“代建”渐露燎原之势！中原建业能否筑起建业帝国的新版图？

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日期：2020年11月17日 下午7:37作者：花荣 編輯：彭尚京

房企分拆代建业务上市潮似乎提前来临了。

2020年11月10日，我国代建行业老二中原建业有限公司（下称“中原建业”）向港交所递交了上市申请书。这意味着中原建业将继行业老大哥绿城管理控股（09979-HK）之后第二家选择借港筹资谋求拓展业务版图的代建运营商。

有望成为建业帝国第四大上市资产

中原建业是河南大富商胡葆森“建业帝国”八大业务拼图之一，主要从事商业代建服务，亦承接建业集团轻资产业务的拓展、运营与管理，并肩负着建业集团新蓝海战略转型实践的重任。

中原建业未上市重组之前，是百亿内房企业建业地产（00832-HK）（注：亦是建业集团八大业务拼图核心资产）旗下一个代建平台，持股比例为100%，为其全资附属公司。而此次中原建业赴港上市之举，正是建业地产建议分拆并以介绍方式将其股份于港交所主板上市。建业地产将代建平台分拆上市后，中原建业不再是其附属公司。

倘若中原建业成功于港交所主板上市，标志着建业集团八大业务拼图中有四大为港股上市资产。建业集团旗下其余三大上市资产分为房地产业务建业地产（00832-HK）、物管业务建业新生活（09983-HK）、智慧建筑生态链建设业务筑友智造科技(00726-HK)。

值得一提的是，建业新生活是建业地产今年上半年刚分拆上市的轻资产，而如今又马不停蹄的选择分拆另一大轻资产中原建业赴港上市，是个人的造富运动还是另有难言之隐呢？

回顾今年楼市，不难发现加速分拆轻资产上市的背后，或多或少与2020年楼市增速放缓，融资收紧、房企债务集中到期窗口期临近、“三道红线”出台有莫大的关系。

在诸多不利因素叠加之下，资产负债率超90%的建业地产自然面临着较大债务压力，选择多渠道融资已成当下首要任务。截至2016年中期至2020年中期，建业地产资产负债率分别为82.71%、85.48%、87.05%、91.04%、92.03%，连续五年中期资产负债率呈现上涨态势。据了解，如果参照目前“三道红线”的规定，建业地产截至2020年上半年末扣除预收账款后的负债率为86%，远超70%的红线。

轻资产模式的物管和代建行业，未来增量空间都达到万亿，而且上市获得估值水平远高于房地产开发，分拆物管或代建独立上市，即可缓解母集团资金压力又可促进独立主体获得更快的成长速度，可谓是两全其美。因此，高负债之下的建业地产加速分拆旗下两大轻资产独立上市，反倒是实现双赢结果。

中原建业为何拥有超高净利率？

与建业其他七大业务拼图一样，中原建业诞生于河南，扎根于河南，并借助“建业”品牌在河南无可撼动的地位，以迅雷不及掩耳之势成长为河南的“代建王”。

2015年11月承接第一房地产代建项目起至2019年底短短4年时间里，中原建业在河南省的新增合约建筑面积从0增至8.0百万平方米；为项目拥有人出售的总建筑面积更是突破5百万大关，至5.1百万平方米；合约销售金额更是逼近300亿大关，为292亿元。新增合约建筑面积、项目拥有人出售的总建筑面积及合约销售金额三项指标均于河南省排名第一。根据中指院数据显示，中原建业在中国所有房地产代建公司中排名第二。

在管项目数及建筑面积均实现了较高增长。据招股书，中原建业的在管项目数量由2017年初的33个增加至2020年6月30日的182个，对应的建筑面积由632万平方米增加至2,403万平方米。

