【大行报告】瑞银：五年规划及2026年《施政报告》前瞻 预计聚焦北部都会区提速

【财华社讯】9月10日，香港特区政府将于9月16日公布首份五年规划，并同时发表2026年《施政报告》。瑞银亚洲房地产行业研究主管林镇鸿指出：根据迄今发布的咨询文件，规划重点预计包括：1)北部都会区发展；2)巩固香港作为国际金融、贸易、航运及航空枢纽的地位；3)推动创新科技发展；4)改善民生及社会发展；以及5)通过加强粤港澳大湾区互联互通，深化区域合作。除未来五年在北部都会区提供逾7万个住宅单位及100万平方米经济楼面面积的既定目标外，我们预计政府还将公布更多关键绩效指标。然而，增加出售型公营房屋及住宅供应膨胀，仍将构成行业长期压力。近期预售模式调整后，我们亦预计内地开发商将加快在香港地区、尤其是北部都会区的项目开发，或进一步压缩开发利润率。住宅价格年初至今仍上涨10%，较低点高出17%；因此，我们认为进一步出台“置业通”、下调印花税或放宽强积金用于置业等刺激措施的空间有限。相比之下，近期税制改革后，对冲基金租赁需求增强，预计将利好中环写字楼业主。

北部都会区发展规划更新并提速

就北部都会区而言，我们预计香港特区政府或公布粉岭北及新田科技城余下两幅大型土地出让地块的招标时间表。同时，政府预计将披露大学城扩建计划的细节，把校园面积由此前建议的100公顷扩大至300公顷。若计入毗邻的科技、工业及城市发展项目，大学城总面积可能超过1,000公顷；相比之下，北部都会区新发展区总面积约为3,000公顷。最后，我们预计政府将正式确认兴建港深西部铁路，使其成为北部都会区内第二个大型铁路项目。我们认为，市场尚未充分计价港铁公司除负责北环线外，还可能承担该项目建设的可能性(瑞银预测资本开支：1,000亿港元)。

增加出售型公营房屋供应

我们预计，吸引人才措施仍将是《施政报告》的重点，但政策重心可能由广泛放宽转向特定人才群体，例如生命健康科技、医疗及医学创新、人工智能、微电子及智能製造领域人才。同时，我们预计政府将进一步更新税制改革法案；该法案建议，对冲基金及另类资产管理专业人士与业绩挂钩的奖金适用零税率。住房市场方面，我们预计香港特区政府可能：1)将出售型与出租型公营房屋的比例由目前30:70提高至最高50:50；以及2)重推公屋租户购买计划。我们认为，两项措施均可改善政府财政收入，但将对开发商构成不利影响，尤其是业务敞口集中于入门级私人住宅市场的开发商。