年内收購達14.73億元，「房住不炒」基調下，建業地產為何加快收購步伐？

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今年5月開始，國家對房企的發債、信託及房貸利率掛鈎LPR等渠道來加大房企的融資成本。據克而瑞研究中心發佈的報告數據顯示，前9個月，房企新增債券類融資成本7.03%，其中境外債券融資成本8.08%，較去年增長0.86個百分點；9月融資成本6.47%，較8月上升0.76個百分點。可見，雖然融資成本在上升，但仍處於可控水平。

向來樓市都有金九銀十的行情，進入10月，多家房企公佈前9個月的總合約銷售額和合約銷售面積，9月銷售數據明顯上升。目前來看，雖然下半年國家對房地產的監管加嚴，嚴禁資金流入房企，但今年第三季度，房企的合約銷售額和合約銷售面積還是穩健的增長。

前9月合約銷售額領先同行

據不完全統計，10月以來，多家房企公佈前9個月的合約銷售額和合約銷售面積，據財華社測算，9家香港上市的房地產企業，於前9月合約銷售額和合約銷售面積同比下降的僅有一家，世茂房地產（00813-HK）的前9月合約銷售額最高，同比增長44%，前9月合約銷售面積同比增長32%。建業地產（00832-HK）的前9月合約銷售額排名第二，同比增長34.4%，前9月合約銷售面積同比增長27.6%。

相比上半年，建業地產在上半年的合約銷售金額同比增長24.1%，合約銷售面積同比增長23.8%，兩者都低於前9個月的增長速度。這意味著三季度的業績有望超過上半年的業績增長速度，所以，讓我們先來看看建業地產上半年的業績表現。

經營穩健，未來增長可期

從建業地產近幾年的財務數據來看，建業地產在2016年的收益和淨利潤有所下降，但2017年、2018年的業績便快速上漲，收益由2016年的94.95億元（單位：人民幣，下同）增長至2018年的147.83億元，年復合增長率24.78%，淨利潤由2016年的4.03億元增長至2018年的11.54億元，年復合增長率69.22%。毛利率自2015年起便逐年增長，由2015年的22.20%增長至2018年的34.40%。足以見得，最近3年，建業地產的擴張速度之快，盈利能力也很強勁。

今年上半年來看，雖然毛利率下降至27.3%，但收益由2018年上半年的47.71億元增長90.1%至2019年上半年的90.68億元，淨利潤由2018年上半年的5.5億元增長19.6%至2019年上半年的6.58億元，由於毛利率的下降，淨利潤增速遠低於收益的增速。

現金流回暖，淨借貸比下降

現金流是考量房企的重要指標之一，擁有良好的現金流，公司才能在經濟下行、競爭加大、融資難等困境中脫穎而出。2019年上半年建業地產的現金及現金等價物由2018年年末的142.02億元增長35.48%至2019年上半年的192.41億元。淨借貸比率由2018年上半年的71.3%下降10.8個百分點至2019年上半年的60.5%。可能基於2019年上半年的業績增長及現金流的充足，公司在截至2019年6月30日止6個月的中期派息每股15.6港仙，是公司上市以來中期的每股派息最多的一次。截止8月15日，從2018年港股的房企的股息率來看，建業地產排名14。

收購河南多處房地產

基於業績的穩健增長和現金流的充裕條件，今年以來，建業地產實施多次收購和一次出售旗下子公司。

從金額上看，今年建業中國收購公司的總金額達14.73億元，出售目標公司一家獲取5億元。從收購的物業來看，建業中國收購的公司物業都在河南的地級市，為河南的重點城市的重點區域，但收益和盈利能力各有不同，其中，2家目標公司盈利能力較強，1月29日，收購建業恒新45.45%的股權，金額為7.1億元，建業恒新在2017年的溢利淨額為1.54億元。6月24日，收購洛陽住總60%股權，金額為72百萬元，洛陽住總在2018年年度溢利淨額為76百萬元。值得注意的是，3月收購的一家目標公司在2017年及2018年年度期内皆為虧損狀態，而6月27日收購的目標公司，盈利能力也較差。建業中國作為深耕河南地區多年的老品牌房地產商，有望借助資源來整合目標公司的業務，進而幫助公司獲取更大的盈利。

從出售的目標公司來看，2019年6月27日，出售目標公司50.31%股權，金額為5.27億元。2017年及2018年無收入，2017年及2018年虧損淨額分别為3.73百萬元及5.38百萬元。從以上數據來看，出售的目標公司並無亮點，能夠獲得5.27億元的收益，對公司來講，出售虧損公司來獲得現金流，有助於公司進一步的擴張。

大股東溢價超30%增持

今年7月1日，主席、執行董事及控股股東向前股東CapitaLand LF (Cayman) Holdings Co., Ltd.購入6.58億股股份，總現金達28.31億港元，相對於每股4.3港元，6月28日收盤價為3.29港元，溢價超過30%，願意溢價這麽高來大手筆增持公司股份，說明公司大股東對公司的經營比較有信心。