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【市場觀潮】「灰犀牛」來襲?深圳樓市太燙,西安調控加碼,年底房地產又火了!
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日期:2020年12月1日 下午6:42作者:砍材人 編輯:彭尚京
【市場觀潮】「灰犀牛」來襲?深圳樓市太燙,西安調控加碼,年底房地產又火了!

「燙燙燙」,年底深圳樓市再掀起搶購大潮。

新開盤的華潤潤璽成了土豪們的盛宴。一套房價格千萬元以上,千萬級别入門券,還不是誰想買就能買,入門先從搖號開始。

11月24日,潤璽從9690人搖號選中1300人進入首批選房環節。11月25日和26日,按公證搖號選房順序,兩天内潤璽1171套房源瞬間售罄。

關鍵是太便宜了!

甚至在這次購房盛宴中,還出現了「萬人搶購」、「眾籌打新」、「代持炒房」等新概念,不怪乎有網友戲稱,深圳樓市成了全國炒房客的聖地。

在調控敏感時期,為何深圳樓市屢出爆款,按壓不住?

限字當頭,深圳房價上漲之謎!

為控制房價在合理範圍内,深圳政府今年出台了重磅政策。

2020年4月以來,深圳樓市就率先走出疫情陰影,在全國走出一波獨立上漲行情。房價漲幅不僅領先四個一線城市,更被媒體曝出要收100萬茶水費才能内購到房子。

輿論發酵下,深圳政府果斷出手。

7月15日,深圳住建局聯合相關單位下發《關於進一步促進深圳市房地產市場平穩健康發展的通知》(簡稱《通知》),從限購、限貸、稅收等方面,對深圳樓市進行調控。

「715」新政一度被眾媒體稱為全國最嚴厲調控,即使你是深圳戶口,也不能買房,還需要在深圳本地工作3年後才能獲取購房資格。

但事實上,這項調控產生作用了嗎?從年底深圳再次爆發「搶房」熱潮便可窺見一二。並不是說調控沒有用,調控確實有用。

限字頭類政策提高了「炒房」門檻,將一大批「有點兒錢」的人擋在了門外。但對於那些資產動辄成千上萬,甚至上億元的土豪還真沒轍。

在土豪眼里,似乎沒有錢解決不了的問題。但深圳樓市的戶口比其他地方都金貴,但這也無妨,他們將眼光抛向有購房資格,卻無力購房者。

巨大的不眠資本催生了「代持」生意經,我出錢你買房,商量好利潤分成。於是深圳樓市最終還是成了資本的角鬥場。

「代持」之外,「眾籌打新」也應運而生。顧名思義,我沒錢但有購房資格,眾籌購房款,利潤大家分。

「打新」成了深圳樓市2020年冬天里的一把火。

我們常見股市打新,為何樓市也有打新?在深圳樓市打新由來已久。買了新房,等房價漲了再賣賺取差價。

在深圳,炒房者賺取差價的速度更快。這主要源於深圳新房和二手房價格倒掛的怪現象。新房要有備案價,備案價低於二手房市場價格,自然吸引購房者趨之若鹜。

位於城市核心區域的華潤城潤璽一期開盤均價約每平方米13萬元,而周邊二手房掛盤價有的已達每平方米18萬元,每平方米數萬元的倒掛價差之下,打新應運而生。

都是高收入惹的禍?深圳人均GDP居國内首位

深圳樓市屢次冒頭,摁都摁不住,是當地人均收入水平高?

按照世界銀行公佈的數據,全球十大經濟體中7個是發達國家,且人均GDP都超過了3萬美元。

而國内城市中,最接近這一水平的當屬深圳。2019年末,深圳GDP為26927.09億元,2019年全市年末常住人口1343.88萬人,人均GDP逾20萬元,折合美元約29498美元,接近3萬美元標準,高居國内城市首位。

其後依次是無錫、蘇州、南京、北京、上海、廣州、杭州。也就是說深圳是國内最有錢的城市,連北京、上海、廣州都得靠後排排座。

作為中國改革開放急先鋒,深圳人均GDP有望將率先突破3萬美元。

與深圳高收入形成同頻共振的是深圳的房價。據城市房產網數據,深圳二手房均價從2015年的不到5萬元,到2020年10月上漲到7.5萬元以上。一手房受限價等因素制約,漲勢相對較為緩和,但均價也從5萬元以下漲到當下的7萬元附近。

【市場觀潮】「灰犀牛」來襲?深圳樓市太燙,西安調控加碼,年底房地產又火了!

