貸款投放提速房企融資有望松綁 多重利好促AH地產股集體大漲

原創

受疫情影響，2020年房地產市場經歷了「至暗時刻」，房地產指數去年全年累計下跌近13%。進入2021年，由於「房住不炒」的政策定調，跌跌不休的房地產板塊年初至今指數仍明顯跑輸滬深300指數。今年下半年以來，央行等監管部門頻頻發聲，引導金融機構滿足房企、個人購房者的合理信貸需求，防範金融機構出現對涉房貸款「一刀切」，引導房企融資環境逐步「解凍」，避免市場預期進一步惡化。

為應對房地產市場下行壓力，9月底，中國央行、銀保監會召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。除金融監管部門外，各地政府也因城施策出台了「穩樓市」措施，部分城市在購房補貼、公積金貸款、商品房預售條件等方面做出調整。如哈爾濱出台穩定房地產市場「十六條」新政，内容涉及人才購房、土地增值稅、公積金貸款等；廣州明確住房公積金可在佛山、東莞等省内7城購房時提取使用等。11月10日，有市場消息稱，為應對沈陽市房地產市場下行壓力，沈陽市房產局召集各大房企，線下通知從11月11日起，解除限購限售等一係列房地產限制性政策。綜上種種消息可見，房地產政策真的似乎有放松迹象。

集中供地門檻放低 房地產貸款投放提速

近期監管層頻頻發聲，要求金融機構不盲目抽貸斷貸，實施好「保交房、保民生、保穩定」的政策也已逐漸顯現出效果。事實上，自從央行9月底房貸政策表態以外，其實各類寬松的動作是符合預期的。而昨日晚間從市場傳來種種消息顯示，房地產的政策似乎有放松的迹象。

11月9日，中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，部分房企有計劃近期在銀行間市場註冊發行債務融資工具。據參會人士透露，招商蛇口、保利發展、碧桂園等公司近期均有計劃在銀行間市場註冊發行債務融資工具。其次還有市場消息稱，各地銀保監日前通知熱點城市的主要銀行，將積壓5個月以上的按揭貸款清退，同時放開對房地產商開發貸限額的管控。業内分析，上述信號被看作是房企融資環境松動的新舉動。此次座談會的召開意味著房地產企業境内發債的相關政策會有所松動，近期將會有房企在公開市場發債融資，同時銀行等機構投資者也會通過債券投資等方式重新為房企「輸血」，防止房企資金鏈進一步惡化。

不過，相對於融資環境改善這一慢變量，近期房地產市場一個更為明顯的變化已有顯現，即全國第三批集中供地正迎來優化放松。回顧第二輪供地情況，相對第一輪節奏顯著放緩，整體熱度降溫，城市間市場分化持續顯著，掛牌和出讓時間也有所延期。截至10月31日，武漢、上海、北京、杭州等20個重點城市完成第二批次地塊出讓，平均溢價率為4.1%，較2020年平均溢價率下降6.80個百分點，較首批集中供地平均溢價率下降11.20個百分點，整體熱度下降。不過，近期，杭州、濟南、蘇州、無錫、南京、深圳、上海、廣州等地陸續公佈了2021年第三輪集中供地明細。以杭州為代表的部分地區將前期流拍的多宗地塊再次掛牌進行出讓。蘇州、南京等地則對競拍門檻進行了不同程度的調降。隨著第三輪土拍條件有所放松，部分地價出現下調，預計第三輪土拍有望扭轉第二輪的局面。

另外，中國央行11月10日發佈的10月份金融數據顯示，社會融資規模存量增速走穩，廣義貨幣(M2)同比增速、新增信貸規模均高於市場平均預測值。10月人民幣貸款增加8262億元，同比多增1364億元。分部門看，以住房按揭貸款為主的居民部門中長期貸款增加4221億元。10月，居民中長期貸款較上年同期增長4%，結束了自今年5月以來連續5個月同比負增長的態勢，累計同比也從9月的2.6%小幅回升至2.7%。另據央行昨日公佈的另一組數據顯示近期金融機構房地產貸款投放速度的確在加快。10月末，銀行業金融機構個人住房貸款餘額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。據了解，10月房地產開發貸款投放大幅增長，11月上旬各行房地產貸款投放力度進一步加大，預計11月房地產貸款環比增長態勢延續。專家分析指，10月數據反映金融加大對實體經濟的支持力度，房地產行業融資出現邊際改善，今年剩下兩個月的信貸和社融增速有望回升，金融機構對房地產企業的融資行為已基本恢復至正常狀態。

AH地產板塊集體反彈大漲

10月本為傳統發債淡季，臨近年底各大房企爭先賺取業績，市場預期難免低下。數據顯示，2021年前10月房企境内外債券融資額同比下降24%，至7993億元，金額規模減少2463億元，境外債融資規模同比下降37.4%，至2471億元。不過，宏觀層面看，近期央行等不斷向房地產釋放利好，償債壓力或將有所緩解。值得一提的是，在中國房企密集違約引發房企美元債市場情緒恐慌之際，外資正看準時機抄底。高盛投資組合管理團隊近日表示，正在買入中國房企債券。高盛一直在通過買進中國房地產開發企業發行的美元高收益債券來增加「適度風險」投資資產。談及個别房企風險事件引發的連鎖反應，該團隊成員稱，傳染風險被高估了，市場正在消化這一風險。

二級市場方面，受房企融資傳利好及房地產貸款投放提速等相關消息影響，11月10日，地產股迎來久違大漲，股票、債券漲聲一片，其中京投發展、保利發展漲幅超7%，金地集團、金科股份漲幅超5%，招商蛇口、新城控股、萬科A和中國國貿漲幅超4%。11月11日，A股地產板塊再度集體強勢反彈大漲，保利發展(600048.CN)、中南建設(000961.CN)、金地集團(600383.CN)、招商蛇口(001979.CN)、新華聯(000620.CN)、泰禾集團(000732.CN)、陽光城(000671.CN)等多股漲停，新城控股(601155.CN)漲逾9%觸及漲停，天房發展(600322.CN)、萬科A(000002.CN)等亦大漲超7%。此外，港股内房股集體大漲，中國奧園(03883.HK)漲超8%，萬科企業(02202.HK)漲超7%，中國恒大(03333.HK)漲超6%，龍湖集團(00960.HK)、融創中國(01918.HK)漲逾5%，龍光集團(03380.HK)、正榮地產(06158.HK)漲超4%，碧桂園(02007.HK)、時代中國控股(01233.HK)等亦漲逾3%。