中國海外發展「40不惑」，中海地產更名，公司正在醞釀轉型？

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房地產行業「粗放」式發展多年，規模足夠大、營收足夠多的企業比比皆是。不過真正扒一扒哪些企業才是真正赢家，非中國海外發展莫屬。

公司絕對是行業一股「清流」。在業界有「利潤王」的美譽，公司毛利率、淨利率這兩項關鍵盈利指標在業數一數二。其秘訣就是公司一直堅守的精工細作發展模式。

誰說房地產行業沒有以質取勝的企業？中國海外發展是對質量、利潤苛求極致的鼻祖。曾在香港轟動一時的「蒙面買房」事件就是民眾對公司品牌的信任與追捧。

1985年，香港海寶花園開售，購房者排長隊搶購，480個樓花單位當日售罄。這種「排隊買樓不知價」的蒙面模式，足以窺見中海發展的受追捧度。

34年一晃而過，今年中國海外發展已步入「不惑」。在穩健發展期，公司竟然做出更名的出人意料的舉動。房地產更名潮早在2017年就過去了。

彼時行業公司紛紛更名去化對房地產業務依賴。中國海外發展是反應慢半拍，還是公司另有計劃？疊加公司新近發佈的三季度業績簡報，讓我們一窺究竟。

前9月經營溢利440.3億港元

10月23日，中國海外發展（00688-HK）公告三季度財務及業務回顧。公告顯示，第三季度公司經營業務收入為港幣285.7億元，經營溢利為港幣74.2億元。

截至2019年9月30日，公司經營業務收入為港幣1219.5億元，同比上升9.9%，經營溢利為港幣440.3億元。

當日公司公佈的只是一例業績簡報，併無毛利率和淨利率等指標。但從公司2019年中期業績看，公司盈利能力在行業堪稱一流。

Wind數據顯示，2019年上半年公司銷售毛利率約為34.89%。這個數據不僅處於行業領先水平，更是打敗其他行業公司。拉長業績看，公司以往毛利率也一直處於高位。

1979年成立，迄今已有40年歷史的中國海外發展，穩健一直是公司堅守的發展之道。三季報顯示，2019年9月30日，公司銀行結餘及現金為港幣999.8億元，淨借貸比率為39.1%。

充裕的現金流、穩健的財務狀況也讓公司2018年「又好又快」的發展戰略得以持續實施。

2019年第三季度，公司以總權益地價合共港幣375.1億元，在内地10個城市及香港購入16幅土地，新增總樓面面積396萬平方米，實際權益為385萬平方米。

大魄力拿地背後，是來自公司業績的自信。2019年前9月，公司累計完成合約物業銷售總額達2902.2億元，同比上升28.2%。

公司在公告中表示，將會竭力完成全年銷售港幣3500億元的目標。前九月已完成年度銷售目標83%，所以完成年度目標是大概率事件。

「利潤王」要回歸？

中國海外發展在香港、内地均有物業。在香港地產圈公司甚至香港本土房企更有優勢。

2019年上半年公司攜手會德豐、恒地、新世界等香港房企，獲取香港啓德兩幅土地，強化公司在啓德私人住宅供應優勢地位。

公司住宅物業一炮打響也是在香港。1985年，香港海寶花園開售，購房者排長隊搶購，480個樓花單位當日售罄。

次日香港媒體以「排隊買樓不知價，只因市民信任它」盛況來形容中海發展的熱度。中海品牌在香港受追捧程度可見一斑。

公司品牌溢價與產品質量密不可分。作為中國建築旗下公司，中海發展在物業質量上一向非常考究，中海式「五檔十類」標準化創新叠代相結合的產品體係是公司多年質量追求結晶。

從質量端到成本端的嚴格把控，也奠定中國海外發展「利潤王」的稱號。2019年6月末，公司經營溢利約為港幣366.1億元。公司股東應佔溢利上升7.4%至249.4億元，淨利潤率達26.7%。

Wind數據顯示，在大悅城、中國金茂、華潤置地、保利地產等國企房地產企業中，中國海外發展的淨利率一枝獨秀。

與民營企業房企相比，中國海外發展的淨利率更出眾。2016-2018年，中國海外發展淨利率保持在25%以上。旭輝控股、新城控股稍微好點，但也每年平均落後中海10個百點。

更名「中海企業」，公司正在醞釀轉型？

10月23日，中國海外發展公告，因綜合發展需要，附屬「中海地產集團有限公司」變更為「中海企業發展集團有限公司」。

工商登記變更手續已於2019年10月21日辦理完畢。公司名稱變更不涉及已發行的公司債券的名稱、簡稱和代碼的變更。

從1979年創立，到今天中海發展已經經歷40年。這對一家房地產企業來說極其不易。經歷多輪經濟週期磨砺，公司一直堅守主航道，笃定成為卓越的國家化不動產開發運營商。

既然堅守住宅開發主航道，公司為何又要更名？前兩年房地產企業更名的很多，中國海外發展不為所動，這個節點公司策略怎麽發生變化了呢？

這或與公司新掌門人入駐有關。2016年中國海外發展迎來新的主席兼行政總裁顔建國。顔建國在住宅物業、商業物業、長租公寓以及創業業務方面都有深厚積累。

他的到來也讓外界對中國海外發展增添了幾分期許，在新的領導人帶動下，公司會否迎來新的發展局面。

2019年中期財報，中海地產確立面向「今天、明天、後天」的三個層次業務。立足今天，公司將投入約90%資源用於住宅開發，聚焦一二線城市，實現規模與利潤持續增長。

著眼明天，在可持續發展方面，公司以持有運營的45棟寫字樓、13家購物中心、12家星級酒店為基礎，配置7-8%的資源，預計在5年内實現持有商業物業總營業收入過百億的階段性目標，不斷提升低於週期波動的能力。

作為後天的業務，公司將聚焦美好生活，配置1-2%的資源，戰略性探索，佈局教育、養老、物流、公用事業等，培育新的利潤增長點。

基於公司「今天、明天、後天」的長遠發展戰略，公司更名或也合情合理。只是今天90%資源投入到住宅物業開發，中國海外發展要做到名副其實的綜合發展，道阻且長。