房貸貼息來了！影響有多大

9月29日，財政部會同中國人民銀行、金融監管總局印發《關於實施居民購房貸款貼息政策的通知》（財金〔2026〕95號），政策內容如下：

【中指解讀】

9.28國常會強調要「推出一批務實管用的增量政策」，要研究出台穩定房地產市場的政策措施，釋放了積極信號。本次政策是落實國常會工作部署的具體體現，中央財政首次給予個人住房貸款貼息，以財政「補息差」的方式，在不觸動貸款合同利率、不壓縮銀行淨息差的前提下，將有限的財政資金定向投向真實的自住需求，直接降低符合條件的首套購房者實際資金成本約1個百分點，切實減輕了購房者月供壓力。房貸貼息以財政空間置換貨幣政策空間，為宏觀政策打開新的操作通道，成為兼顧民生保障與穩定市場的結構性政策工具，其信號意義明顯，對於穩定房地產市場預期，促進需求釋放將產生直接利好。

▌1、本次房貸貼息針對性較強，側重支持首套置業群體，兼顧保民生和穩市場

本次貼息政策有幾個關鍵詞：

一是首套住房，政策重點支持首套剛需群體（「首套住房」的認定按照現行政策執行，既包括新房也包括二手房，覆蓋部分置換需求），體現保障和改善民生政策取向；

二是貼息1個百分點，期限最長5年，超出市場普遍預期（超過當前多地貸款貼息1-3年的期限），有效期暫定一年，表明本次貼息暫為階段性支持政策（起始於2025年8月的個人消費貸款財政貼息政策，2026年1月政策有效期延長，且支持範圍擴大，8月政策再次優化，提高貼息上限，擴大貼息範圍）；

三是新發放的商貸，公積金貸款不在本次貼息範圍，根據央行數據，2026年二季度，全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率3.06%，貸款貼息1個百分點，購房者實際承擔的平均利率水平將降至2.06%；

四是面積120平米&總價150萬以內住房，面積段和總價段要求均傾向於剛需置業群體。從覆蓋來看，三四線城市絕大多數房源、二線城市外圍與遠郊板塊的新房主力產品均落在該區間內，多數二手房也將被覆蓋，一線城市新房涉及較少，二手房涉及比例相對更高。

五是資金總規模不設上限，相關部門在答記者問時強調預算已做充分安排，據實結算，貼息資金由中央財政、地方財政分別按照90%、10%承擔。

▌2、直接降低購房者置業成本，有助於促進購房需求階段性釋放，助力穩市場

本次貼息政策針對性較強，重點支持首套置業群體，對於降低居民購房成本、促進需求釋放將產生積極作用。

對購房者來說，貸款貼息直接降低購房成本，月供壓力減小，有利於釋放消費潛力。相關部門在答記者問時舉例，對於一筆長期限的100萬元商業性個人住房貸款，考慮到大多數房貸按月付息和還款，貸款餘額逐月減少，貼息政策最多可幫助借款人累計減少付息近5萬元。

對於房地產市場來說，貸款貼息降低了購房門檻，有助於帶動住房交易活躍度提升，穩定市場預期，促進房地產市場修復，考慮到政策有效期暫定一年，預計首套住房需求將出現階段性釋放。貼息覆蓋範圍將直接影響本次貼息政策效果，根據中指數據，2025年重點40城新房120平方米&150萬元以內住房成交占比33.6%，二手房120平方米&150萬元以內住房成交占比56.3%；2026年1-8月，重點40城成交的住房中，符合條件的新房占比33.1%、二手房占比55.2%。

錶：重點40城中新房、二手房滿足面積段和總價段條件的成交套數占比

數據來源：中指數據CREIS，CI Buddy

注：二手房價格為網簽價，城市範圍覆蓋40城，含北京、上海、廣州、深圳4個一線城市，天津、重慶、杭州、南京、武漢、成都、蘇州、西安、長沙、青島、寧波、無錫、廈門、福州、濟南、鄭州、合肥、南昌、瀋陽、大連、昆明、南寧、石家莊、貴陽、哈爾濱、長春26個二線城市，以及溫州、佛山、東莞、珠海、中山、惠州、泉州、徐州、南通、常州10個三四線城市。

根據中指測算，2025年全國新建住宅和二手住宅總銷售額在14萬億元左右，結合重點40城2025年新房120平方米&150萬元以內住房成交占比33.6%，二手房120平方米&150萬元以內住房成交占比56.3%，更多三四線城市符合面積段和總價段條件的住房占比更高，假設按50%統計，首套置業占50%估算（2023年三季度銀行業保險業數據信息新聞發佈會上，金融監管總局指出個人住房貸款中92.5%用於支持購買首套房，考慮到存量貸款以及總金額中公積金貸款占有一定比例，這裡按50%估算），2025年成交的14萬億元中，滿足貼息要求的金額約3.5萬億元，按貸款50%估算，貼息1個百分點，年度貼息總額約175億元，五年累計約875億元。

從新房市場來看，各城市中，一線城市符合條件的新房占比較小，二線和三四線城市覆蓋比例較高，相比來看，預計本次政策更加利好二線及三四線新房市場，剛需項目將更受益。

根據中指監測，2026年以來全國已有超20地出台或優化住房貸款貼息相關政策，貼息已成為地方政府精細化支持住房消費、降低購房者置業成本的重要政策工具。從各地實踐看，貼息方式主要可歸納為按貸款金額比例貼息與按還款利息比例貼息兩類，貼息比例約1%，貼息時間多為1-3年。本次中央層面政策在資金來源（中央財政承擔90%）、覆蓋範圍（全國統一）、執行方式（免申即享、不設資金上限）等方面給予直接支持，將在提振市場預期、釋放消費潛力等方面發揮重要作用，也會對宏觀經濟的穩定運行產生積極支撐。

來源：中指研究院