越秀地產出售商業項目,地鐵物業成新寵?

日期:2019年10月24日 上午11:41作者:李瑩 編輯:李雨謙
越秀地產出售商業項目,地鐵物業成新寵?

要將商業運營能力打造成公司核心競爭力,越秀地產對商業項目憧憬滿滿。

計劃的發展永遠趕不上形勢的發展,當越秀地產拿到一票難求的地鐵沿線物業時,對商業地產的態度似乎有所改變。

出售南海越秀100%股權及近10億元債務

10月21日,越秀地產(00123-HK)公告,公司擬出售頂卓持有的南海越秀100%股權,及南海越秀有關債務。

南海越秀位於佛山南海區,由頂卓有限公司全資擁有。頂卓又為越秀地產在香港設立的全資附屬公司。故而本次交易實為越秀地產出售附屬公司股權。

該交易通過廣州產權交易所以公開掛牌方式進行,初步投標價約為3.55億元。整個掛牌日期為10月21日至11月15日。

本次除轉讓南海越秀100%股權外,收購方還需承接南海越秀100%有關債務,即償還欠付廣州市城市建設開發有限公司約10億元款項。

不過越秀地產持有廣州市建設開發有限公司95%股權。兜兜繞繞,背後債權人還是越秀地產,所以不管是變賣股權收益,還是還債務,最後錢都是給了越秀地產。

越秀地產是廣州市國資委旗下公司,有優渥的國資背景和資源,越秀地產借勢粵港澳大灣區的發展本應該順風順水。公司為何要出售股權?

先看看南海越秀成色。南海越秀在佛山南海區擁有一個綜合物業開發項目,包括購物中心、娛樂設施、寫字樓及住宅物業。

商業地產屬性較強的綜合物業項目並未給南海越秀帶來回報。廣州產權交易所掛牌資料顯示,2018年度南海越秀營收收入約1.88億元,利潤總額-0.56億元。

2019年前9月營收1.12億元,利潤總額約為-0.47億元。截至2019年9月30日,南海越秀資產總額約為16.16億元,負債總額約為12.89億元,權益總額約為3.27億元。

出售這樣一家持續虧損的公司,對越秀地產來說,即可提升公司資產週轉率和提高現金回流,提升公司收購或投資其他土地或物業項目的能力。

「喜新厭舊」只因新入地鐵上蓋業務?

在公告處理南海越秀股權的次日,越秀地產緊接著又公告收購廣州兩處地鐵物業最新進展。

10月22日,越秀地產宣佈,在當日舉行的股東大會上,有關行使權力收購兩項新地鐵房地產項目51%權益的事項獲得99.99%高票通過。

在此前的9月10日,越秀地產曾對外公告收購蘿崗項目、陳頭崗項目各51%股權及貸款權益。假設兩項收購能在2019年11月15日完成,則公司為此應付總收購金額將達89億元。

這項涉資龐大的收購能順利進行,和被收購物業的優越地理位置有關。蘿崗、陳頭崗項目分别毗鄰廣州地鐵6號線和22號線,是難得的地鐵住宅物業,總建築面積約179萬平方米。

越秀地產之所以能取得一線城市優質地鐵沿線資源,與其二股東密不可分。2019年2月,公司引廣州地鐵作戰略股東,以19.9%的持股比例直接成為公司「二當家」。

一票難求的地鐵上蓋業務,讓越秀地產脫穎於眾同行。有了「軌交+物業」項目,越秀地產對堅持了多年的商業地產項目開始發生轉變。

商業運營能力是公司致力於打造的核心競爭能力。2016年越秀地產還在財報中表示,將「活資源、提能力、強商業」作為工作目標,實現經營業務持續穩定增長。

2019年6月30日,公司擁有的出租投資物業共約58.8萬平方米,其中寫字樓約佔49.36%,商業約佔33.49%,停車場及其他約佔17.15%。

2019年上半年,公司錄得租金收入約為3.37億元,同比上升6.6%,主要為廣州越秀金融大廈租金收入增加。

但隨著軌交住宅項目導入,越秀地產還能否堅持一貫商業地產戰略還是個問題。此外,商業地產本身的兩面性也是讓房地產開發商「愛恨兩難」。

雖然現金流很好,但商業地產開發週期長、沉澱資金多,對那些缺乏成熟的商業運營技巧,又急於規模化發展的房企來說,確實有點「拖油瓶」之嫌。

房企融資收緊下,股權融資越來越多

行業下行風口,房企股權融資的不只越秀地產一家。

中信建投證券研報顯示,2019年1-9月,大悅城、上海臨港和ST新梅成功實施定增,分别募集資金144.5億元、161.1億元和53.68億元。

在發債和信託融資渠道收緊的情況下,為緩解資金壓力,房企轉讓房地產項目股權或將迎來密集期,預計後續房企將更多地通過出售項目股權來回籠資金。

在8月8日,2019博鳌房地產論壇上,交銀國際董事總經理洪灏表示,房地產收緊可能導致下半年一些現金流撐不住的房企售賣項目或股權,也可能會降價賣房,這也是一個優勝劣汰的過程。

當促銷、抓回款等自身「造血」方式依然無法滿足流動性需求時,轉讓項目股權回籠資金,成為資本「騰挪」的絕佳辦法。

最有名的前段時間,泰禾、陽光100等戰線拉得比較長的房企也是積極通過項目轉讓來降「槓桿」回籠資金。

無論是處於流動性緊張,還是優化自身財務結構,股權融資在幫助房企度過難關後,某種意義上未嘗不是房地產行業「重構」的一個方式。

如果不想被「優勝劣汰」,房企們的規模之爭可以按下「暫停鍵」,是時候開始關注自身財務風險,實現穩定、高質量發展。

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