歷史性變革，房地產進入新階段！

2026年8月28日，注定是載入我國房地產發展史冊的一天。住建部、自然資源部、金融監管總局、中國人民銀行、證監會等多部門密集發佈多項重磅文件，從銷售、信貸到資本市場融資對房地產開發、融資、銷售等基礎制度進行整體重構，其意義遠超單點政策調整，而是一次方向性、深層次、系統性且具有劃時代意義的制度重塑，意味著房地產舊的發展模式謝幕，以存量時代為背景、以高質量發展為導向的房地產發展新模式正加速構建。

【中指解讀】

政策出台背景：推動房地產高質量發展的現實需要

當前我國房地產行業發展邏輯已從規模擴張轉向存量提質增效，「十五五」規劃《綱要》明確提出推動房地產高質量發展目標，加快構建房地產發展新模式正是核心抓手，其中完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度是重要內容之一。本次系列政策正是落實中央部署的重要舉措，是適應房地產市場進入存量時代的客觀要求，也是推動房地產高質量發展的現實需要。這意味著改革和完善商品房基礎制度已經進入實質性落地階段，為築牢房地產高質量發展根基提供制度保障。

本次多項政策選擇在同一天同一時段集中發佈，是決策層統一部署、統籌謀劃、協同推進的系統性安排。銷售、信貸、資本市場融資三線併進，有利於最大化發揮政策的綜合效用，充分體現了加快構建房地產發展新模式的頂層設計思路。從政策協同的角度來看，銷售制度改革需要配套政策支撐。一方面，預售門檻提升、推進現房銷售將帶來銷售回款節點後移、企業資金佔用增加等，需要配套的金融、土地等政策支持，緩解企業階段性資金壓力，穩定房地產市場；另一方面，住房銷售方式變革更要求個人住房貸款、開發貸款等基礎信貸制度順勢重構、主動適配，「好房子」建設、城市更新等重點領域也需要更多資金支持，銷售制度改革、房地產信貸管理、資本市場融資等協同推進也就成了必然。

銷售制度改革：預售門檻提升，資金監管加強，現房銷售分類推進

三部門聯合發佈的《關於完善商品住房銷售制度的通知》，主要圍繞預售與現售兩條主線部署多項制度性安排（詳見解讀：住房銷售制度改革來了，影響有多大？）：

一是提升預售門檻，加強預售資金監管。商品住房預售門檻統一提升至單體建築主體結構封頂，具體條件由各地根據實際情況確定。同時要求購房人支付的首付款、個人住房貸款等購房資金全部存入資金監管賬戶，項目竣工且配套設施具備交付條件後方可解除監管。

二是新老劃斷，平穩過渡。通知施行之日前已取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，實行預售的，預售條件、預售資金監管等按原有政策規定執行，避免改革對存量項目造成較大影響。

三是有力有序推行現房銷售。全國不搞「一刀切」，分類推進：新出讓土地及已出讓未取得建設工程規劃許可證的項目，優先選擇現房銷售；已取得建設工程規劃許可證的項目，鼓勵實行現房銷售。同時推行現房銷售定金制——房企取得施工許可證後可收取少量定金，兼顧購房人鎖定房源與房企經營彈性。

四是強化政策協同的配套安排。土地端要求房企以自有資金購地併按國家規定分期繳納出讓價款；融資端實行主辦銀行制，開發建設管理端實行項目開發公司制、優化審批流程，併將建設「好房子」納入政策框架，提高住房品質，同時推行交房即交證。

房地產信貸管理：重點對個人住房貸款和開發貸款進行優化

本次改革完善房地產信貸管理涉及多個政策文件，央行、金融監管總局聯合印發的《關於改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》為核心文件，《個人住房貸款管理辦法（試行）》《商品住房開發貸款管理辦法（試行）》《商業地產貸款管理辦法（試行）》等具體辦法為配套文件，本次實現了多項制度性突破，重點對個人住房貸款和開發貸款兩項核心制度進行了優化（詳見解讀：歷史性突破！個人住房貸款年限延至最長40年，開發貸同步改革）：

