銀城生活服務全球發售，繼銀城國際後黃清平又一「王炸」？

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房地產景氣下行，物業服務公司成房企「新寵」。

2019年以來，已有濱江服務、奧園健康、和泓服務、藍光嘉寶、鑫苑服務五家物業服務公司成功登陸港交所。

不過對於黃清平來說更是雙喜臨門，繼今年3月其控股的銀城國際香港上市後，10月25日銀城生活服務又開始全球招股。

銀城生活服務招股,估值有過高之嫌？

10月25日，銀城生活服務（01922-HK）開始全球發售。

公司擬全球發售6668萬股股份，視乎超額配股權行使情況而定。香港發售666.8萬股股份，佔公開發售10%；國際發售6001.2萬股份，佔公開發售90%。

若不行使超額配股權，公司全球發售股票將佔全球發售及資本化完成後公司經擴大股本約25%。

每股發售價介乎1.9-2.28港元，按每股中間價2.09港元推算，公司本次募集資金額度約為1.39億港元。

公司招股日期為10月25日至10月30日，將以每手2000股股份為買賣單位進行買賣，入場價4605.95港元。預期上市日期為11月6日。

從公司股票發售情況看，銀城生活服務市值約為5.58億港元。公司2018年淨利潤2709萬元計，銀城生活服務的市盈率超20倍。

有市場人士認為，對比剛剛於10月18日在港上市的藍光嘉寶服務，銀城生活服務估值有偏高之嫌。

國盛證券研報顯示，藍光嘉寶服務IPO發行價37港元，對應2019年PE僅為13.3倍。

公司一大看點就是，港股市場還有一兄弟公司銀城國際(01902-HK)，兩家控股股東均為黃清平。

銀城國際2019年3月份才在香港上市，時隔7個月，銀城生活服務接棒登錄港股市場，黃清平的海外資本局再擴版圖。

招股書顯示，2016-2018財年，公司總收益分别約為2.27億元、3.06億元、4.68億元，復合年增長率為43.4%。

上述三財年公司錄得淨利潤分别約為2319萬元、1982萬元、2709萬元，復合年增長率約為8.1%。

從南京到江蘇，逾20年公司才走上資本坦途

上市、退市、再上市，銀城生活服務也是磕磕碰碰才成功擁抱港股市場。

公司歷史可以追溯至1997年12月。彼時銀城物業服務由銀城地產及南京銀波工貿創立，設立初衷也是由於銀城地產營建的物業，急需自己人去運營服務。

銀城地產當時還是全民所有製企業。2001年銀城地產獲南京市鼓樓區綜合配套改革領導小組批準進行重組。

黃清平當時還是僱員，乘著重組之機，黃清平成為銀城地產及銀城物業服務的股東。

公司在一係列重組完成後，但緊接全球發售及資本化發行完成前的股權架構看，黃清平持股比例約為54.56%。

從南京站穩腳跟，到20年後業務遍及江南地區，銀城物業開始在資本市場嶄露頭角。2016年4月，公司曾在新三板短暫上市，隨後於2018年4月除牌。

新三板退市併不意味著銀城生活服務資本之旅就此結束。相反，公司正是向更廣闊的資本舞台出發，才作出退市決定。

僅一年多的事件，銀城生活服務就叩開港股大門，成功登陸海外資本市場。

能成功登陸港股，也是公司實力證明。發展到今天，公司已不再是一家單純的南京物業管理服務商。

公司業務已經遍及揚州、鎮江、常州等7個江蘇熱點城市。外埠項目也已進駐浙江杭州、河南商丘、安徽合肥三地。

公司早已走出南京，完成向江蘇省首屈一指的物業管理服務供應商蛻變。

根據佛若斯特沙利文報告，於2018年，按受益計算，公司在南京及江蘇省物業管理服務供應商中分别排名第一及第五。

截至2019年4月30日，公司在管項目197個，包括89項住宅物業、108項非住宅物業，服務超過10萬戶家庭。2019年中國物業百強企業名列第34位。

上市是為投資收購擴充版圖

銀城生活服務預計，扣除全球發售應付報銷費用及開支後，如未行使超額配股權，公司將收取全球發售所得款項淨額約為1.026億港元。

金額分配方面，公司計劃將其中約60%用作收購或投資同類公司。區域是公司比較看重的發展策略，未來投資將集中於經濟實力好的長三角大都市圈。

宏觀經濟方面，各種指標顯示，房地產開發紅利已經不在，房企縮緊物業開發投資規模。作為物業開發的接力棒，物業服務不受政策調控，收入穩定，前景光明。

房企紛紛將下屬物業服務公司推送到資本市場。上市之餘，更多房企想借助資本力量通過收併購形式，來快速擴充版圖。

因為物業服務公司是一個靠規模「吃飯」的行業。在物業費固定條件下，在管面積成各企業爭奪的重要方向。

根據中指院的數據顯示，中國物業管理公司中，物業服務百強企業在管面積的集中度由 2014 年的 19.5%上升至 2018 年的 38.9%。

受益於市場集中度的提升，2014 年至 2018 年物業服務百強企業前十名平均純利的復合年增長率高於物業服務百強企業的行業平均水平。

此前多家已上市物業服務公司都曾表示，上市是爭取資本力量實行收併購。2019年7月上市的和泓服務，在招股書就表示，通過併購其他物業管理公司進行擴展。

在行業兼併潮來臨之前，銀城生活服務能順利登陸資本市場，或也只能說是「萬里長徵開始一步」。

與早一步上市的綠城服務、雅生活等百億市值的巨頭相比，僅有個位數市值的銀城生活服務同志仍需努力。