雲南城投回覆上交所問詢 四季經營利潤大幅下降乃因經營虧損

觀點地産網訊：2月23日，雲南城投置業股份有限公司回複上海證券交易所于1月22日發出的關于對公司業績預虧事項問詢函。

據觀點地産新媒體了解，問題一，上交所認為，雲南城投2019年前三季度歸母淨利潤僅虧損10.63億元，但2019年預計全年歸母淨利潤虧損24.50-29.50億元差額較大，請雲南城投說明相關原因。

關于公司四季度經營情況變化雲南城投表示，2019年三季度起，房地産市場調控加碼，市場降溫明顯，銷售增幅持續回落。隨著金融監管政策全面收緊，房地産融資渠道收窄，融資成本持續升高。受金融監管政策收緊及公司原董事長事件影響，公司融資額明顯下降，2019年全年僅實現111億元,較2018年的融資額188億元下降41%，平均融資成本由2018年的7.23%上升至2019年的8.63%。由于新增融資額及銷售回款主要用于保障金融機構還款，後續開發資金嚴重不足，導致項目開發周期拉長、竣工結轉延後。2019年公司新竣工面積26.18萬平方米，較去年同期大幅下降65%。受此影響,2019年公司房地産開發業務銷售收入約40億元，較去年同期下降約47%，不足以覆蓋全年營業成本費用，平均銷售毛利率26.75%，與各規模房企的平均銷售毛利率基本持平，較公司去年同期下降3.9個百分點。

關于公司四季度經營利潤大幅下降原因，雲南城投解釋，公司第四季度經營虧損影響利潤總額-42,515.00萬元，歸母淨利潤影響數-27,672.00萬元。其他因素導致的四季度經營虧損中，還包括：項目公司因降價銷售計提存貨跌價准備、藝術家園因申請破産計提存貨跌價准備、海東方體育公園因規劃調整計提跌價准備、財務費用增加、新增投資性房地産公允價值變動、計提逾期違約金和遞延所得稅資産轉回，合計-158,515萬元，歸母淨利潤影響數-153,488萬元。

關于上交所請雲南城投補充說明公司2019年四季度成本、費用與收入的結轉是否符合配比原則，前期成本及費用是否存在應結轉未結轉的情形。雲南城投表示，公司房地産開發産品在滿足以下條件時確認收入：買賣雙方簽訂銷售合同並在産權部門備案；房地産開發産品已竣工並驗收合格；公司收到客戶的一定比例購房款或取得收取全部購房款權利；辦理了交房手續，或者可以根據購房合同約定的條件視同客戶接收時。2019年公司收入確認原則與2018年一致，未發生變化。同時，公司成本、費用與收入的結轉符合企業會計准則的規定及配比性原則，不存在前期成本及費用應結轉未結轉的情形。

關于公司有無因收入、成本和費用的結轉安排，存在前期業績虛假或調節利潤的情形，是否需對往年財務數據進行跨期調整。雲南城投回複，公司嚴格按照企業會計准則的相關規定進行收入、成本及費用的結轉和確認，因四季度發生的事項（詳見問題一2、公司四季度經營利潤大幅下降原因）導致利潤大幅虧損符合權責發生制原則核算經營事項，不存在前期業績虛假或調節利潤的情形，不需要對往年財務數據進行跨期調整。

問題二，上交所對雲南城投公告中提及“因藝術家園被申請破産清算，以及海東方項目規劃調整，公司對藝術家園、海東方項目部分存貨分別計提2.3億元和2.2億元減值准備，是公司本次業績虧損的一項主要原因”的情況進行問詢。

第一，上交所請雲南城投結合藝術家園前期涉訴和破産清算事項，以及洱海保護治理及流域轉型發展，以及藝術家園、海東方的項目開發建設進展、市場供求等情況，說明資産減值迹象出現的具體時點，本期計提減值的原因及合理性，是否存在前期計提不足的情形。

