率为10.75%。如果是为这笔债券融资,那么再融资成本或增加了1.125个百分点。

即使不考虑是否为这笔债券融资,今年发行的优先票据利率处于该公司2019年上半年借款利率区间3.34%至13.50%的高位水平,很有可能增加利息成本的水平。

拿地仍需努力

截至2019年6月30日,朗诗拥有项目储备可售面积672万平方米,预计可售货值约1220.1亿元人民币,相当于2018年全年签约销售额的3.4倍,2019年全年签约销售额的3.2倍,也就是说按过往的数据来看,目前的储备可能仅够三年销售。

2020年1月,朗诗宣布有条件同意以5070万美元(大约相当于3.55亿元人民币)的价格,收购一家美国亚利桑那州的房地产开发和销售公司。截至2019年10月31日,该目标公司拥有及控制约1917块位于美国亚利桑那州大凤凰城地区的地块。

要确保未来的可持续发展,朗诗仍需要继续努力拿地,所以拿地和投资项目的支出压力并不小,亦即现金流出的压力也不小。

总结

总括而言,2020年4月到期的2亿美元债务完成置换后,其现金与短期债务之比提高至4.76倍,这个数据确实令人欣慰。不过需要注意的是,该公司需要面对利息成本增加、经营和投资现金流出的压力,另外还有10亿即将在一年内到期的债务。该公司是否真无再融资压力?诸位自行判断。

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