物業服務公司上市潮，時時服務也要「跳龍門」？

日期：2019年11月12日 下午1:15作者：李瑩 編輯：李雨謙

不僅内地物業公司願意到香港上市，就連已經在香港GEM上市的時時服務，也按捺不住，想要轉往主板市場。

時時服務也是一家物業服務公司，香港的物業服務公司和内地的有什麽不一樣？主板上市能否「重燃」這家老牌物業服務公司？

從GEM轉主板，時時服務能否提升「身價」？

時時服務成立於1984年，是香港一家領先的物業服務公司。

公司在香港以「港深」品牌名稱營運，並提供一系列管理服務，包括保安、維修及保養、清潔等傳統物業服務。此外，公司還有一部分租賃及放債業務。

根據弗若斯特沙利文報告，就2018年收入而言，公司位居香港物業管理服務市場第9位，約佔0.6%的市場份額。

單從數字看，市場份額不高，公司似乎並不具有優勢。但香港物業服務市場本身就較為分散。

招股書顯示，根據香港政府統計處的數據，2018年有2040家企業從事房地產保養管理行業，其中大部分為小規模從業者。

所以從2040家同業企業中，能躋身前十，時時服務還是有自身競爭優勢的。不過同時也要看出香港市場的集中度不高，行業競爭比較激烈。

招股書顯示，2018年前十大物業服務供應商的總市場份額按收入計算約為11.9%，佔市場收入約78.266億港元。

而2018年香港物業服務市場規模達660億港元，如何擴大業務規模，增強公司自身優勢，或也是此次公司由GEM轉往主板上市的重要原因。

時時服務已經於2013年10月11日於GEM上市。公司董事會認為，主板上市將有利於加強公司企業形象及公眾認知度，從而加強本集團的業務前景。

還有一個非常重要的原因是，董事會預期主板買賣平台將促進股份的交易流通量，有利於公司未來增長及發展，符合公司及其股東的整體利益。

眾所周知，香港資本市場對物業服務公司認可度是比較高的。這兩年内地物業服務公司選擇港股上市的越來越多。

2019年以來就有保利物業、鑫苑服務、銀城生活服務等物業公司成功登陸港交所。這類公司業務穩定、經營風險較小，且有持續現金流，一直是投資者最愛。

在内地同行趕赴港股上市熱潮之下，時時服務或也想去主板一展身手。只不過，在以業績、在管面積論「英雄」的物業服務市場，公司優勢何在？

從營收、簽約服務項目來說，時時服務都是一家「小而美」的企業。

2017財年-2019財年，公司營收分别約為3.96億港元、4.12億港元、4.26億港元。對應期内淨利潤分别約為1019萬港元、3096港元、5738港元。

2020財年首四個月，公司營收1.58億港元，比2019財年同期1.41億港元略有增加，但淨利潤卻同比2019財年約1449萬港元減少33.5%至約963萬港元。

主要原因是2020財年首四個月，公司錄得聯營公司應佔虧損約8.4萬港元。而2019財年首四個月這間聯營公司貢獻326萬溢利。

這項非經常收益還增厚2018、2019財年的淨利潤。2018財年應佔一間聯營公司溢利約為500萬港元，佔淨利潤比重約為16%。2019財年佔比約為9%。

公司財報還有一欄其他收益，為歷年淨利潤增色不少。2018財年、2019財年其他收益分别高達約639萬港元、2673萬港元，分别佔淨利潤比重約為21%、47%。

查閱往績其他收益内容，投資物業公允值收益、彌償收益佔據該項收入大頭。其中2019財年彌償收益錄得2600萬港元。

也就是說其他收益項多是非經常性收益，與公司經營業務無直接關係。可持續業績看，主要還是看公司物業管理服務收入。

2017財年-2019財年，包含保安服務在内的物業管理服務收益分别約為3.96億港元、4.09億港元、4.24億港元，變化不大。

主營業務營收變化不大，折射出公司新簽物業服務合約進展緩慢。2017年、2018年以及2019年7月31日止及最後實際可行日期，公司手頭合約分别有431、434、438、443份。

物業服務是一個以現金流取勝的行業，從公司歷年現金流請看，還是比較樂觀的。淨債務對權益比率這一項公司近年都錄得手頭現金。

公司業務多來自招投標，業務維穩及拓展成挑戰

不像大多内地物業服務公司，依附關聯地產公司，能輕松的獲取項目，拓展在管面積。

時時物業在簽服務合約大都是招投標所得，在維持業務穩定及拓展新業務方面挑戰性就要大得多。

招股書顯示，2017財年-2019財年，公司在香港的物業服務及物業保安服務合約中標率分别約為22.8%、21.2%、16.6%。

採用招投標方式，讓公司擁有龐大的客戶基礎。於2019年7月31日，公司客戶群已經有超400名組成。如何長期維繫這龐大的客戶群確實成公司一大考驗。

此外，沒有關聯地產公司做依附，在未來新業務拓展方面，公司需要直面大型物業服務公司的競爭。

公司在招股書中表示，房地產開發商可能享有大量物業開發份額，及保持對其所開發物業的實質控制權優勢，且通常委任其附屬公司或聯營公司管理開發。

這讓競爭對手可以擁有更多財務資源、產品開發能力或更好的品牌知名度。

另一方面，在與小型物業服務公司競爭中，又或將面臨價格的「拼殺」。小公司更願意降低身價去赢得新項目，讓公司面臨挽留客戶、尋求物業新商機壓力重重。