藝術家園項目方面，雲南城投于公告中稱，總可售面積57.9萬平方米，其中：住宅36萬平方米，商業7.1萬平方米，車位14.8萬平方米。項目已于2015年完工竣備，累計實現銷售收入23.5億元，目前住宅已實現全部清盤，尚有地上商業3.87萬平方米，地下商業1.65萬平方米，車位1660個，賬面成本10.01億元，2019年實現銷售收入4874萬元，銷售毛利率為9.5%。經營銷部門調查，2019年全年昆明市商業整體成交去化約49萬平方米，藝術家園剩余的約5萬平方米商業占2019年整體商業市場去化量的約10%。2018年末，項目公司根據已成交售價及周邊同類物業的市場價格測算存貨可變現淨值高于成本，判斷不存在減值情況。

2019年7月，藝術家園股東及債權人以借款合同糾紛起訴藝術家園，並向法院提出財産保全請求,查封了藝術家園的主要資産；2019年12月，為維護公司的合法權益,避免國有資産損失，公司以債權人身份向昆明市官渡區人民法院申請藝術家園破産清算。截止目前，法院處于立案審查階段。現起訴案件中，一個已二審完畢，其余已在二審程序中。根據已取得的判決，藝術家園應向上述股東及債權人支付借款本息及違約金等。因藝術家園的主要存貨已被查封，無法進行市場銷售，結合目前案件的判決結果，管理層判斷相關資産很有可能被法院強制拍賣清償債務；另外，如藝術家園進入破産清算程序後，現有存貨將由破産管理人指定的評估機構評估清算價值，通過拍賣、快速變賣或實物分配處置來償還債務。基于謹慎性原則，公司在2019年12月對藝術家園存貨按清算價值計算可變現淨值，並計提相應資産減值准備4.55億元，扣除少數股東權益，對歸屬于上市公司淨利潤的影響-2.3億元。

因法院已對藝術家園債權人及股東的訴訟在11月末進行了二審判決,公司在2019年12月以債權人身份向人民法院申請藝術家園破産清算，故以12月份作為資産出現減值迹象的時點，以快速去化方式計提存貨跌價准備，符合項目的實際情況。

海東方項目方面，雲南城投于公告中稱，海東方體育公園項目屬大理州政府重點招商引資項目，于2011年取得大理海東方經開區管委會《關于批准海東國際旅遊休閑體驗區項目開展前期工作的批複》，隨後開展了相關規劃設計工作。2017年國家部委聯合對全國高爾夫球場進行了清理整治，根據公布的清理整治結果，體育公園屬于整改完成項目。公司判斷項目後續建設可繼續實施，不存在減值迹象。

2019年12月23日，大理州洱海保護及流域轉型發展指揮部對大理州各縣市人民政府、“兩區一委”、大理市、洱源縣洱海保護治理及流域轉型發展指揮部、州級各有關單位下發《關于貫徹落實生態環境部回訪調研洱海保護治理指出問題省政府領導有關指示要求的實施方案》，方案中要求取消海東方體育公園項目（高爾夫球場）建設，項目已租用的1353.28畝用地由企業出資建設為生態公園。公司于2020年1月初獲悉了該方案的出台。基于上述方案已經大理州委、州政府研究同意，並明確提出取消體育公園項目（高爾夫球場）建設，將使該項目無法獲得政府的批複，未來不能産生經濟利益流入，以彌補項目1353.28畝租地費用及前期建設投入，且獲取政府補償的可能性很低,經公司謹慎判斷：在12月份按已發生的成本全額計提體育公園項目的減值准備符合實際情況。海東方三期及剩余未開發建設地塊目前暫時停建並配合政府進行整改。項目建設用地均為通過政府公開招拍挂流程合法取得，公司目前正在等待政府的後續處理方案，後續處理方案尚不明確。下一步，公司將針對上述兩個事項積極與政府溝通協商後續處理方案。

綜上，藝術家園及海東方體育公園項目均是在2019年四季度出現的減值迹象，公司在四季度對其計提減值准備是合理的，不存在前期計提不足的情形。

第二，上交所請雲南城投補充披露上述資産減值測試的方法及過程，包括資産組或資産組組合認定、主要參數選取及依據等情況，說明計提金額是否准確、恰當，是否符合《企業會計准則》規定。

