撕下特色标签的华南城，能否甩开包袱安心收租？

原創

从2009到2019，十年时间足够世界经济走过一轮周期；足够香港资本市场“孕育”出一只名为腾讯的“股王”；也足够一家普通企业从萌芽到壮大、从顶峰到没落，甚或再从没落中走向新生。而对于于2009年赴港上市的内地物业发展商华南城（01668-HK）来说，这十年不过是其不断“修正”发展方向，逐渐褪下“大型综合物流及交易中心销售及租赁”这个特色业务标签的漫长旅程。

现状：现金储备减少，销售规模扩张带来更多融资需要

2019年4月23日，华南城公告宣布其全资附属华南国际于4月18日完成发行总金额为6亿元人民币、年息8.5%的第一期中期票据，以置换华南国际及其下属公司的现有借款。这是华南城进入2019年以来公布的第二起融资计划，今年3月27日，华南城完成发行了于2021年到期的2亿美元优先票据，年息为11.875%。

尽管华南城今年首季度以来的两次融资规模相比众多同业而言可以说是“小巫见大巫”，但考虑其自身的经营体量以及现下的财务状况，还是可以看到其在融资需求上一定程度的迫切性。

上图可见，以华南城最近一次公布的业绩报告（即其截至2018年9月30日止中期业绩报告）数据来看，于2018年9月底，华南城账上现金储备较其上一财年末的106.6亿元（港元，下同）减少约18.5%至86.9亿元；同时集团融资成本增加至3.02亿元，超过以往五个财政年度的融资成本水平；而其2018-2019财年中期的资产负债率也较期初有所上升，达致68.1%。

另一方面，华南城在本月12日公布的2018-2019财年（以下简称2019财年）未经审核营运数据显示，过去的一年（财年）集团合约销售金额达到146.77亿元，按年同比增长22%。这也是华南城有公开销售记录以来，创造的历史最好销售业绩。在自有资金减少及销售规模扩大的前提下，华南城的融资需求增加也就不难理解了。

起势：综合物流及交易中心发展运营商

目前市值仅在百亿上下、合约销售不足150亿的华南城，在龙争虎斗的中国房地产业内也就是一个小规模房企，但其最初的业务模式却是独具特色。2009年9月30日，华南城成功赴港上市，与普遍的住宅或商业地产为主导的开发商不同的是，彼时的华南城主营的物业项目是位于深圳的综合物流及展示交易中心展示位——其是当时国内大型综合物流及展示交易中心发展运营商。

上市前的华南城通过深圳华南城项目运营一个综合物流及展示交易中心平台，并借此平台服务于纺织服装、皮革皮具、电子原材料、印刷纸品包装及五金化工塑料等五个互补性制造轻工业。其具体的业务内容是向国内外原材料及成品供应商、制造商及分销商出售及出租深圳华南城项目的交易中心展示位，提供设施及综合平台，以供该等商家向买家展示及销售其产品。

除此外，华南城也为交易中心的租户及其客户促成及提供全方位综合物流与交易设施及服务，包括运输服务、保税、非保税及出口监管仓库、物流联络服务、驻场物流服务供应商及质量检测服务，以辅助其展示交易中心业务，为全球物流供应链服务。

上市前，2009年3月底止财年，华南城的收入规模仅有2.24亿元，当年还录得未计投资物业公平值收益及相关税务影响的净亏损1.07亿元。2009-2010年间，为消减2008年全球金融危机遗留的负面情绪，中国政府推出四万亿经济刺激方案及宽松货币政策，国内经济于2009年下半年回升；而深圳华南城在2009年下半年的人流量及车流量也双双回升，经济复苏势头明显。

鉴于市场气氛改善，华南城在2009-2010财年内推出深圳华南城二期交易中心商铺以作销售及租赁，这为其物业销售带来显著增长。截至2010年3月底止财年，上市后首度披露的华南城业绩报告显示，当年度华南城的综合业绩全面实现了呈数倍的巨幅增长，收入翻6倍至15.7亿元，净利润录得13.3亿元，当中不计投资物业公平值收益及相关税务影响的净利润录得4.09亿元。

