焦躁的万科，一年营收超6000亿，质量问题频发

原創

日期：2019年2月12日 下午6:57作者：李长祥 編輯：李雨谦

前言：

1月9日,在“回归未来·感恩时代 2018-2019 跨年之夜”上，作为万科（02202-HK）创始人的王石，却激动地说到：“我就给你们报告一下我退休一年之后万科的经营业绩。2018年万科的销售继续持续增长，整个经营业绩达到了6000亿”。

在沉默了三秒之后，王石向沉默的台下听众喊话到：“没有掌声吗？”

接着，王石又玩起了现场互动，让大家猜万科2018年回笼了多少资金？回头才发现大屏幕上早已写好了“6300亿”。然而，在万科6000亿销售成绩的背后，接踵而至的工程事故以及房屋质量问题引发了市场对万科的质疑。

狂奔的万科，安全事故频发

2019年1月，万科公布最新业绩显示，万科在2018年实现销售面积4037.7万平方米，同比增长12.3%；实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%。

应该说，在喊出“活下去”3个月后，万科交出了一份不错的答卷。

只不过，一边是销售金额突破6000亿元，一边是房屋质量问题、工地安全事故频出。2018年万科可谓是风波不断。

链家公布的资料显示，万科世纪之光位于杭州市萧山区，建成时间为2018年，新房落成时价格约为36000元/平米，目前在售的部分二手房单价已经涨至4.6万元—5万元/平米。

1月9日，微博上有业主对万科世纪之光进行质疑。业主在交房验房时遇到了无奈的事情：发现家里的门和地板全都是用纸做的，这样门岂不是一脚就能踹开，地板一踩就塌了！

此事一出，迅速成为网络热点。

对此，万科表示，相关报道中提及“门和地板都是纸做的”，存在明显误解。被误认为“纸板”的户内门面层材料，实际上是“中密度纤维板”。中密度纤维板是人造板的一种，在国内外室内装修和家具行业广泛使用，产品符合行业标准(JG/T122-2000)。

万科相关负责人也表示，公司高端产品线的住宅中，也会根据情况使用中密度纤维板，用这种材料不能简单的称之为“简配”。

而据统计，仅在最近两三个月万科就被爆出多起安全事故。

2018年12月29日，万科企业和金地集团联合开发的七宝生态园项目发生基坑坍塌事故，后经确认3名建筑工人被压全部死亡。此前，11月12日万科在中山古镇的项目万科城工程发生地下室顶板局部坍塌事故，并无人员伤亡；12月1日，贵州省贵阳市观山湖区贵阳万科理想城项目发生其他类型事故，1人死亡。

此外，2019年1月，杭州万科旗下多个楼盘又爆发业主维权事件，原因普遍都与装修减配、工程质量问题有关。

与之相对，是万科口碑与财务风险抗压

2018年12月24日，在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中，万科以69.91的综合得分，仅位列第10位。

而此前几年，作为行业标杆的万科，绿色地产排名一直位列行业第一。而在口碑下降的同时，万科自身财务上的风险同样在加大。

2018年上半年，万科获取新项目117 个，总规划建筑面积2049.1 万平方米，权益规划建筑面积1143.9万平方米，权益地价总额约578.2 亿元，其中90.8%的新增项目为合作项目，较2017年72.3%的合作项目占比有所增加。

2018年下半年，万科在土地市场开始展现出加速补仓的趋势，尤其是进入第三季度，万科展现出了迅猛的拿地节奏。第三季度万科累计新增177 个项目，总建筑面积约3582.5万平方米，较2017年同期143个项目增加34个，总建筑面积同比上升9%。

除了通过招拍挂和收并购补充土地资源外，万科还在去年8月参与了昆明金刀营旧改项目、北京冬奥会延庆赛区PPP项目，以及9月份获得江门蓬江里村旧村改造项目。

不难看出，在国家严控房地产行业、融资环境恶化的背景下，各家房企都在进行去杠杆，而万科则不断囤积土地资源，逆势加杠杆。

自2014年起，万科扣除预收账款之后的资产负债率呈现逐年上升趋势，其中2018年上半年万科的长期借款达到1283亿元，相比2017年同期657亿元，增长95%；应付债券376亿元，同比增长61%。

值得注意的是，随着债务的不断增加，万科近几年的长期偿债能力一直呈现下降趋势。2018年上半年“（货币资金+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务”指标数值为0.28，较去年同期的0.34下降17.6%，表明万科的长期偿债能力较弱。

初心不在，万科能否“活下去”？

对于“活下去”的口号，万科董事局主席曾经表示，郁亮说到，万科“活下去”被外界放大了不少，实际上这只是公司每年秋季例会的战略和检讨。

然而，随着越来越多质量问题被曝光，目前是活下去的万科，未来面临的压力更大。

尽管2018年，万科聚焦“回款”，全年顺利回笼6300亿，但是相较于自身高起的负债，以及快速扩张囤地的支出，这些显然还不够。更何况，在翻手为云覆手为雨的地产市场，形势变化要远比预想中的要复杂。

而根据已经披露的数据，2019年1月份万科实现合同销售面积317.7万平方米，合同销售金额488.8亿元。而在2018年1月份，万科实现合同销售面积444.4万平方米，合同销售金额达到了679.8亿元。

两相比较，2019年1月万科合同销售面积和销售金额分别同比减少28.5%和28.1%。

而自去年12月份以来，万科在广州、上海、北京、郑州、西安等地新增项目10个，占地面积134.1万平方米，万科权益建筑面积203.8万平方米，需支付权益地价72.60亿元。

此外，万科在昆明、杭州、重庆新增物流地产项目3个，合计需支付权益价款5.31亿元。

一面是大规模的囤地，房地产项目的不断扩张，一面是销售下滑，成交金额与资金回笼的不理想，万科不能指望在质量问题频发的背景下，购房者依然对其项目慷慨买单。

或者，只有当万科发现“初心不在”，自己已沉迷在“大规模囤地-快速建房-资金回笼”的资本圈子之中时，万科才会真正地领悟到“活下去”的真正意思是“要靠市场活下去，靠潜在的消费者活下去”。

结语

万科现在最大的问题不是资本问题，而是价值的判定。企业要活下去，必要的资本操作不可或缺。但是离开产品质量，单纯地注重资本运作，不过是空中楼阁，虚空幻影。

或许，“让房子回归本质”，并非只是针对炒房客们，对于那些热衷于资本操作，不断提升金融杠杆，扩大企业规模，而忽视对自身产品质量把关，不注重大众家居体验的房地产企业而言同样适用。