存貨可變現淨值的確定依據及存貨跌價准備的計提方法，雲南城投稱，公司期末存貨按成本與可變現淨值孰低原則計價，對于存貨因遭受毀損、全部或部分陳舊過時或銷售價格低于成本等原因，預計其成本不可收回的部分，提取存貨跌價准備。庫存商品及大宗原材料的存貨跌價准備按單個存貨項目的成本高于其可變現淨值的差額提取。直接用于出售的開發産品，其可變現淨值按該存貨的估計售價減去估計的銷售費用和相關稅費後的金額確定；用于生産而持有的材料存貨，其可變現淨值按所生産的産成品的估計售價減去至完工時估計將要發生的成本、估計的銷售費用和相關稅費後的金額確定。以前減記存貨價值的影響因素已經消失的，減記的金額予以恢複，並在原已計提的存貨跌價准備金額内轉回，轉回的金額計入當期損益。

減值測試過程，雲南城投稱，藝術家園，因項目主要資産被查封,根據目前判決結果,很可能被法院拍賣以償還債務。另外,如藝術家園進入破産清算程序後，現有存貨將由破産管理人指定的評估機構進行清算價值評估，然後通過拍賣、快速變賣或實物分配處置來償還債務。清算價值是在評估對象處于被迫出售、快速變現等非正常市場條件下的價值估計數額。參照《資産評估價值類型指導意見》的相關規定：存貨的快速變現價值=清算價格×銷售面積-預計銷售費用和土增稅等相關稅費；清算價格=資産的市場價格×變現率；變現率參考周邊市場去化能力，按低于市場正常價格的折扣率估計。
海東方體育公園項目，因海東方體育公園項目受政策影響取消建設，預計未來不會為公司帶來經濟利益流入，公司將該項資産已發生的租地費用9473萬元，相關規劃設計費及綠化成本等合計約2.15億元全額計提跌價准備。

綜上，公司資産減值測試的方法及過程正確，未涉及資産組或資産組組合認定，主要參數選取合理，依據客觀，減值金額計提准確、恰當，符合企業會計准則規定。

第三，上交所請雲南城投結合近三年存貨減值准備的計提情況，說明本期存貨跌價准備計提相關政策是否與前期一致，計提金額是否發生重大變化及變化原因。

雲南城投稱，公司存貨跌價准備計提相關政策與前期保持一致：公司在年末對存在減值迹象的存貨進行減值測試，對于已完工存貨其可變現淨值以該存貨的估計售價減去估計的銷售費用和土增稅等相關稅費後的金額確定；對于未完工存貨其可變現淨值以該存貨的估計售價減去至完工時預計後續投入成本、估計的銷售費用和相關稅費後的金額確定。估計售價按營銷部門確定的市場售價確定；銷售費用率根據不同物業類型在1%至3.5%之間選擇確定。

計提金額發生變化原因主要是以下幾方面原因：一是因藝術家園前期涉訴和申請破産清算事項，以及洱海保護治理及流域轉型發展，公司對藝術家園和海東方體育公園計提減值共計6.69億元，計提減值原因及過程詳見問題二、一的相關回複内容。二是因年末資金壓力較大，公司在四季度對融城昆明湖部分地塊的車位出台了調價方案，按調整後的銷售價格確定車位可變現淨值，共計提了跌價准備1.14億元。

問題三，上交所請公司結合現階段的經營、財務等方面情況，補充披露公司針對業績大額虧損已采取及擬采取的解決方案及應對措施，並充分揭示相關風險。

雲南城投在回複中提出三大方面：一加強内部管理，提升競爭力；二借助集團混改，積極籌劃公司資産重組，優化資本結構，降低負債率，增強盈利能力；三借助優勢資源，實現戰略轉型。

其中，雲南城投提出將加大對現有商鋪及車位的去化力度，擬通過改造公寓出售、調價促銷等多種方法降低存貨占比，預計2020年去化約47萬平方米；計劃新開工面積為136萬平方米，擬竣工面積為72.8萬平方米。公司資金將優先向周轉速度快、收益高的在建項目傾斜，加快開發節奏，保障項目按計劃竣工交付。

目前，公司已取證待開發的土地面積為6132畝，公司下一步將圍繞向産業地産商全面轉型的目標，依托資源整合優勢及拿地能力，著力構建“文化+土地+開發”、“旅遊+土地+開發”及“康養+土地+開發”的三大業務板塊。

雲南城投于同日發布的另一則公告顯示，于1月23日公告的擬出售17家子公司股權事項，因受疫情影響，公司聘請獨立財務顧問、法律顧問、審計機構和評估機構等中介機構的工作尚未完成。