当代建业务以跑步的速度拓展时，中原建业经营业绩自然也就水涨船高。截至2017年至2019年底，中原建业的营业收入由2017年的3.10亿元增长到2019年的10.29亿元，复合年增长率为82.2%，高于同期行业大佬绿城管理控股的营收复合年增长率40.1%；净利润则由1.42亿元增至6.41亿元，复合年增长率为112.5%，同样高于同期绿城管理控股的18.7%。

盈利指标方面，截至2017年至2019年底及2020年中期，中原建业净利率分别为45.9%、59.7%、62.3%及62.8%。2019年，房地产代建行业净利率平均值为15%，大佬绿城管理控股净利率为18.6%。

中原建业净利率远高于行业及大佬绿城管理控股很大的影响因素是代建、盈利方式不同所致，这也是目前房地产代建行业盈利能力及盈利指标层次不齐原因所在。

目前，我国主流的代建模式有两种，商业代建及政府代建。其中，商业代建模式收取的代建服务费最高。而每个代建服务商收入代建管理费并非统一，主要与不同项目方（国有房企、中小房企等）协商签订；政府代建服务费较低，大部分基础代建管理费用率在15%以下。

中原建业主要是从事毛利率较高的商业代建，主要通过品牌输出和管理输出，收取一定比例的基础管理服务费，以及部分存在根据楼盘销售表现会收取溢价管理费等。

与中原建业单一的盈利模式不同的是，绿城管理控股收入来源包括商业代建及政府代建为主，其中收取商业代建基础代建管理费率为20%至30%，政府代建代建管理费用率7%至12%。2019年收入按代建模式划分，绿城管理控股收入来自商业代建占比为73.8%，收入来自政府代建占比为18%。而中原建业并未招股书中透露商业代建基础管理费率，很难直接与绿城管理进行横向比较。

对于房地产代建盈利模式及我国代建发展史，财华社并在此过多进行分析，想进一步详细了解的读者可到财华财经Pro 查阅《【行业一线】下一个风口！万亿蓝海待挖，房地产代建行业“上市潮”将至？》一文。

代建万亿蓝海之下，多家房企虎视眈眈，分拆潮或来袭

随着房地产行业步入白银时代，融资环境趋紧，竞争环境越来越复杂，竞争内容变化越来越快，各大房企核心竞争力问题面临着极大考验。轻资产、高盈利能力及专业管理能力为特点的物管及代建成为各大大型房企转型过程中首选，亦是中小型房企实现降杠杆、品牌溢价、融资渠道拓展的新开发模式。

在此形势之下，随着资本持续流入及市场需求不断提升，推升代建行业市场增量。据中指院研究报告显示，随着房地产代建规模的扩大及代建行业的发展，我国代建市场将呈现高双位数增长的态势。预计我国代建市场的新订总建筑面积将从2020年的8,335万平方米增至2024年的1.939亿平方米（对应合约额约为7.3万亿），复合年增长率为23.5%。

面对如此庞大的增量市场，各大型品牌房企摩拳擦掌都想进入代建这片蓝海。甚至不少提前布局代建行业的房企，正不断加大在代建业务的资本投入及品牌打造。根据中指研究院数据显示，2019年国内大型房地产代建公司已达28家。其中，增长速度较快的除了中原建业、绿城管理控股外，还有金地集团的金地管理、当代的当代绿建、雅居乐集团的雅居乐房管、朗诗集团及滨江。此外，万科、旭辉、保利及中海等大型品牌房企都踏足代建行业。

虽然代建参与者逐年递增，但与物管行业一样，代建行业准入门槛高，需要企业具备一定的品牌实力、专业管理能力及资本实力。因此，一般中小型企业很难在进入这个行业，基本都是大型品牌房地产商之间的较量。某种层面上讲，未来代建行业竞争还是大房企之间的较量。

展望后市，随着代建行业老大、老二都陆续选择登陆港交所，筹资拓疆万亿蓝海。在他们之后的金地、当代、雅居乐房管或朗诗或许也会加速登陆资本市场的步伐，毕竟万亿的大蛋糕谁都不想放过。