【大行報告】瑞銀：五年規劃及2026年《施政報告》前瞻 預計聚焦北部都會區提速

【財華社訊】9月10日，香港特區政府將於9月16日公布首份五年規劃，並同時發表2026年《施政報告》。瑞銀亞洲房地產行業研究主管林鎮鴻指出：根據迄今發布的諮詢文件，規劃重點預計包括：1)北部都會區發展；2)鞏固香港作為國際金融、貿易、航運及航空樞紐的地位；3)推動創新科技發展；4)改善民生及社會發展；以及5)通過加強粵港澳大灣區互聯互通，深化區域合作。除未來五年在北部都會區提供逾7萬個住宅單位及100萬平方米經濟樓面面積的既定目標外，我們預計政府還將公布更多關鍵績效指標。然而，增加出售型公營房屋及住宅供應膨脹，仍將構成行業長期壓力。近期預售模式調整後，我們亦預計內地開發商將加快在香港地區、尤其是北部都會區的項目開發，或進一步壓縮開發利潤率。住宅價格年初至今仍上漲10%，較低點高出17%；因此，我們認為進一步出台「置業通」、下調印花稅或放寬強積金用於置業等刺激措施的空間有限。相比之下，近期稅制改革後，對沖基金租賃需求增強，預計將利好中環寫字樓業主。

北部都會區發展規劃更新並提速

就北部都會區而言，我們預計香港特區政府或公布粉嶺北及新田科技城餘下兩幅大型土地出讓地塊的招標時間表。同時，政府預計將披露大學城擴建計劃的細節，把校園面積由此前建議的100公頃擴大至300公頃。若計入毗鄰的科技、工業及城市發展項目，大學城總面積可能超過1,000公頃；相比之下，北部都會區新發展區總面積約為3,000公頃。最後，我們預計政府將正式確認興建港深西部鐵路，使其成為北部都會區內第二個大型鐵路項目。我們認為，市場尚未充分計價港鐵公司除負責北環線外，還可能承擔該項目建設的可能性(瑞銀預測資本開支：1,000億港元)。

增加出售型公營房屋供應

我們預計，吸引人才措施仍將是《施政報告》的重點，但政策重心可能由廣泛放寬轉向特定人才群體，例如生命健康科技、醫療及醫學創新、人工智能、微電子及智能製造領域人才。同時，我們預計政府將進一步更新稅制改革法案；該法案建議，對沖基金及另類資產管理專業人士與業績掛鈎的獎金適用零稅率。住房市場方面，我們預計香港特區政府可能：1)將出售型與出租型公營房屋的比例由目前30:70提高至最高50:50；以及2)重推公屋租戶購買計劃。我們認為，兩項措施均可改善政府財政收入，但將對開發商構成不利影響，尤其是業務敞口集中於入門級私人住宅市場的開發商。