【現場直擊】新城發展控股：房地產稅5年内難落地，將增投大灣區

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從江蘇省到以上海為中心的長三角地區，再到珠三角及環渤海等地，中國内地地產發展商新城發展控股(01030-HK，601155-CN)(下稱「新城」)成立逾20多年以來成績不俗。特别是在最近幾年，新城發展控股通過較低成本的綜合拿地模式，目前已基本完成全國重點城市群及重點城市的「住宅+商業」業務佈局，在高速的業務擴張下，公司業績節節攀升。

2018年營收淨利大增

通過運用「住宅+商業」的運營模式，以「區域深耕+高週轉+大運營」為經營策略，新城發展控股業績在2018年表現靓麗。2018年全年收入547.81億元(人民幣,下同)，按年增長34.2%；股東應佔溢利67.61億元，按年上升78.2%，每股盈利1.15元，派末期息30分。

該公司期内合約銷售2210.98億元，同比增長74.8%，超額完成全年銷售目標的22.8%，行業排名跻身全國第8位。銷售面積約1812.1萬平方米，分别按年增長74.8%及95.2%。其中，物業銷售收入約508.38億元，增加31.1%；商業物業管理服務費9.06億元，增長1.15倍；租金收入12.43億元，增加1.17倍。

實際上，這併不是新城第一次有如此高的業績增速表現。2013年-2018年，新城營收年復合增長率達21.43%，在全國眾多房企中十分出眾，具備了可持續性增長的能力。

城市綜合體發展貢獻大

在房地產業務中，新城最大的亮點就是以吾悅廣場為主的城市綜合體模式。近年來伴隨中國新型城鎮化進程推進，新城在2012年開始創建「吾悅」商業品牌，主打城市綜合體項目開發運營，以「住宅地產+商業地產」雙核驅動的戰略模式佈局全國多個大中城市。

新城2018年共新開業19座吾悅廣場，實現21.16億元的租金收入。截止2018年12月，吾悅廣場在全國80個大中城市，落子共計96座，距離2020年開業100座吾悅廣場的目標僅一步之遙。其中已開業吾悅廣場達42座，平均出租率為98.84%。由此可見，「吾悅」品牌的建設已進一步完善，併向立足全國的目標邁進。

正是有了吾悅廣場的商業開發運營能力，新城才得以輕易獲取到更多的土地，土地成本也才得以一直控製得很低。

以下是新城控股2018年業績發佈會的問答環節：

Q：公司2018年的投資物業值較2017年增加了將近200億元，而投資物業的公允值收益呈翻倍情況，請問增加的原因是什麽？新城發展和新城控股之間有一個不超過500億元的總投資新項目具體指的是什麽？

A：(陸忠明)公司2017年投資物業公允價值收益是13億，對應的項目是43個，計入投資物業包括了開業項目和未開業項目。2017年投資物業值是234億，2018年是407億，2017年項目是43個(在建的和已經建成的)，2018年則取消了，2018年32億的公允價值收益的來源是已經計入投資性物業的72個的物業資產。

關於500億的共同投資規劃，我們今年確實在和A股公司做了一些共同投資的項目，希望新的發展資金流向增加港股股東對於開發商的權益。通過共同投資，公司會增加在項目上的權益。2018年底，我們投了10.9億，整個投資規模是230億，我們希望規模進一步加大，把三四線城市的投資進一步提升到500億的規模。

Q：土地儲備方面，公司在大灣區的土地儲備隻有5%左右，公司會在大灣區拿更多的土地儲備嗎？公司希望2019年租金和管理費收入目標是40億元，2020年如果有100個項目建成會對租金收入有幫助嗎？

A：(王振華)公司現時土地儲備約1.1億平方米，當中一、二線城市佔一半，長三角地區的三、四線城市佔約三成，認為分佈均衡及良性。目前，公司在大灣區的土地儲備佔比是5.2%。大灣區是國家的戰略，是公司發展新的區域，我們正在增加對大灣區的投資力度。我們在2017年進入了大灣區，所以成長速度較慢。在2019年，我們會在大灣區增加投入，因為大灣區需要利用開發商來進行城改和舊改，我們將和大灣區一些著名或者成功的城改或舊改公司進行強強聯合，做大大灣區的蛋糕。

我們的吾悅廣場2018年租金收入是21.1億，到2019年將是40億的租金收入，2020年也會有新的提高，開業的廣場將達100個，相信在2021年將體現收入貢獻。

Q：房地產稅對公司的影響會不會很明顯？公司今年2700億元的銷售目標會不會過分進取了？公司將目標提得如此高的理由是什麽？

A：(王振華)我們認為房地產行業已經到了穩定的階段，而三四線城市有機會逐步放松。兩會明確提出在本屆政府内完成房地產稅立法，那麽本屆政府在2022年結束，還有3年時間。立法再到推進，可能要緩兩到三年的時間，然後充分放權給政府實施，由於各個地方政府不同，又會緩兩到三年執行。所以我們認為，房地產稅在5年左右的時間内很難落地。

我們近幾年的銷售增速非常快，2015年是320億，2016年是650億，2017年是1264億，2018年是2210億。2019年我們感受到調控政策的嚴厲性，所以要下調原來的增速，將增速目標控製在20%左右。總體來說，2700的銷售目標我們是建立在2019年有5000億貨值的基礎上。基於2019年5000億元貨值的基礎，按照去化率為55%來套算承諾有2700多億，是比較穩健的，我們對完成目標很有信心。