【透視】跨界金融慘遭滑鐵盧，大名城還玩得轉嗎？

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近些年來，北上資金的動向越來越為投資者所重視，俨然成為了A股的投資風向標。有「聰明錢」之稱的北上資金向來青睐優質白馬股，但也還是會有一些小盤股進入視線。

數據顯示，在近期股市大跌期間，陸股通資金整體呈現持續買入狀態。3月1日至3月9日，北上資金增持大名城（600094.SH）1621.9萬股，佔流通A股的比例也從2.31%提升至3.02%。

不過，北上資金又於3月10日減倉了135.16萬股。

跨界金融慘遭失敗

雖然在近期獲得了北上資金的小幅加倉，但是在大部分投資者眼中，相較行業巨頭萬科、保利而言，僅有百億市值的大名城就像是一個小透明。

資料顯示，大名城的全稱是上海大名城企業股份有限公司，於2011年借殼登陸A股市場。目前，住宅地產和商業地產開發幾乎貢獻了公司所有的收入。 

不過，其實早在2015年，該公司就已經嘗試過多元化發展。

大名城當時提出，為適應經濟發展新常態，公司制訂了「產業+資本」雙輪驅動、協同發展的戰略思路，在確保房地產業務持續增長的前提下，推動金控業務發展，構建面向大金融、立足大資本、投資大產業的產融結合發展的新業務模式。

自此，大名城一頭紮進金融領域。

2015年5月，該公司公告稱擬設立名城金融控股（集團）有限公司，構建基於國内上市公司的多邊跨界資本並購平台，投資總額人民幣100億元。

同年7月，註冊全資子公司深圳名城金控（集團）有限公司，註冊資本30億元。

而據2015年的年報披露，大名城全年累計實現房地產銷售金額68.9億元，實現營收51.68億元。

對比這些數據，可以說該公司跨界金融的決心很大，也舍得花錢。

除了親自下場設立子公司外，大名城還採取了參股的形式。

2016年，該公司以自有資金3.5億元參與籌建黃河財產保險股份有限公司，佔出資比例的14%，為第二大股東。

2015年至2017年期間，金控業務板塊還沒有給上市公司拖後腿。

不過，好景不長。

進入2018年，在多重因素的影響下，大名城處置了部分金控資產，這個板塊的營收嚴重縮水，僅為2.7億元，同比下降77.67%，營業成本達到了5.66億元。毛利率則是慘淡的-109.48%。

最終在2018年，大名城實現營收133.83億元，同比增長30.64%；但歸母淨利潤僅為5.5億元，同比大幅下滑61%。

值得一提的是，開啓多元化的2015年竟是大名城股價的巅峰期。

2015年的A股正值牛市，大名城又大張旗鼓地進軍金控領域，其股價也趁勢而起，一度從每股4元多飙漲到每股28元。此後則陷入了長期的下跌，到現在股價又跌回到大約每股4元。

回歸地產毛利率繼續下滑

跨界金融失敗後，大名城逐漸回歸了老本行房地產業務。

2019年的年報顯示，大名城全年實現營收130.43億元，同比下滑2.54%。其中，來自房地產及相關業務的營收為130.43億元，佔比99.9957%，來自金控業務的營收為55.63萬元，僅佔0.0043%。

從毛利率和淨利率來看，回歸地產未能挽救這兩個指標的下滑。

2020年前三季度，大名城的銷售毛利率進一步下滑至18.16%，遠不如2011年的62.1%；銷售淨利率也下降到了4.24%，距離2011年的30.2%有非常大的距離。

作為對比，萬科A的毛利率為29.94%，淨利率為12.45%；保利地產的毛利率為33.98%，淨利率為15.61%。

該公司曾在2020年半年中披露稱，綜合毛利率下降主要係本期新增結轉項目中華東區域毛利率較低，且收入權重佔比更高。華東區域毛利率低主要是本期結轉的南京大名城，紫金九號因為受限價調控等影響單價同比下降，而同時，華東區域本身的土地成本較高，項目預證推遲也帶來資本化利息推高，一減一增，導致了毛利降低。

眾所周知，房地產屬於資本密集型行業，這個行業的資產負債率比一般行業要高。

而在這一方面，截至2020年中期，大名城的貨幣資金餘額60.48億元，資產負債率65.06%，扣除預收賬款資產負債率為43.59%，公司淨負債率35.95%，現金短債比為1.28。

房地產行業有「三條紅線」的說法，具體為：剔除預收款後的資產負債率不超過70%，淨負債率不超過100%，現金短債比不小於1。

大名城的三項指標距離「三條紅線」還比較遠。資產負債率等指標偏低固然說明公司的經營是穩健的，但是也在一定程度上反映了在公司的經營策略中，進取心不是那麽足。

2020年的半年報也顯示，大名城的房地產業務主要聚焦於西北的蘭州、東南的福建以及華東部分地區。

就業務開展的範圍來說，和那些全國性的行業巨頭有極大的距離。

房地產行業未來如何走？

最近這些年，「房住不炒」基本是人所共知的了。2021年的兩會上針對房地產市場則提出，（1）保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。（2）解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規範發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，儘最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

整體來看，「穩」字當頭，「房住不炒」再次被強調，重點落實住房剛需需求。因此，未來很長一段時間房價很可能既不會大跌也很難大漲。

由此來看，掌握更多優勢資源，具有成本優勢的房企將獲得更多機會，房企的頭部效應或許會更加明顯，行業集中度也會進一步提升。

在這個大背景下，大名城在放棄金控業務回歸房地產後，依然面臨嚴峻考驗。

文：雲知風起