2026年4月及五一樓市表現：節前多地新政落地，市場靜待「紅五月」行情

4月末，中央政治局會議定調「努力穩定房地產市場」後，各地政策端明顯發力。深圳、廣州等核心城市在節前密集出台樓市新政，涵蓋核心區限購松綁、公積金提額、購房補貼等多項舉措。「五一」假期，廣深等核心城市在新政帶動下樓市有所升溫，多數城市市場延續前期分化行情。

從4月數據來看，核心城市樓市「小陽春」行情延續，新建商品住宅銷售面積同比基本持平，重點城市二手房成交量同比增長明顯，反映出需求仍在持續釋放、市場預期有所好轉，其中上海二手房價格保持微漲。

展望5月，廣深市場在新政助推下有望迎來需求釋放；其他核心城市在「好房子」項目入市帶動下，新房市場量價預計整體保持平穩。二手房方面，受季節性教育需求逐步消退影響，成交量可能出現自然回落，價格預計延續小幅波動態勢。

政策聚焦

• 4月28日政治局會議時隔一年再提「房地產」，併繼續將房地產置於「防範化解重點領域風險」框架下，表述上從去年底的「著力穩定」調整為「努力穩定房地產市場」，表明穩定房地產市場仍是當前重要任務；「紮實推進城市更新」則與此前的「加力實施」形成遞進，標誌著存量盤活思路進一步深化。

• 4月底廣深出台樓市新政。深圳優化核心區限購，公積金家庭最高額度提升至351萬元。廣州推出「穗八條」，公積金最高額度提至360萬元，同步推出鼓勵預售階段確定學位、網簽入學、賣舊買新補貼、房票擴圍、土地供應與去庫存掛鈎等舉措。預計新政將對5月廣深市場形成一定積極帶動。對比來看，目前北京公積金貸款最高額度僅160萬元，與其他一線城市差距明顯，後續有望跟進優化。

• 廣州出台工商業用地續期新規。廣州發佈《關於進一步推動工商業用地市場化配置改革的指導意見》，圍繞工業用地降本增效、商服用地優配調需、存量用地挖潛提效、產業用地彈性規範、用地全程監管核驗5大方向，提出23條具體措施。其中第二十一條首次系統明確了工商業用地到期續期的申請條件、辦理流程和出讓金計收標準。政策核心在於穩定資產預期，改變以往剩餘年限過短導致資產折價、融資受限的局面。續期路徑清晰後，不動產估值與融資條件有望改善。同時，廣州作為首個出台操作細則的一線城市，可為其他城市提供參考。

市場表現

1.五一市場表現：新政後廣深市場明顯升溫，多數城市市場表現平穩

新房來看，2026年五一假期期間，重點26城新建商品住宅網簽面積51.8萬平方米，同比增長12.5%。廣州、深圳、武漢等節前出台新政的城市，項目到訪及成交提升顯著，網簽數據來看，五一期間，深圳新房銷售面積同比增長59%，武漢同比增長122%。北京、上海、杭州、西安等城市延續前期溫和復甦走勢，上海五一期間網簽成交量同比增長45%。整體來看，區域分化、產品分化仍是市場主旋律，高性價比及改善型項目表現相對突出。

圖：2024-2026五一期間26城新建商品住宅網簽成交面積

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

二手房方面，五一期間，11城二手住宅網簽成交合計約2300套，較2025年同期增長26.7%，相比2024年五一假期增長近七成。其中，北京、上海、深圳五一期間二手住宅網簽成交量同比分別增長76%、16%、81%，北京、上海二手房市場延續了「小陽春」以來的復甦態勢，深圳受月末限購及公積金政策優化影響，市場活躍度顯著提升，併吸引部分外地購房需求入市。

圖：2024-2026五一期間重點11城二手住宅網簽成交套數

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表：重點城市2026年「五一」期間樓市情況

數據來源：中指研究院綜合整理

2. 4月市場成交：4月重點城市新房銷售面積同比基本持平；20城二手房成交量同比增長13.4%，京滬單月成交創近年同期新高

■ 新房市場：4月重點城市新房銷售面積同比基本持平，市場有所修復

圖：重點100城商品住宅月度成交面積走勢

注：4月為預估值

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重點城市新房銷售：根據中指初步統計，4月重點100城新建商品住宅成交面積環比下降11%，同比基本持平。1-4月，100城新建商品住宅成交面積累計約6571萬平米，同比下降16%。其中，4月一線城市中北京、上海、廣州同比分別增長59%、10%和21%；二線城市中寧波、甦州、武漢、青島、杭州、南京等城市同比均增長，但前4月累計銷售面積普遍低於去年同期。

表：2026年4月重點城市新建商品住宅成交情況（單位：萬平米）

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■ 二手房市場：4月成交量同比增長13.4%，京滬創近年同期新高

圖：20城二手住宅月度成交套數及同比

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重點城市二手房成交：受今年春節較去年偏晚約兩週影響，購房需求釋放節奏有所後移，4月20城二手房成交量同比年內首次轉增。根據中指數據，4月20城二手住宅成交15.6萬套，同比增長13.4%；4月第4週20城二手住宅成交量已達2025年以來週度新高。累計來看，1-4月20城二手住宅成交48.9萬套，同比增長0.8%，需求穩定釋放。

核心城市二手房市場延續「小陽春」行情，成交量同比明顯增長。一線城市中，4月北京二手住宅成交1.8萬套，創近五年4月單月新高，上海二手商品房成交2.9萬套，成交規模同處4月同期高位，市場保持較高活躍度。深圳同比仍下降2%，但月末新政後預計將對短期市場形成積極帶動。煙台、廈門、衢州等二三線城市同比也出現明顯增長。

