【會議直擊】越秀地產:今年銷售目標802億,行業全年保持平穩
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日期:2020年3月11日 上午8:23作者:覃漢計 編輯:利晴
【會議直擊】越秀地產:今年銷售目標802億,行業全年保持平穩

越秀地產(00123-HK)是越秀集團控股的房地產開發企業,目前,越秀地產總資產超過2000億元(人民幣,下同)。從2020年1月銷售額來看,越秀地產以34億元的操盤金額名列中國房地產企業操盤榜TOP100的第51名。而在2014年,越秀地產銷售額在中國百強房地產企業銷售額中排名第31位。

在2017年,時任越秀地產董事長的張招興曾表示,公司目標是在2020年銷售規模衝擊1000億元。後來,越秀地產將2019年的銷售目標下調為680億元,而2019年實際銷售額為721.14億元,超過了下調的目標,但是離2017年時定下的千億目標仍有較大差距,2020年千億目標恐難以實現。

而面對疫情的衝擊,越秀地產管理層在2019年業績電話會議中宣佈,將2020年銷售額目標定為802億元,可售資源達1461億元,其中大灣區佔比為60.4%。

負債總額1069.18同比飙升47.21%

根據越秀地產3月10日發佈的公告,2019年,越秀地產實現營收383.4億元,同比增長45%;權益持有人應佔盈利34.8億元,同比增長27.7%。

期内累計合同銷售(連同合營公司項目的銷售)金額約為721.1億元,同比上升24.8%。土地儲備方面,越秀地產於2019年新增土地27 幅,總建築面積約為771萬平方米,按權益計算建築面積約為521萬平方米。截至12月31日,越秀地產總土地儲備達到約2387萬平方米,同比上升23%。其中約1234萬平方米位於大灣區,約佔集團土地儲備的51.7%。「軌交+物業」項目土地儲備約為315萬平方米,約佔總土地儲備的13.2%。

負債方面,2019年底,越秀地產的負債總額為1069.18億元,同比2018年的726.29億元增加47.21%。總借貸為710.2億元,同比增長33%。

資本負債率方面,截至2019年末,越秀地產資本負債率為46.3%,較去年同期的42.3%略有增長。

疫情下受衝擊

疫情對我國房地產行業的衝擊是顯而易見的。今年2月份,百強房企創下了最近幾年來單月銷售最低的記錄。

受此影響,由越秀地產持有36.39%股權的越秀房產基金(00450-HK)受影響較大,大多數項目(特别是武漢項目)的續租和酒店經營受到挑戰,部分項目出租率大幅下降。

2020年1-2月,越秀地產累計合同銷售金額約42.66億元,同比下降約39%,其中今年2月合同銷售同比大幅下降約46%;累計合同銷售面積約16.39萬平方米,同比下降約43%。

為降低租客的風險,越秀地產旗下商業板塊推出減租8000萬等六大「暖商行動計劃」。

此外,疫情對房地產行業營銷模式的變革、住宅產品的升級都提出了新的要求。越秀地產亦調整了營銷手段,由傳統的線下營銷轉戰到線上,但是收效並不佳。越秀地產大灣區中部區域公司總經理高華透露,線上觀看直播的人流量還是挺多,成交也有,但量不大。

以下是越秀地產管理層於2019年業績電話會議中的問答環節:

問:此次疫情對公司的合同銷售有何影響,會影響到什麽時候?本次802億的銷售目標有無將疫情影響考慮在内?

答:除湖北地區外,疫情對公司合同銷售的影響不大,目前公司開展了線上+線下的銷售措施。預計疫情在今年4月起將進入尾聲,在疫情結束後公司將加大開發進度,「將一個月的時間搶回來」。

我們今年802億的銷售目標考慮到了疫情的影響,在今年前2個月,我們的銷售完成情況不高。

問:在舊改上,公司設立了合作企業,目前的兩個舊改項目進展如何?今年的舊改計劃是什麽?

答:在舊改項目方面,我們目前在制定方案,正積極與政府溝通中,爭取比去年取得更好的成績。廣州正大力推進舊改,我們目前也正在做對接,目前在接觸的項目有幾個。

問:公司目前的線下銷售中心恢復情況如何?公司在武漢有商業地產,公司在這方面有什麽策略實現投資增長?

答:公司目前除了湖北地區銷售尚未開放,全國其他項目已陸續開工。公司採用線上和線下同步銷售,隨著疫情減緩,案場人流有所回升,線上銷售效果也不錯,成交額逐步提升。

目前,公司除湖北外的項目復工率達到了80%以上。

武漢是承接東西南北的重要交通樞紐,在投資角度看,我們將武漢作為重要的區域發展,但武漢區域項目銷售佔比不大,對公司影響有限,預計今年武漢項目的收入佔比不超過公司總收入的10%。

問:疫情對公司在投資拿地以及融資等方面有何影響?公司對此有什麽發展計劃和調整?疫情過後,我國房地產市場有爆發的可能嗎?公司會否加大地產方面的投資?

答:疫情帶來的影響需公司一邊運作一邊觀察,原則上銷售需要和投資匹配。公司2020年計劃拿地計劃金額約300億元,相較於2019年的159億元,增幅達88.7%。

中長期看,房地產行業佔我國經濟總量的比重較大。今年房地產依然是‘穩’字當頭,預計調控政策會定向寬松,短期成交低迷,全年依舊會保持平穩,價格調整幅度有限。今年將加快銷售,保證現金流。

問:公司下半年派息率是否保守了?對於今年的派息政策,公司有什麽判斷?

答:公司過往的派息比例維持在35%-40%,近幾年保持在40%左右。今年派息需綜合政策方面,平衡短期和中長期的發展,把握合理比例的派息率。

問:公司在物業方面有何打算,是否有分拆物業上市的計劃?

答:目前,公司物業在管約130個項目,共計2100多萬平方米。對於該板塊的運作,公司正在研究是否分拆物業上市。

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