首創置業：充裕的土儲，快週轉策略，開啓新的業績增長週期

原創

前言：

近日，據2019中國房地產上市公司測評成果報告顯示，當前行業資源繼續向頭部集聚。隨著今年貨幣政策的松緊適度，房企主營業務發展除了傳統開發業外，更加趨向多元化產業，即以房地產產業鏈上下遊領域為主，呈現出與主業的協同的趨勢。

未來房地產行業將呈現更明顯的頭部效應，市場資源將進一步向綜合實力更強的開發商匯聚。作為中國領先的大型房地產綜合營運商——首創置業（02868-HK），有望憑借其強勁綜合實力，在百舸爭流般的環境下，持續實現「有質量的增長」。

背靠國資股東，國企背景雄厚

首創置業於2003年在港交所主板上市，借助控股股東雄厚資本實力及資源優勢，公司穩健前行，歷經十幾載沉澱，發展為現如今綜合實力居國内領先地位的大型房企。公司控股股東首創集團(持股比重54.47%)是北京市國資委所屬的特大型國有企業集團，已形成環保產業、城市基礎設施投資與運營、房地產開發和金融服務業四大核心主業，2018年首創集團扣非後淨利潤在北京市國企里排名第一。

銷售規模穩健增長，多渠道拿地能力突出

首創置業經過多年發展，公司在夯實住宅開發主業的同時，採用多元業務發展模式，構建起住宅開發、奧特萊斯綜合體、城市核心綜合體、土地一級開發四大業務線，併以高科技產業地產、文創產業等創新業務為補充，擁有強大的國資背景和產業協同、廣泛的國際合作、創新型資本運作、精細化運營管理等競爭優勢，業務區域輻射全國29個大中型城市，併已成功佈局澳大利亞、法國等海外市場。

除了採用多元業務佈局，來減少房產週期對公司經營業績的影響，保障投資者的利益的同時，首創置業也深知土地儲備作為房地產商可持續發展最主要的助推劑，公司採用獨到的拿地策略，增厚優質土地的儲備。

與傳統房地產商為了拿地而拿地的策略不同，首創置業拿地策略更加重視前置性的研究和擇時。用公司執行董事、財務總監範書斌先生的此前原話來講「拿地，首要判斷當下所處的週期，房價（地價）處於高點還是低點；其次要篩選出最核心的城市，當下長三角、京津冀、粵港澳的投資價值自不用說，人口密集的區域中心也值得考慮；最終，則要具體看當地經濟，是否有優質產業支撐。」

公司除了正常的公開市場拿地之外，仍然堅持利用自身優勢及國企背景，拓展非競爭性拿地渠道，綜合採用首創集團業務協同、一二級聯動、國企資源獲取等方式，在獲取一些核心稀缺性資源方面佔有先天優勢。比如，北京麗澤商務區和天津武清土地一級開發項目（首創國際半島項目），便是借助與首創集團在基礎設施建設方面的業務協同所獲取的低成本優質項目。

截至2018年底，公司的土地儲備為1255萬平方米，同比增長8.75%，拿地速度高於房地產行業同比增速，且土儲大部分來自國内核心區域，如京津冀、長三角、粵港澳大灣區。

除了多渠道拿地能力突出外，公司還實行快週轉及嚴控本的策略。快週轉策略方面，公司嚴格踐行369工期標準，2018年所以項目開發平均提速58天，大幅提升開發項目和開盤速度。與此同時，公司繼續深化3300行動（即標桿項目建安成本3300元/平）執行，併持續推進戰略集中採購平台的建設，均有效節省了公司成本，提升獲利能力。

簡而言之，首創置業不僅懂拿地、會拿地，更懂得如何提升項目開發速度的同時，嚴控本提增效獲盈利。

借助公司的多元業務佈局、充裕的土儲、較優的融資渠道及快週轉的策略等因素的驅動，公司的簽約銷售額及營業收入均保持穩增的態勢。截至2018年底（如下圖所示），公司簽約銷售額從2014年的249億元遞增至2018年的706億元，年復合增速為29.76%，同期營業收入從101億元增至233億元，年復合增速為23.34%。簽約銷售額及營業收入年復合增速均處於行業較高水平，行業頭部地位突顯。

與此同時，憑借雄厚的國企背景及穩健的業績表現，首創置業享有通暢的融資渠道及較低的融資成本，助力公司發展為國内領先的大型房地產商。截至2018年底，在年内行業債務融資成本普遍上升的業態下，公司債務平均融資成本仍然保持行業低水平的5.45%。與此同時，公司現金及現金等價物約為217億元人民幣，在手現金逐年增厚。

開啓新業績增長週期，投資者回報可期

面對國内經濟發展增速放緩的新形勢與房地產行業轉型的新挑戰下，首創置業可依託國資背景、首創集團協同、核心城市圈佈局、領先的開發運營能力、暢通的融資渠道和較低的融資成本等優勢，未來有望進入快速發展航道，經營業績值得期待。

開啓新業績增長週期，首創置業具備堅實的業績支撐。首先，截至2018年底，公司尚有併表已簽約未結算收入360億元，該部分已鎖定收入預計毛利率達到25%以上；其次，公司的土地儲備總貨值高達3003億元，平均地價僅1.2萬元/平米，遠低於當前簽約銷售均價；最後，公司於一線城市核心地段尚有高毛利項目貨值超過300億元，平均毛利可達40%以上，利潤收入有所保障。

在公司經營業績穩步前行的同時，公司對股東的回報也持續慷慨表現。截至2018年底，每股營業收入及每股淨資產分别為7.68元及5.17元，均創出自上市至今最佳表現。與此同時，公司一直以來保持較高的派息比率（分紅），2018年派息比率更是達到35%。隨著公司進入快速發展航道和未來業績釋放，預期股東投資者回報亦將增厚，當前相對低估的公司二級市場股價也將回到行業平均水準或高於行業平均水平。