表：2026年1-4月重點城市二手房成交情況（單位：套）

注：上海、無錫、南寧、溫州為二手房商品房，其他城市為二手商品住宅

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圖：2022-2026年北京、上海月度二手房成交情況

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3. 房價表現：4月百城二手房價格環比跌幅略有擴大，上海保持微漲

圖：百城新建住宅及二手住宅價格環比變化

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根據中國房地產指數系統百城價格指數，二手房方面，2026年4月，百城二手住宅均價為12733元/平方米，環比下跌0.46%，跌幅較上月擴大0.12個百分點，但明顯小於去年末，同比下跌8.34%，較上月收窄0.21個百分點。整體來看，當前二手房價格仍處於築底過程之中，期間出現小幅波動屬於正常市場表現。分梯隊看，4月一線、二線及三四線城市二手住宅價格環比分別下跌0.16%、0.51%、0.54%，一線城市環比跌幅與上月持平，其中上海保持上漲，環比上漲0.05%，二線及三四線城市環比跌幅較上月擴大0.09、0.20個百分點；同比分別下跌7.53%、8.94%、8.09%。從漲跌城市個數看，7個城市環比上漲，93個城市環比下跌。

新房方面，4月百城新建住宅均價為17129元/平方米，環比上漲0.08%，同比上漲2.18%。4月上海、深圳、杭州等部分重點城市改善型樓盤供應有所增加，支撐百城新房價格環比延續結構性上漲態勢。分梯隊看，4月，一線城市新建住宅價格環比上漲0.39%，同比上漲6.21%，其中上海、深圳環比分別上漲0.57%和0.21%。二線城市環比下跌0.01%，同比上漲1.57%。三四線代表城市環比下跌0.23%，同比下跌2.57%。從漲跌城市個數看，23個城市環比上漲，72個城市環比下跌，5個城市持平。

4. 土地市場：4月300城住宅用地成交面積、出讓金同比分別下降30%和39%，核心城市優質地塊保持較高熱度

圖：300城住宅用地月度和季度平均溢價率走勢

圖：300城住宅用地土地出讓金月度走勢

注：住宅用地包括純居住用地及含居住性質的綜合用地

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4月300城住宅用地成交面積、出讓金同比降幅仍較大。根據中指數據，2026年4月，300城住宅用地成交規劃建築面積為1930萬平方米，同比下降29.7%；土地出讓金860億元，同比下降39.0%。累計來看，2026年1-4月，300城住宅用地成交8278萬平方米，同比下降24.4%；土地出讓金3230億元，同比下降41.3%。

4月房企拿地持續聚焦核心城市優質地塊，部分優質地塊保持較高熱度，帶動300城平均溢價率提升至8.9%。4月，深圳龍華區民治街道地塊經60輪競價，由天健以溢價率40%獲取；上海徐匯區S031201單元xh290-09地塊溢價率達25%；杭州成交11宗宅地9宗溢價，4宗溢價率超40%，其中西湖區雙橋單元XH020203-05地塊經73輪競價，溢價率達60%；蕭山區市北單元XS070101-18、XS070101-19地塊經過43輪競價，成交樓面價約36170元/㎡，溢價率高達57%，創下市北板塊地價最高紀錄。

圖：2020年以來不同城市住宅用地出讓金佔全國的比重（全市）

表：2026年1-4月重點城市住宅用地成交情況

數據來源：中指研究院綜合整理

從城市集中度來看，根據中指數據，2026年1-4月，全國TOP20城市宅地出讓金佔全國比重為60%，較2025年全年提升8個百分點，較1-3月提升1個百分點。全國住宅用地出讓金TOP20城市中，核心一二線城市有16個，其中上海住宅用地出讓金為285億元，居全國首位，廣州、北京出讓金也均超200億元，居全國第二、第三位。

表：2026年4月住宅用地出讓金TOP5地塊

數據來源：中指研究院綜合整理

（1）熱點地塊：杭州襄七房單元FG04-R21-B22地塊

該地塊地處濱江互聯網產業核心區域，緊鄰地鐵5號線聚才路站，週邊匯聚網易、阿里、華為等頭部科技企業，高端產業客群基礎紮實。區域已連續5年無新增宅地供應，在售項目幾近空白，稀缺性顯著。4月8日，地塊出讓吸引大家、濱江、綠城、保利發展、中海、華潤等多家房企參與競拍，經127輪激烈競價，最終由華潤以總價39.5億元競得，溢價率達46.8%。

（2）熱點地塊：上海徐匯S031201單元xh290-09地塊

4月21日，徐匯區長橋街道地塊出讓，吸引9家企業（或聯合體）參拍，經82輪競價，由招商蛇口以總價33億元競得，溢價率約25%，成交樓面價約87150元/㎡。該地塊位於內中環黃金節點、西岸中央公園區域，交通便捷，資源禀賦優越，具備打造集生態居住、休閑康養於一體的高品質社區條件。作為市中心具備高價值景觀資源的優質宅地，在當前上海市場區域分化背景下，其稀缺資源優勢獲得市場高度認可。此次高熱度競拍，也為後續上海土地市場釋放了積極信號。

附表：4月房地產政策監測

■ 中央：政治局會議定調「努力穩定房地產市場，紮實推進城市更新」

表：2026年4月中央重要會議/文件的房地產提法

數據來源：中指研究院綜合整理

■ 地方：廣深優化樓市政策，廣州落地工商業用地續期規則

表：2026年4月地方重點房地產政策

數據來源：中指研究院綜合整理

來源：中指研究院公眾號