▌針對個人住房貸款，主要有五個方面變化：

一是，貸款期限由最長30年延長至最長40年，拉長貸款期限可有效減少月供、降低當期還款壓力，以時間換空間提升購房者貸款能力，尤其利好首次置業和改善置換群體。

二是，還款能力上限適度放寬，將月所有債務支出與收入比由不超過55%放寬至不超過60%（含），明確收入核算口徑、將共同申請人債務併入，精細化測算還款能力，既落實審慎管理又為合理需求留出空間。

三是，貸款發放時點與項目交付進度深度綁定，所購新建住房實行現房銷售的，個人住房貸款應在銷售備案後發放；實行預售的，應嚴格在項目竣工備案後發放，核心指向「能拿房、再還貸」，購房人在住房具備交付條件後才開始負擔貸款本息，將貸款資金、預售資金納入封閉監管，從源頭防範資金挪用與項目爛尾風險。

四是，新增展期條款，對於階段性失去收入來源導致還款困難的借款人，可市場化協商調整還款計劃，展期期限累計不得超過原貸款期限的一半，且原期限與展期合計不得超過40年。

五是，存量浮動利率房貸滿足條件時可協商變更利率或申請新發貸款置換，同時嚴格限制以房產再評估淨值追加抵押，杜絕資金違規流向。

▌針對住房開發貸款，貸款期限與建設銷售週期匹配、加大現房銷售和「好房子」項目支持是核心變化，具體來看：

一是，主辦銀行制度落地。單個房地產項目對應一家主辦銀行，單獨或牽頭銀團發放開發貸，將項目全部相關資金納入主辦銀行資金賬戶封閉管理，對不同所有制企業一視同仁。

二是，貸款期限與建設銷售週期匹配。預售項目原則上不超過3年、最長不超過5年；現房銷售項目原則上不超過5年、最長不超過7年；商業地產不超過7年。現房項目期限顯著長於預售項目，體現對銷售制度改革的傾斜支持。

三是，加大現房和「好房子」項目支持，預計後續配套支持政策將進一步明確；同時資金用途限制精細化，明確資金不得跨項目使用，不得用於繳納土地出讓金、項目分紅、其他投資等。

四是，還款以竣工備案為錨。首次還本日期原則上應在項目竣工備案後，銷售回款優先還貸，與主辦銀行封閉管理、預售資金監管形成閉環，確保項目現金流精細化閉環運轉。

除此之外，商業用房開發貸期限首次由國家層面明確為原則上不超過7年；商業用房購房貸款期限由原則上不超過10年放寬至一般不超過10年、最長不超過15年；經營性物業貸款突出第一還款來源為物業經營收入，引導商業地產由重開發銷售轉向重持有運營。

資本市場融資：房地產開發融資方式轉變，加大直接融資支持

證監會發佈《關於資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》，是首次以專項文件形式系統部署資本市場服務構建房地產發展新模式，分四部分十二條，主要變化包括（詳見解讀：證監會發文，房地產開發融資方式變了）：

一是，融資模式從依賴主體信用向基於項目情況轉變，這是政策最核心的變化。資本市場過去主要看房企整體資信的準入邏輯，未來將轉向以具體項目的合規性、收益性、現金流和資產質量為主要依據，一視同仁滿足不同所有制房企的合理融資需求。

二是，權益融資通道優化放寬。支持上市房企通過定向發行方式再融資，募集資金定向投向符合政策要求的市場化項目；支持房企運用發行股份、定向可轉債、現金等工具收購涉房資產併可募集配套資金；建築等密切關聯行業上市公司參照上市房企政策執行。

三是，加大公司債券與資產證券化支持力度。提高審核效率，支持各類所有制房企發債投向合規項目，募集資金規模與項目所需資金匹配；允許存量公司債滾動續發，緩解房企到期償付與再融資壓力；CMBS、不動產ABS盤活存量物業價值，與股權工具形成股債結合、覆蓋增量開發與存量盤活的工具體系。

