连降七级，绿城中国今年营收还能破2000亿？

原創

受行业大环境影响，房企的日子也不好过。绿城中国就是例子。

绿城中国控股有限公司(03900-HK 下称“绿城中国”)发布2018年度业绩快报。公告显示，绿城中国预计2018年度股东应占利润将较2017年12月31日止年度减少约50%-60%。

同时绿城中国公告给出归属股东净利润下降的原因。1.该公司2018年度因出售附属公司而产生的净收益减少所致；2.鉴于市场环境变化，董事会基于谨慎考虑，年内计提的物业减值亏损拨备有所增加(对该集团现金流无实际影响)；3.受人民币贬值而对该集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损(对该集团现金流无实际影响)。

哪里出了问题？

从已发布的绿城中国销售数据来看，2018年全年，绿城中国实现销售额1563.7亿元，未能完成2018年年初时任绿城中国执行董事兼行政总裁曹舟南提出的1800亿元的销售目标。

业绩下滑

从绿城中国已发布的2019年1-2月的销售业绩来看，绿城中国公告披露截至2019年2月28日止两个月未经审核营运数据。截至2019年2月28日止两个月，绿城集团(包括绿城中国与其附属公司连同其合营企业及联营公司)累计取得综合同销售面积约67万平方米(包括销售面积和代建管理项目面积)同比减少27.96%，总合同销售金额约人民币134亿元，同比减少15.19%。

2019年1-2月，绿城集团取得合同销售面积约31万平方米，合同销售金额约人民币92亿元，其中归属于集团(包括绿城中国及其附属公司)的权益金额约为人民币47亿元。2019年1-2月，绿城集团代建项目累计取得合同销售面积约36万平方米，合同销售金额约为人民币42亿元。

不过此次业绩下降属预料之中。此前绿城中国就曾发布公告，宣布2018年业绩增速放缓， 全年销售约1563.7亿。

2018年1-12月，绿城集团取得合同销售面积约398万平方米，合同销售金额约1012亿元，其中归属于本集团的权益金额约为557亿元；绿城集团代建项目累计取得合同销售面积414万平方米，合同销售金额约为552亿元。截至2018年年末，绿城集团累计取得总合同销售面积约812万平方米，总合同销售金额约1564亿元，同比去年的1463亿元增长约6.9%。

受增速放缓影响，绿城中国排名下降。根据克而瑞房企销售额排行榜的数据，绿城中国2018年流量金额由2017年11名下降至17名。

回顾绿城中国2018年半年报还没有下滑迹象。

2018年上半年业绩公告显示，2018年上半年，绿城中国实现总收入为人民币335.3亿元，同比增长220.9%。除税前利润为人民币55.7亿元，同比增长111%；净利润为人民币31.2亿元，同比增长145.7%。股东应占利润人民币23.3亿元，同比增长90%；股东应占核心利润为人民币31.5亿元，同比增长189.8%。每股基本盈利人民币0.94元，同比增长104.3%。

不过下半年开始，就变了。

内部危机

绿城中国经历了从“绿城人的绿城”到“中交人的绿城”。

2018年下半年，张亚东上任后，绿城中国按照重资产与轻资产板块，对公司业务架构进行了大刀阔斧的改革与调整。半年之内两场“中交重构绿城组织架构”的改革被外界视作中交与老绿城人之间的博弈，中交开始逐步收权，老绿城人则面临降级。

虽然张亚东始终表态“绿城永远是绿城人的绿城，绿城永远是宋卫平创建的绿城，绿城是各大股东及所有股东的绿城”，但中交作为老牌央企，对于规模和数字的诉求似乎与绿城的民企做派有些出处。情理之中的矛盾和冲突，令不少老绿城人选择出走。

绿城和中交的磨合期还没有结束，取而代之的，是来自绿城全方位的债务焦虑。

债务焦虑

公开数据显示截至2018年6月，绿城的收入债务比率（包括其在合资企业及联营企业中的份额），已从2017年12月底的57.4%上升至71.8%，净资产负债率为55.1%，环比2017年底有所提升。截2018年年6月底，绿城总负债为2051亿元，同比净增加了超过450亿，经营活动净现金流为-77.8亿元。

债务情况来看，绿城一年内到期债务占债务总额比为33.7%，一年以上到两年占比为21.5%，两年以上占比为44.8%。如果从2015年算起，当时绿城的负债总额才不过1078亿元，三年多时间，快翻了一倍。

但绿城中国自己在去年半年报中表示，截至2018年6月30日，绿城中国银行存款及现金（包括抵押银行存款）为人民币444.2亿元，较2017年12月底的人民币359.8亿元增长23.5%；净资产负债率为55.1%，处于稳健水平；2018年上半年总借贷加权平均利息成本为5.3%，较2017年同期的5.6%也有进一步改善。

2018年中期，绿城执行总裁李青岸曾喊话“2019年我们可以做到2000亿元”。就目前情况来看，绿城能顺利实现这一目标存在不确定性。