焦躁的萬科,一年營收超6000億,質量問題頻發

日期:2019年2月12日 下午6:57作者:李長祥 編輯:李雨謙
焦躁的萬科,一年營收超6000億,質量問題頻發

前言:

1月9日,在「回歸未來·感恩時代 2018-2019 跨年之夜」上,作為萬科(02202-HK)創始人的王石,卻激動地說到:「我就給你們報告一下我退休一年之後萬科的經營業績。2018年萬科的銷售繼續持續增長,整個經營業績達到了6000億」。

在沉默了三秒之後,王石向沉默的台下聽眾喊話到:「沒有掌聲嗎?」

接著,王石又玩起了現場互動,讓大家猜萬科2018年回籠了多少資金?回頭才發現大屏幕上早已寫好了「6300億」。然而,在萬科6000億銷售成績的背後,接踵而至的工程事故以及房屋質量問題引發了市場對萬科的質疑。

狂奔的萬科,安全事故頻發

2019年1月,萬科公佈最新業績顯示,萬科在2018年實現銷售面積4037.7萬平方米,同比增長12.3%;實現銷售金額6069.5億元,同比增長14.5%。

應該說,在喊出「活下去」3個月後,萬科交出了一份不錯的答卷。

隻不過,一邊是銷售金額突破6000億元,一邊是房屋質量問題、工地安全事故頻出。2018年萬科可謂是風波不斷。

鏈家公佈的資料顯示,萬科世紀之光位於杭州市蕭山區,建成時間為2018年,新房落成時價格約為36000元/平米,目前在售的部分二手房單價已經漲至4.6萬元—5萬元/平米。

1月9日,微博上有業主對萬科世紀之光進行質疑。業主在交房驗房時遇到了無奈的事情:發現家里的門和地板全都是用紙做的,這樣門豈不是一腳就能踹開,地板一踩就塌了!

此事一出,迅速成為網絡熱點。

對此,萬科表示,相關報道中提及「門和地板都是紙做的」,存在明顯誤解。被誤認為「紙板」的戶内門面層材料,實際上是「中密度纖維板」。中密度纖維板是人造板的一種,在國内外室内裝修和家具行業廣泛使用,產品符合行業標準(JG/T122-2000)。

萬科相關負責人也表示,公司高端產品線的住宅中,也會根據情況使用中密度纖維板,用這種材料不能簡單的稱之為「簡配」。

而據統計,僅在最近兩三個月萬科就被爆出多起安全事故。

2018年12月29日,萬科企業和金地集團聯合開發的七寶生態園項目發生基坑坍塌事故,後經確認3名建築工人被壓全部死亡。此前,11月12日萬科在中山古鎮的項目萬科城工程發生地下室頂板局部坍塌事故,併無人員傷亡;12月1日,貴州省貴陽市觀山湖區貴陽萬科理想城項目發生其他類型事故,1人死亡。

此外,2019年1月,杭州萬科旗下多個樓盤又爆發業主維權事件,原因普遍都與裝修減配、工程質量問題有關。

與之相對,是萬科口碑與財務風險抗壓

2018年12月24日,在新華社《環球》雜志與中國投資協會投資咨詢專業委員會、標準排名聯合出品的《綠色信用「築基」綠建時代」2018中國上市房企綠色信用指數TOP50報告》中,萬科以69.91的綜合得分,僅位列第10位。

而此前幾年,作為行業標桿的萬科,綠色地產排名一直位列行業第一。而在口碑下降的同時,萬科自身財務上的風險同樣在加大。

2018年上半年,萬科獲取新項目117 個,總規劃建築面積2049.1 萬平方米,權益規劃建築面積1143.9萬平方米,權益地價總額約578.2 億元,其中90.8%的新增項目為合作項目,較2017年72.3%的合作項目佔比有所增加。

2018年下半年,萬科在土地市場開始展現出加速補倉的趨勢,尤其是進入第三季度,萬科展現出了迅猛的拿地節奏。第三季度萬科累計新增177 個項目,總建築面積約3582.5萬平方米,較2017年同期143個項目增加34個,總建築面積同比上升9%。

除了通過招拍掛和收併購補充土地資源外,萬科還在去年8月參與了昆明金刀營舊改項目、北京冬奧會延慶賽區PPP項目,以及9月份獲得江門蓬江里村舊村改造項目。

不難看出,在國家嚴控房地產行業、融資環境惡化的背景下,各家房企都在進行去槓桿,而萬科則不斷囤積土地資源,逆勢加槓桿。

自2014年起,萬科扣除預收賬款之後的資產負債率呈現逐年上升趨勢,其中2018年上半年萬科的長期借款達到1283億元,相比2017年同期657億元,增長95%;應付債券376億元,同比增長61%。

值得註意的是,隨著債務的不斷增加,萬科近幾年的長期償債能力一直呈現下降趨勢。2018年上半年「(貨幣資金+存貨+投資性房地產-預收賬款)/全部債務」指標數值為0.28,較去年同期的0.34下降17.6%,表明萬科的長期償債能力較弱。

初心不在,萬科能否「活下去」?

對於「活下去」的口號,萬科董事局主席曾經表示,郁亮說到,萬科「活下去」被外界放大了不少,實際上這隻是公司每年秋季例會的戰略和檢討。

然而,隨著越來越多質量問題被曝光,目前是活下去的萬科,未來面臨的壓力更大。

儘管2018年,萬科聚焦「回款」,全年順利回籠6300億,但是相較於自身高起的負債,以及快速擴張囤地的支出,這些顯然還不夠。更何況,在翻手為雲覆手為雨的地產市場,形勢變化要遠比預想中的要復雜。

而根據已經披露的數據,2019年1月份萬科實現合同銷售面積317.7萬平方米,合同銷售金額488.8億元。而在2018年1月份,萬科實現合同銷售面積444.4萬平方米,合同銷售金額達到了679.8億元。

兩相比較,2019年1月萬科合同銷售面積和銷售金額分别同比減少28.5%和28.1%。

而自去年12月份以來,萬科在廣州、上海、北京、鄭州、西安等地新增項目10個,佔地面積134.1萬平方米,萬科權益建築面積203.8萬平方米,需支付權益地價72.60億元。

此外,萬科在昆明、杭州、重慶新增物流地產項目3個,合計需支付權益價款5.31億元。

一面是大規模的囤地,房地產項目的不斷擴張,一面是銷售下滑,成交金額與資金回籠的不理想,萬科不能指望在質量問題頻發的背景下,購房者依然對其項目慷慨買單。

或者,隻有當萬科發現「初心不在」,自己已沉迷在「大規模囤地-快速建房-資金回籠」的資本圈子之中時,萬科才會真正地領悟到「活下去」的真正意思是「要靠市場活下去,靠潛在的消費者活下去」。

結語

萬科現在最大的問題不是資本問題,而是價值的判定。企業要活下去,必要的資本操作不可或缺。但是離開產品質量,單純地註重資本運作,不過是空中樓閣,虛空幻影。

或許,「讓房子回歸本質」,併非隻是針對炒房客們,對於那些熱衷於資本操作,不斷提升金融槓桿,擴大企業規模,而忽視對自身產品質量把關,不註重大眾家居體驗的房地產企業而言同樣適用。

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