僅是當地產購買深圳的房子,或也不足以支撐樓市的狂歡。如果有來自國内其他地方的購房者也蜂擁而至,那這就熱鬧了。顯然深圳樓市已經成為全國炒房客的聖地。

在全球低利率環境,國内房地產,尤其是寸土寸金的深圳房產價值無異於等同於當下的茅台和奢侈品。

從2006年起,茅台以平均每年一次的頻率提價。2006年,飛天茅台出廠價提高15%,為308元,目前,53度飛天茅台市場價將近3000元一瓶。

同樣的還有奢侈品消費,中國人口佔全球人口的17.8%,GDP佔全球的15%,卻消耗了全球33%的奢侈品。

受新冠疫情影響,全球奢侈品市場一蹶不振,唯有中國市場逆勢飄紅。據《麥肯錫時尚情景分析》顯示,預計到2020年年底,中國的奢侈品銷售額將比2019年增長8%-13%。

樓市、白酒、奢侈品狂歡下,莫非雙循環背景下,國内消費能力已經大大提高了?

非也,2020前三季度,中國社會消費品零售總額273324億元,同比下降7.2%。國内總體消費能力還是沒有跟上來。

雖然都是花錢,但住房在我國被認定為是投資,不被計入社會消費品類目,故而同樣不被計入CPI。茅台酒雖然被認定為消費品,但已經明顯具有了投資和金融屬性。

如果統統貴為花錢消費來看,中國雖然綜合消費水平較弱,但呈現結構性特徵,中國富豪的消費能力還是在線的。千言萬語匯成一句化,總之資金太瘋狂,在保值增值追求,以及避險情緒下,以深圳房產為例的這些優質標的,還是資金追逐的目標。

未來房地產漲價還能走多遠?

在房地產嚴控之年,深圳樓市就是在頂風作案。就在深圳房價再次擡頭之際,高層再次給出迎頭痛擊。

先是11月30日新華網重磅發聲,指明針對深圳樓市問題,需要更多地關注住房流向,加強對持有環節的調控,讓稅收槓桿發揮更大作用。

官媒發聲,還提到「稅收槓桿」,讓房產稅再次被推到台前說事。確實,屢禁不止,各種限購政策到了深圳樓市似乎就不靈了,借用某位購房者的話說。

一般手段既然無法抑制房價過快上漲,那麽也只能先在當地試行房產稅政策了。就像上海和重慶一樣。

再這樣漲下去,深圳樓市或真要倒逼房產稅出台?

最近一張房產稅截圖傳遍了深圳地產圈,聲稱深圳將自明年起試點徵收房地產稅,徵收對象為深圳市、深汕合作區區域内的商品住房。

按照以下方案中的稅收徵收要求,二套以上,分别按住房市場評估價*1.5%/年、2.5%/年、4.5%/年。

傳說中的房產稅是財產稅,每年徵收一次。一旦開徵,意味著那些擁有2套以上住房的群體,每年將支付數十萬元的房產稅。

如若真如此,深圳住宅就真涼了。不過隨後深圳市住建局有關人士否認這一消息,並說明該消息為謠言。房多多們心里不免驚了好幾把。

房產稅先可以不收,但「房住不炒」基調下,穩房價是長期邏輯,房價依然不可以太燙。高層也狠狠點名房地產。

目前,我國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%,還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。可以說,房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。

在高層屢次點名下,深圳的房價是不是該歇息一下了?畢竟隔壁鄰居的鄰居已經感到監管的寒意。

11月30日,西安樓市調控趨嚴,從二套房首付比例、商品房預售管理、差别化信貸、加強預售資金監管、加強房地產調控統籌管理等五個方面著手提高購房門檻。

在此之前,西安新建商品房住宅價格已經自2016年以來連續上漲了55個月。

昨天的深圳售樓處還在「爭渡爭渡,驚起一灘鷗鹭」,今天又該如何收場?

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