【IPO追踪】招商商业房托基金(01503-HK):还有三处潜在物业将于明后年注入

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招商局商业房地产投资信托基金（01503-HK）今日公布全球发售详情，公司此次计划发售基金单位数目7.5亿个，其中10%于香港公开发售，90%作国际配售。公开发售将于明天（11月28日）开始，直至12月3日结束。发售价介乎3.42港元至4港元。每手1000个基金单位，入场费约为4040.31港元。基金预计12月10日于港交所挂牌，花旗担任独家上市代理人。集资规模介乎25.65亿港元至30亿港元。此次集资将用于收购前身集团、交易成本以及一般企业用途。

招商局商业房托基金为主要以拥有及投资中国（包括香港及澳门，但不包括招商置地城市）的优质创收商业物业为目的而成立的房地产投资信托基金。该基金将首先专注于粤港澳大湾区（不包括两个招商置地城市，即佛山及广州）；以及北京及上海。

公司执行董事郭瑾表示，目前房地产已步入存量时代，而房托基金是盘活存量资产的一个重要渠道。

目前公司拥有最初五处物业，分別为甲级写字楼新时代广场；写字楼综合体数码大厦、科技大厦和科技大厦二期；以及商业购物中心花园城。这五处物业均位于深圳蛇口，郭瑾称，该五处物业地理位置优越，随着地铁12号线的通车，未来可带动沿线写字楼租用需求；市场上升的走势可转化为租金收入增长；此外，招商局商业房托基金由招商蛇口发起，而招商蛇口授予招商局商业房托基金向招商蛇口收购若干物业的优先选择权，这一优先权可支持未来收购扩张。

除了最初的五个物业外，公司还将有三个潜在物业或可注入，分別为汇港二期、太子广场二期以及新时代广场二期，预料明年下半年或后年将会着重准备新的物业注入工作。郭瑾称，公司还将在大湾区內其他城市物色机会，会适时考虑将有潜力的物业注入。

目前，国內一线城市写字楼似有出租率下降的趋势，公司非执行董事余志良表示，一线城市的商办物业为公司的重点关注对象，因随着未来中国城市集群化发展，一线城市将会是龙头，因而未来对商业办公的需求仍然会较大。郭瑾补充到，虽然目前国家经济增速有所放缓，但是仍对深圳的经济前景充满信心，且公司现有5个物业资产在蛇口，处于自贸区，未来交通基建对物业的通达性可有改善，同时公司亦会对物业进行适时翻新。

目前国內尚未正式建立REITs制度，余志良称中国证监会一直都在研究相关政策，公司亦有与中国证监会方面保持沟通。目前，集团有大量持有型物业，红筹化是公司一直在筹备部署的工作。

以下为记者会部分实录：

Q1：一线城市的甲级写字楼似乎都有空置率上升的趋势，公司如何看待未来写字楼的供应问题？

余志良：一线城市的商办物业一直是我们的关注重点，未来随着中国城市发展呈现集群效应，一线城市将会成为几个区域的龙头，所以这些地方对商业物业会有较好的需求。

郭瑾：目前国家经济增速放缓，但我们对深圳经济充满信心，我们5个物业都在蛇口，集中在前海自贸区，对写字楼供应有需求。未来随着交通基建对物业的通达性有所改善，以及我们对物业也会进行翻新升级。

Q2：有无其他物业注入基金的时间表？

郭瑾：集团下面已有三个物业是未来可能注入的，分別为汇港二期、太子广场二期以及新时代广场二期，将陆续于明年初至下半年完工和招租。我们明年下半年或者后年，会着重准备物业注入工作。除此之外， 我们还会在大湾区的其他城市看看机会，将有潜力的物业注入。

Q3：物业翻新投入规模？

钟宁（营运总监）：未来三年左右，我们在翻新物业方面会有3至4亿元的投入。