政策紅利不斷，地產市場已觸底？

原創

隨著近期政策組合拳不斷落地，仍處深度回調階段房地產市場成為人們熱議的話題。

而在資本市場上，地產股也時而迎來資金的青睐。於8月8日，港股及A股市場的地產股集體活躍，港股内房股板塊多數上漲。截至發稿，港股市場的遠洋集團(03377.HK)、世茂集團(00813.HK)等股漲幅靠前；A股地產板塊也快速衝高，多股漲幅超7%。

市場復蘇迹象初現

若從2021年算起，國内房地產行業深度調整至今已有3年時間。在這3年時間里，房地產市場在宏觀經濟承壓、購房信心不足等不利因素下陷入萎靡。另一方面，政策持續優化，為市場注入動能。

從今年以來市場表現看，整個市場喜憂參半，不過積極因素不斷累積。在房地產調控政策持續調整優化背景下，一些城市房地產市場回暖，活躍度增加，購房者看房積極性增強，成交量也有所上漲。

由於近幾年去庫存任務重，各地推地節奏放緩，而進入7月，土地市場熱度回溫。諸葛數據研究中心報告顯示，7月份，中國多地土地出讓收入平穩向好，全國住宅用地平均成交溢價率為4.95%，較上月上升2.26個百分點。

近期一二線城市土拍熱度升高，近日上海第四輪土拍攬金109.5億元，誕生國内單價「地王」，吸引了綠城中國(03900.HK)、保利發展(600048.SH)等競買人。

相較於仍較疲弱的一手房市場，二手房市場在政策紅利下不斷釋放需求，加速去化。根據諸葛數據研究中心數據，7月監測重點14城二手住宅成交120316套，環比上升0.26%，同比上升42.84%。7月監測的城市的整體掛牌量由升轉跌，在去庫存政策基調下，二手房掛牌量高位回落，邊際改善。

在「517」房產新政發佈後，雖然國内重點房企銷售降幅仍較大，但整體市場銷售邊際性略有改善。

克而瑞研究中心數據顯示，今年1-7月，百強房企實現銷售操盤金額21309億元，同比降低37.5%，降幅收窄2個百分點，同時實現降幅連續五個月收窄。

預判後市，克而瑞研究中心認為，受高溫天氣、供給約束、利好政策提振效應邊際遞減等綜合影響，8月整體成交預期延續低位波動，與7月成交規模持平或小幅微增。

政策優化力度持續加大

為釋放購房需求，助力房地產市場平穩健康發展，2024年以來，政策從供需兩側發力，樓市迎來了一系列政策「組合拳」。

5月17日，四部委聯合發佈多項「去庫存」重磅政策，包括明確取消全國層面房貸利率政策下限、下調房貸首付款比例和公積金貸款利率、設立3000億元保障性住房再貸款等多方面内容。

據克而瑞研究中心不完全統計，在今年上半年，全國各地共推出樓市優化政策341次，購房限制性政策持續松綁，財稅端購房激勵政策批量發佈。到目前為止，剛需購房的首付比例以及貸款利率已經降到了歷史低點，同時限購政策也持續放松。

隨著中央加碼政策松綁，各地方的利好政策也紛至沓來，覆蓋調整首付比例、貸款利率，放松限購，探索收購庫存商品房用作保障性住房等多個方面，向市場釋放出「去庫存、穩市場」的積極信號。

存量房收購是政府今年來政策重點，通過收購市場上的存量商品住宅，有助於消化市場存量住房，促進房地產市場供需平衡，從而起到穩定房價、保障中低收入水平的居民住房問題以及增強市場信心的作用。

今年7月底，政治局會議重磅定調房地產，指出下半年會積極圍繞「消化存量和優化增量」展開，意味著存量房收購有望全面落地。

根據中原地產研究院數據，截至7月底，已有超60城出台收儲政策，接下來「收儲」將逐步擴容發力，「國家隊」收儲商品房將提速。預計接下來，各地收儲範圍將逐步擴容發力，落地速度將加快。

其中，深圳積極推進收儲去庫存工作，收儲工作正逐漸落地。近日深圳市安居集團有限公司發佈通告稱，所屬企業擬開展收購商品房用作保障性住房工作，向深圳市域徵集商品房用作保障性住房項目。徵集範圍包括深圳市（不含深汕特别合作區）範圍内商品房性質的住宅、公寓、宿舍等。

此舉使深圳成為第二個跟進「以購代建」模式的一線城市。有業内人士分析認為，深圳的操作意味著一線城市已經開啓了「以購代建」模式，預計京滬後續也有望跟進。

除此之外，地方樓市新政也越來越「新」，購房落戶的風吹向了一線城市。例如，廣州市花都區近日發佈購房享「準戶口」待遇，此政策有利於帶動外地戶籍人員購房積極性。

值得一提的是，隨著樓市深度調整，居民購房壓力大幅緩解，房地產投資價值漸顯。中國房地產報近日發文稱，35個大中城市房價收入比均值已從2019年的16.03下降到今年的11.87，整體降幅達26%，表明居民購房壓力正在得到有效緩解。

因此，預計隨著政策持續發力，我國樓市有望底部反彈，實現真正意義上的復蘇。