現房銷售下，房價會大漲嗎？

2026年8月28日，住建部、自然資源部、金融監管總局、中國人民銀行、證監會等多部門密集發布多項重磅文件。新政出台後，市場上也出現了「現房來了、房價大漲」的聲音。我們認為這一判斷有待商榷，現房銷售後新項目入市節奏有所放緩，但現有供應仍較為充足，房價大幅上漲可能性不大，主要基於兩個關鍵因素考慮：

第一，市場供求關係已經發生重大變化，當前新房供應充足。

經過近30年的快速發展，我國房地產市場供求關係發生重大變化，已經從住房需求旺盛、供不應求轉向結構性供大於求，住房短缺時代已經過去。

現房銷售雖在短期內造成新項目入市放緩，但本次政策並未全國「一刀切」，而是實行「老項目老辦法、新項目新辦法」的分類施策安排，存量及在途項目多數將按原有節奏推進，整體新房供應仍較為充足，現房銷售不會造成短期市場供應大幅縮量，房價大漲缺乏供應端支撐。

從全國數據看，根據國家統計局數據，截至2026年7月末，全國新建商品住宅待售面積約為4.09億平方米，中指研究院數據顯示，截至7月末，重點50城可售面積2.91億平米，市場新增供應較為充足。

第二，從房企成本端來看，本次政策層面已同步配套推出優化土地出讓價款繳納方式、加大融資支持力度等政策措施，預計將緩解、對衝房企轉向現房銷售面臨的資金成本上升壓力。

具體來看，配套政策從多個層面綜合發力，為轉向現房銷售提供有力支撐。

一是，開發貸政策進一步優化。通過優化貸款期限、用途等安排，加大開發貸支持力度，幫助企業緩解現房銷售「先建後賣」模式下前期投入大、資金占用周期長的壓力。

二是，資本市場融資支持不斷加大。在債券發行、股權融資等多渠道予以支持，拓寬企業中長期資金來源，優化融資結構等降低企業綜合融資成本。

三是，優化土地出讓價款繳納方式、土地價格趨於理性下降，也將直接從源頭降低現房項目的土地成本。近日，廣州首宗「現房銷售承諾製」地塊成功出讓，作為配套支持，政府允許土地出讓金分期繳納--簽約30天內支付比例不低於50%、2年內付清全部價款，可緩解企業前期土地款支付壓力。

另外，政策要求優化工程建設審批流程、縮短行政審批時限，企業自身也有望通過提質增效消化成本。在行業轉型過程中，房企有望通過精細化管理、標準化建造、供應鏈協同等方式提升運營效率、縮短建設周期，逐步消化成本壓力，而非簡單地將成本轉嫁到購房價格上。同時，當下房企銷售回籠資金仍是第一要務，預計上調項目價格也會較為謹慎。

在上述多重因素共同作用下，房企轉向現房銷售所面臨的綜合成本有望得到有效對沖，為平穩過渡創造有利條件。

綜合分析，我們認為現房銷售對房價的影響整體有限，現房銷售將引導房企回歸產品力與質量競爭，推動行業由「高負債、高周轉、高槓桿」的舊模式向注重品質與效益的高質量發展新模式轉變，也將促使房地產市場回歸理性，未來房價將更多由真實供需和房屋的區位、品質、服務等因素決定。