【市场观潮】深圳“千万刚需房”刮起凡尔赛炫富风！千亿级房企已高达32家

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日期：2020年12月4日 下午6:46作者：李莹 編輯：彭尚京

这个年底房地产注定不平静！

深圳“千万刚需房”以凡尔赛体在全国范围内开启炫富风，有多少人默默数数自己的荷包，即使加上自家三代人的钱包都不够格。

即使这样，仍有人“打新”不到。对于投资客来说，买房只赚不赔，堪称国内最优质的资产。而股市则一入深似海，远不如房地产投资逻辑这么简单。

虽然国家三令五申强调“房住不炒”，但某些房地产开发商依然“暗度陈仓”，上有政策下有对策。

这也是为何各种限购政策下，依然有些楼盘、有些城市不甚因房地产过热而屡屡“冒尖”，而又不得已在舆论关注下再次被摁下去。

虽然“因城施策”打开各地自主调控房地产的空间，但如果不能忍一时之痛，就有可能触发引爆“灰犀牛”的按键。

房地产降温是当务之急。

这也是为何连日来，高层屡次三番为房地产降温的缘故。

房价爱自由，高层再降温

12月3日，高层在住房城乡建设部召开座谈会。

会议强调，要坚定不移落实房地产长效机制，牢牢坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦。

这是继前几日高层强调“灰犀牛”风险后又一明确定调。

如果盘点2020年最不让人省心的产业，非房地产莫属。房地产在我国经济中堪称“压舱石”角色，其安全性也愈发引起社会关注。

由此引发的调控并非是要消灭房地产，而是让其更健康、长远的发展。但调控之外，全国楼市却屡屡出现放松的出头鸟，房价也大有星火燎原之势。

2020年4月以来，多个热点城市房地产呈现快速复苏，且过热的局面。高层点名、地方调控似乎显得心有余而力不足。

临近年底，房地产又出事。

深圳楼市刮起一阵“凡尔赛”炫富风。千万元以上的房子被定义为是“刚需”，且还不是有钱就能买到，需要“摇号”来解决分配问题。

具体文章此前财华社已经报道过，来龙去脉详见《市场观潮】“灰犀牛”来袭？深圳楼市太烫，西安调控加码，年底房地产又火了！》。

相关领导也表示，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39％，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。

的确，无论从投资端还是从需求端，房地产都是国内最吸金的行业。

2020年，1-10月份，全国房地产开发投资116556亿元，同比增长6.3%；商品房销售额131665亿元，增长5.8%，增速提高2.1个百分点。

在全球宽松利率环境下，房地产成为资金保值、增值，甚至避险的绝佳去处。“水往低处流”，这说明相对证券、股权等其他资产，房地产仍是一块投资洼地。

这也难怪有人说，一家企业随随便便卖点股权就能买几套房，相对这种股权交易，房地产并没有泡沫。

在资本追捧下，房价依然想挣脱羁绊，追求一种市场自由。也正是稳健增长的房价，让疫情下的房企得以迅速走出泥泞、扶正业绩。

不惧疫情房价持续增长，32家房企销售额超千亿

在非议与无畏中，中国房价继续保持向上增长。

根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据，2020年1-11月百城新建住宅价格累计上涨3.19%，涨幅较去年同期扩大0.28个百分点。

其中2020年11月，百城新建住宅均价每平方米约15755元，同比上涨3.63%，涨幅较10月扩大0.11个百分点。

而具体到哪边的房价最热，还当属深圳为代表的珠三角和以上海为代表的长三角城市群。

今年前11月，珠三角、长三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期均明显扩大，其中长三角累计涨幅为近四年同期最高水平。

以上两个城市群房价呈现明显增长也不足为怪。两个经济圈的包罗了国内多个高收入城市。珠三角的深圳是2019年中国第一高收入城市。

在中国高收入城市排名前十位中，位于长三角城市群的就有无锡、苏州、南京、杭州、宁波。高收入、产业所向，人口密集，构成上述两个经济带房价活跃的主要因素。

持续稳定的房价上涨，不仅使房企走出年初因为新冠疫情而停摆的漩涡，还有力拉动了房企今年的业绩。

据克而瑞地产研究中心最新数据显示，11月，百强房企实现全口径销售金额13920.8亿元，单月业绩同比增长20.2%，环比增长8.4%。

年底业绩暴涨，也平滑了房企年初低迷业绩。

整体来看，2020年前11个月，百强房企累计实现全口径销售金额113280亿元，同比增长10.3%。其中百强房企累计全口径销售额超千亿的有32家，较去年同期增长5家。

距离2020年结束还有一个月，百强房企也有近八成累计销售业绩超过去年同期，碧桂园、恒大、万科仍占据前三席位。

年年喊打，年年涨。中国楼市的韧性在房企身上表现得淋漓尽致。

如今高层对房企的管控转移到融资端，还试行了“三道红线”试点监管，未来中国房地产将如何走？

在全国人民热切关注下，2021年房价仍会温和上涨？

首先看房企方面。

被“三道红线”金融监管，房企本身面临着降负债的压力，去库存回血成了当务之急。虽然前11个月房企销售额再创新高，但增速再也回不到从前的高光时刻。

这与房地产市场大环境有关，行业经历过去二十年高速发展，已经从增量市场发展成存量市场，房企增速自然也随之下降。

在存量市场，房企首先要面临的是去化问题。据CREIS中指数据，市场短期供应相对充足，可售面积处于近年高位。

具体来看，2020年1-11月，20个代表城市商品住宅月均新批上市面积约2044万平方米，同比增长约3%。

在去化上，房地产行业总体并未呈现所谓的“量价齐跌”现象。正如前文我们所讲，主流城市房价继续保持稳定上涨，全国房价均价已经步入万元时代，市场总体呈现稳健发展态势。

单靠房企本身，其实房地产并没那么容易走出疫情阴影。上半年房地产业迅速复苏离不开各地出台的扶持政策。

在售楼处停摆的至暗时刻，有超20个省市发布多项涉及房地产领域的政策，主要集中在放宽房企土地出让金、税费缴纳时限，同时部分城市放宽了预售条件，地方政府维持当地房地产市场稳定发展意图明显。

随着房企销售业绩回归，中国房地产企稳上升，个地方的刺激政策也将会逐渐退出。某种意义上讲，这或也会对房企2021年的增长造成压力。

回归到房企增长的大逻辑，市场整体购买力不足，即使一线城市再现 “千万刚需房”、“打新”等现象，仍将难以支撑房企总体走向。

同时，近期居民长短期贷款敞口加剧扩大，10月新增住户中长期贷款占比回升至61.9%。货币政策有收紧倾向。10月货币政策稍有收紧， M2增速高位回落至10.5%。

金融尽管、政策退出、货币收紧，未来的房地产企业可谓面临多重压力。

但我们仍要看到，今年房地产强势回归，成为支撑国民生产总值V型回归的重要力量，所以房地产仍是财政和投资的重要托底工具。

政策将会在“房住不炒+因城施策”框架下，灵活调整方向和力度，为房地产打开增长空间。在全民热衷购房的情节下，房价能否整体平稳？