四是，REITs擴容可期，盤活存量資產。支持依託租賃住房、城市更新等項目發行REITs或作為擴募資產，研究優化租賃住房原始權益人監管和現金流分派率要求；穩慎推進商業不動產REITs。

五是，持續推進不動產私募投資基金試點。支持合格私募機構設立專項基金、引入機構資金，投向符合政策要求的不動產項目，與公募REITs互補，共同打通「投融管退」閉環。

六是，優化監管、強化風險處置。聚焦全過程長效監管，嚴格募集資金穿透式監管併嚴防挪用、造假；落實四早要求健全風險預研預判機制，暢通多元化退市渠道，配合地方政府推動違約債券處置出清，豐富市場化、多元化風險處置機制。

政策影響：歷史性變革，行業發展進入新階段

綜合來看，本次以改革完善住房銷售制度、完善房地產信貸管理、資本市場融資改革為三大核心聚焦點，是監管部門首次在同一時點密集發佈，以系統性方式，對房地產開發、融資、銷售等基礎制度進行的一次整體重構，意義重大、影響深遠。

其一，這是一次歷史性的制度變革。預售門檻邁向主體結構封頂，疊加資金全額監管，現房銷售進入實質性推進階段；個人住房貸款、開發貸等制度同步優化，房地產開發融資方式從依賴房企主體信用，轉向以項目為中心、基於項目質量的審慎配置邏輯等。這些變化均意味著房地產舊發展模式正式謝幕，以存量時代為背景、以提質增效為目標的房地產發展新模式正在加速成型，具有劃時代的標誌意義。

其二，對購房者、房企、金融機構、市場均將產生深遠的影響。針對購房者，本輪改革將維護購房人合法權益貫穿始終，無論是預售資金封閉監管、預售門檻提升，還是有力有序推進現房銷售、推行按揭「能拿房、再還貸」與「交房即交證」，均以保障購房人資金安全、確保按期交付、提升住房品質為出發點和落腳點，為購房人構建起全鏈條、多層次的權益保障體系。

針對房企，制度改革將推動企業回歸項目經營、加強資金統籌、注重產品品質，高產品力、強品牌力及財務穩健的企業競爭優勢有望進一步體現，行業競爭格局或加速分化。

針對金融機構，現房銷售從源頭化解了交付風險，銀行開發貸、按揭貸的信用風險或下降，同時開發貸期限隨建設銷售週期拉長、首次還本延後至竣工備案等，對銀行資金管理也提出更高要求。從競爭格局看，主辦銀行制度下，開發貸、購房按揭貸等均歸集於同一家主辦銀行，項目資金封閉在主辦銀行體內運轉，銀行間競爭特別是對優質項目的競爭或加大。

針對市場，新項目執行封頂預售或現房銷售，項目入市延後，新房供應或出現階段性下降，有利於改善市場供求關系，加速去庫存，基於當前市場整體庫存規模較大，短期政策對房價的影響整體或偏中性。另外，本次政策給地方因城施策留出了空間，政策落地力度對市場的影響程度也會不同，房企投資更加聚焦優質地塊下，城市分化格局或進一步深化。

其三，為房地產行業高質量發展奠定堅實基礎。隨著配套制度逐步落地，我國房地產將告別舊時代的路徑依賴，進入注重質量、金融與實體良性循環的新階段。這一歷史性變革，將為房地產行業在存量時代實現高質量發展奠定堅實的制度基石。

同時，當前政策體系主要集中於銷售、信貸、資本市場融資等環節，財稅等也是影響房地產發展的重要維度，相關稅費調節、財政支持等政策仍有進一步拓展與發揮的空間，未來政策體系有望持續完善，短期需要重點關注地方落地的具體配套細則。

來源：中指研究院公眾號