自贴标签：大举复制并推广“综合物流+交易中心”业务商业模式

2010财年是华南城发展进程中颇有成效的一年，在业绩录得显著增长的同时，其新项目发展亦取得明显突破。此时，尝到综合物流及交易中心主营业务甜头的华南城，开始复制深圳华南城的商业模式，在全国各地开发和经营大型综合物流及商品交易中心。

当时的情况是，由于业绩大好，集团交易中心商铺的租赁及出售效果显著，华南城自认为其当下的商业模式行之有效，大大曾强了其推进新项目的信心。2009-2010财年起，华南城在新项目开发方面不断取得新进展，使其得以在全国不同地方复制这种在当时较为独特的商业模式，以开发及经营华南城的大型综合物流及商品交易中心。

在其后几年间，华南城将其深圳华南城的成功经验复制并推广到河源、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥等地的新项目，并且在此后的数年里凭借可复制的成功商业模式实现了综合业绩的持续增长。到2014财年，华南城收入创下彼时历史新高达到134.68亿元，净利润也达到34.93亿元，五年间华南城收入的复合年增长率达到逆天的126.9%。

值得一提的是，2014年随着中小企业对推进线上物业的需求日益增加，华南城开始将电商定立为其未来的策略核心；同年华南城与腾讯（00700-HK）建立策略性合作，获腾讯入股携手跨出发展其“实体+网络”商贸生态圈的关键一步。

经济发展进入“新常态”，在变革中转型“收租股”

凭借一个可复制的成功商业模式顺风顺水发展了几年的华南城，终于在2015年迎来了转折点。

2014-2015年，国内经济发展进入“新常态”增速开始放缓，地方政策制定者及企业在适应新常态下经济前景的重大转变之余，华南城的物业销售业务受到直接影响：2015财年，华南城的物业销售大跌35%。2015-2016年，中国经济在“新常态”下持续进行结构性调整，对华南城主业影响深重。2016财年，华南城物业销售收入进一步下跌，年内锐减49%。

好在华南城自身在上市之初便有意积极调配资源，在专注主营业务基础上也努力建立更强大的业务平台及多元化的物业组合以推动持续增长。这段时期其多元化业务发展策略起了效用：在物业销售收入下滑的情况下，受益于更高的租金、物业管理、电子商贸、物流及仓储服务、奥特莱斯运营及家居广场运营的收入，华南城在主业受挫之时，持续性收入还是取得了较大幅度的增长。

鉴于多元化物业组合在丰富集团收入来源及助其减少对物业销售的依赖性方面开始显露效果，加之彼时华南城过往大型综合物流及交易中心营运主业已经无法在急剧变革的国内经济环境下保持可视的活力，华南城开始谋划其新一轮的战略转型。

在2015及2016两个财政年间，华南城开始调整其经营策略，决定加强可贡献持续性收入的配套设施及服务，以抵消疲弱的商品交易中心商铺的销售。而由于彼时住宅地产市场呈现积极发展态势，华南城紧跟市场变化，将业务重心从原来的物流+交易中心转向住宅物业，逐渐成为一只更加名副其实的“收租股”。

通过增加住宅物业的供应，华南城2016财年的住宅物业销售占总合约销售金额的比例从2015财年的22.6%显著提升至35%。2017财年，华南城实现了综合业绩的全面反弹增长，并在2018财年维持了正向增长的业绩表现。

港股百强

回首走过的岁月，如今已是华南城在港股主板上市的第十年，这个曾经主营综合物流及展示交易中心的发展商，已经逐渐改变其业务的重心，成为租金收入比重逐渐上升的收租股。

不过其早前公布的2018-2019财年销售数据显示，过去的一个财年华南城销售规模达到146.77亿元的历史新高水平，这也意味着一路从变革与转型中走来，华南城已经摆脱了低谷时期的阴霾，可以踏歌而行甩开包袱继续奋进了。

随着华南城连续三年的业绩回暖表现，恢复元气的发展状态也令其成为新一届【港股100强】评选榜单的有力竞争者，如今又恰逢新一年【港股100强】评选活动火热进行中，华南城能否加把劲一举闯进2018年度的百强名列？期待将于2019年5月24日（星期五）在深圳中洲万豪酒店举行的【港股100强】颁奖典礼为我们揭晓答案。