連降七級，綠城中國今年營收還能破2000億？

原創

受行業大環境影響，房企的日子也不好過。綠城中國就是例子。

綠城中國控股有限公司(03900-HK 下稱「綠城中國」)發佈2018年度業績快報。公告顯示，綠城中國預計2018年度股東應佔利潤將較2017年12月31日止年度減少約50%-60%。

同時綠城中國公告給出歸屬股東淨利潤下降的原因。1.該公司2018年度因出售附屬公司而產生的淨收益減少所致；2.鑒於市場環境變化，董事會基於謹慎考慮，年内計提的物業減值虧損撥備有所增加(對該集團現金流無實際影響)；3.受人民幣貶值而對該集團若幹外幣借款計提未實現匯兌淨虧損(對該集團現金流無實際影響)。

哪里出了問題？

從已發佈的綠城中國銷售數據來看，2018年全年，綠城中國實現銷售額1563.7億元，未能完成2018年年初時任綠城中國執行董事兼行政總裁曹舟南提出的1800億元的銷售目標。

業績下滑

從綠城中國已發佈的2019年1-2月的銷售業績來看，綠城中國公告披露截至2019年2月28日止兩個月未經審核營運數據。截至2019年2月28日止兩個月，綠城集團(包括綠城中國與其附屬公司連同其合營企業及聯營公司)累計取得綜合同銷售面積約67萬平方米(包括銷售面積和代建管理項目面積)同比減少27.96%，總合同銷售金額約人民幣134億元，同比減少15.19%。

2019年1-2月，綠城集團取得合同銷售面積約31萬平方米，合同銷售金額約人民幣92億元，其中歸屬於集團(包括綠城中國及其附屬公司)的權益金額約為人民幣47億元。2019年1-2月，綠城集團代建項目累計取得合同銷售面積約36萬平方米，合同銷售金額約為人民幣42億元。

不過此次業績下降屬預料之中。此前綠城中國就曾發佈公告，宣佈2018年業績增速放緩， 全年銷售約1563.7億。

2018年1-12月，綠城集團取得合同銷售面積約398萬平方米，合同銷售金額約1012億元，其中歸屬於本集團的權益金額約為557億元；綠城集團代建項目累計取得合同銷售面積414萬平方米，合同銷售金額約為552億元。截至2018年年末，綠城集團累計取得總合同銷售面積約812萬平方米，總合同銷售金額約1564億元，同比去年的1463億元增長約6.9%。

受增速放緩影響，綠城中國排名下降。根據克而瑞房企銷售額排行榜的數據，綠城中國2018年流量金額由2017年11名下降至17名。

回顧綠城中國2018年半年報還沒有下滑迹象。

2018年上半年業績公告顯示，2018年上半年，綠城中國實現總收入為人民幣335.3億元，同比增長220.9%。除稅前利潤為人民幣55.7億元，同比增長111%；淨利潤為人民幣31.2億元，同比增長145.7%。股東應佔利潤人民幣23.3億元，同比增長90%；股東應佔核心利潤為人民幣31.5億元，同比增長189.8%。每股基本盈利人民幣0.94元，同比增長104.3%。

不過下半年開始，就變了。

内部危機

綠城中國經歷了從「綠城人的綠城」到「中交人的綠城」。

2018年下半年，張亞東上任後，綠城中國按照重資產與輕資產板塊，對公司業務架構進行了大刀闊斧的改革與調整。半年之内兩場「中交重構綠城組織架構」的改革被外界視作中交與老綠城人之間的博弈，中交開始逐步收權，老綠城人則面臨降級。

雖然張亞東始終表態「綠城永遠是綠城人的綠城，綠城永遠是宋衛平創建的綠城，綠城是各大股東及所有股東的綠城」，但中交作為老牌央企，對於規模和數字的訴求似乎與綠城的民企做派有些出處。情理之中的矛盾和衝突，令不少老綠城人選擇出走。

綠城和中交的磨合期還沒有結束，取而代之的，是來自綠城全方位的債務焦慮。

債務焦慮

公開數據顯示截至2018年6月，綠城的收入債務比率（包括其在合資企業及聯營企業中的份額），已從2017年12月底的57.4%上升至71.8%，淨資產負債率為55.1%，環比2017年底有所提升。截2018年年6月底，綠城總負債為2051億元，同比淨增加了超過450億，經營活動淨現金流為-77.8億元。

債務情況來看，綠城一年内到期債務佔債務總額比為33.7%，一年以上到兩年佔比為21.5%，兩年以上佔比為44.8%。如果從2015年算起，當時綠城的負債總額才不過1078億元，三年多時間，快翻了一倍。

但綠城中國自己在去年半年報中表示，截至2018年6月30日，綠城中國銀行存款及現金（包括抵押銀行存款）為人民幣444.2億元，較2017年12月底的人民幣359.8億元增長23.5%；淨資產負債率為55.1%，處於穩健水平；2018年上半年總借貸加權平均利息成本為5.3%，較2017年同期的5.6%也有進一步改善。

2018年中期，綠城執行總裁李青岸曾喊話「2019年我們可以做到2000億元」。就目前情況來看，綠城能順利實現這一目標存在不確定性。