【IPO透視】AIoT及BPaaS傍身，萬物雲能講好科技故事嗎？

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日前，萬物雲空間科技服務股份有限公司（下稱「萬物雲」）通過港交所聆訊，距離公司今年4月遞交招股書用時僅5個月，重新開啓行業上市新速度。

單一依靠物業費創收的時代已經過去，現代物管公司都講究多元化發展。作為行業龍頭，萬物雲僅從公司名字上看就與一眾物管公司有著鮮明的區别，那麽萬物雲和行業公司的差異化體現在哪里？

背靠萬科，業務模式有何優勢？

2021年，根據弗若斯特沙利文的資料，萬科集團(02202.HK，000002.SZ)位列中國房企第二名。背靠房地產龍頭，萬科旗下的物業管理服務提供商萬物雲也做到了行業第一。

根據弗若斯特沙利文的資料，按基礎物業管理服務收入計，2021年，萬物雲在中國物業管理服務市場中排名第一，佔有4.28%的市場份額。

此次萬物雲上市，萬科企業及其附屬公司合計持股62.89%，其中萬科企業持股57.12%，58同城(WUBA.US)持股2.86%。

除了作為萬科背後物業公司之外，萬物雲吸引人的地方還在於它的科技屬性。根據招股書介紹，除了傳統物業管理服務以及社區增值服務外，萬物雲還涉足科技解決方案，搭建了社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務以及BPaaS解決方案服務「三駕馬車」。

社區空間居住消費服務：向個人客戶（如業主及居民）提供的服務主要歸類於該業務板塊，主要是一系列的社區空間服務，包括住宅物業服務、居住相關資產服務和其他社區增值服務。

在這個領域公司創建了「萬科物業」住宅物業服務品牌，和住宅物業服務的延伸品牌「樸鄰」等在内的一系列品牌，後者戰略重點為房屋銷售及租賃經紀服務和房屋裝修及美居服務等居住相關資產服務。

截至2022年6月30日，萬物雲在社區空間居住消費服務方面合約建築面積達9.3億平方米，簽約管理的物業數目達4,096個；在管建築面積約7億平方米，在管物業數目達3,035個。

商企和城市空間綜合服務：向企業、政府及其他機構客戶提供的除AIoT及BPaaS解決方案服務以外服務均歸類於該業務板塊，該領域公司為企業、政府及其他機構客戶提供物業及設施管理服務、開發商增值服務以及城市空間整合服務。

在這一領域，萬物雲通過與戴德梁行大中華區物業及設施管理服務業務的整合，設立了物業及設施管理品牌萬物梁行；公司還通過City Up品牌為城市公共空間的各受益者（包括但不限於政府部門及普通公眾）提供城市空間整合服務。

截至2022年6月30日，公司商企和城市空間服務總合約建築面積約1.6億平方米，簽約管理的項目總數達1,929個；在管建築面積約1.4億平方米，在管項目數目達1,706個。

AIoT及BPaaS解決方案服務：公司的技術產品單獨歸類於該業務板塊。萬物雲開發了AIoT、BPaaS等一系列技術驅動的解決方案，目前已應用於國内100個城市的3,402個目標街道。

萬物雲在招股中表示，這些技術解決方案是公司領先於國内同行實現遠程運營現場服務的基石，並幫助更多各行業企業客戶探索未來機遇。

上述三大業務也成為支撐萬物雲業績的「三駕馬車」，助力公司飛速發展，成為百億市值的行業龍頭。

兩百億營收，年復合增長率高達30.46%

招股書顯示，近三年萬物雲業績實現高速成長。

2019年至2021年，萬物雲的收入分别約為139.27億元、181.45億元、237.05億元，年復合增長率為30.46%；上述同期年内利潤分别約為10.40億元、15.19億元、17.14億元，年復合增長率為28.37%。

從營收結構看，萬物雲的收入主要來自三大業務板塊：社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務。

「三駕馬車」中，營收貢獻比重較大的是社區空間居住消費服務，2021年佔總營收超五成，後兩大業務營收比重持平。

雖然營收佔比較高，但社區空間居住消費服務的毛利率在三大業務中並不佔優勢，甚至在2019和2021年還低於商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務。

三大業務中，來自AIoT及BPaaS解決方案服務的毛利率最高，且板塊的收入貢獻也在逐年增加，凸顯了萬物雲科技含量的一面。

物管仍是營收大頭，決定公司未來盈利能力

不論是在行業還是在資本市場，萬物雲引以為傲的是公司科技屬性，似乎這是讓公司區别於傳統物業管理，提升附加值的潛力增長點所在。

但現實情況是，首先萬物雲的核心收入依然來自住宅物業服務，和傳統物管沒有什麽兩樣。

招股書顯示，2019年-2021年，公司的住宅物業服務收入分别為72.51億元、幣91.30億元及113.63億元，分别佔總收入的52.1%、50.3%及47.9%；截至2022年3月31日，萬物雲住宅物業服務收入約為35.54億元，佔總收入的51.9%。

其次，萬科集團是萬物雲最大的客戶，這個和大多數房企背後的物管企業如出一轍。招股書顯示，2019-2021年，萬物雲來自萬科集團的銷售收入佔總營收的比例分别為12.7%、15.4%和16.1%。萬科集團一直是萬物雲的單一最大客戶，也側面說明萬物雲仍對大股東存在一定依賴。

這種依賴在物業服務方面表現更為突出。招股書顯示，2019年-2021年及2022年前三月，來自萬科集團及其合營企業或聯營公司所開發住宅物業的收入分别佔萬物雲住宅物業服務收入的66.5%、64.5%、61.0%及55.7%，而在管建築面積分别佔萬物雲住宅物業服務在管建築面積的57.8%、56.9%、49.5%及49.2%。

背靠中國龍頭房企萬科集團，萬物雲本身看點多多，其在管面積、多元化的業務模式，以及不同於行業公司的科技屬性都是亮點，在行業具備規模和龍頭效應。

雖然公司依然對萬科存在一定業務依賴，但從營收佔比看，隨著時間的推移，關聯企業的收入比重正在逐漸減少，而來自獨立第三方收入佔比也逐漸加大。

此外，公司商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務兩大業務發展較快，相對行業公司的增值服務較成熟，成為萬物雲的一抹亮色，也為未來業績提供有力驅動。