【IPO追蹤】上坤地產約7成土儲在長三角 今年全年銷售額已鎖定7成

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【財華社訊】上坤地產集團有限公司將於2020年10月31日至11月10日在香港公開發售及國際配售，並擬於11月17日在香港交易所主板掛牌上市。公司計劃發行5億股，其中10%為香港公開發售，90%為國際配售。招股價介乎1.7元（港幣，下同）至2.5元，每手2000股，入場費約5050元，料集資最多12.5億元。農銀國際為其獨家保薦人。

公司是一家日益崛起的物業開發商，擁有豐富經驗，專注於長三角經濟區。公司

的業務始於2010年在上海開發首個物業項目，之後進一步深化在長三角經濟區的滲透，並拓展至其他從戰略角度篩選的地區，即珠三角經濟區及中部核心經濟區。截至2020年7月31日，公司的住宅物業位於八個省份及直轄市的14個城市。

截至2020年7月31日公司物業應占總建築面積約300萬平方米。其應占土儲量在長三角、珠三角、中部核心經濟區分別約為212.01萬平方米、67.2萬平方米和22.77萬平方米。公司合計應佔土地儲備總量約為410萬平方米，位於長三角經濟區的土地儲備佔土地儲備總量的約70.2%。

談及公司競爭優勢，公司管理層說，公司在具有增長潛力的地區，採用多元化得方式獲取優質土地儲備，以推動公司的持續增長；建立了標準化的運營體系，動態全流程運營系統涵蓋整個物業開發週期；開發以客戶為導向的優質住宅物業，擁有卓越往績及聲譽；實現長期盈利持續增長的商業物業，在建的商業物業為7個。

財務方面，公司於2017年、2018年及2019年，收益分別為12.01億元（人民幣，下同）、68.47億元及75.35億元，三年複合增長率達150.5%。同期，毛利率分別為30.9%、51.5%、40.8%，三年複合增長率為187.7%。

至於集資用途，約60%的集資所得將用於上市後一年內用作開發現有物業項目；約30%將用於償還項目開發的兩筆現有計息銀行及其他借款；約10%將用於一般營運資金用途。

公司未來發展戰略方面，管理層表示，公司將積極落實區域發展策略，繼續進一步滲透現有市場及拓展新地區，輻射南京、寧波等鄰近城市，亦會聚焦三大區域重點城市，尋求全國範圍合適機會，實現商業和住宅物業的協同發展。公司還將為目標客戶提供智能家居產品及智能特色。

公司管理層出席視頻記者會，並回答記者提問，部分節錄如下：

Q: （財華社）公司未來拿地計劃是怎樣的？

A: 公司主要的土儲70%集中在長三角，這也是中國最有經濟活力的區域，中部區域、珠三角區域也是公司的戰略區域。我們的土儲在下一個5年計劃裡會集中在這幾個區域，這幾個區域經濟體量比較大、房地產市場比較大，這也符合公司的戰略。我們會在未來繼續深耕長三角、擴大珠三角、戰略性地進入中部區域。

Q：（財華社）公司目前銷售額是否追回疫情帶來的損失？全年的銷售額目標是多少？

A: 2019年公司整體的銷售額為144億，我們在2020年銷售額計劃的制定中希望保持行業平穩的增長水平。受疫情影響，公司第一季度有些項目的工程進度以及公司上市時間有些延後。但是，經過第二、第三季度運營體系的提升和營銷團隊的高效配合，截至目前公司已經鎖定了全年70%以上的銷售額。同時，第四季度我們將迎來蘇州、佛山、安徽等地一系列新項目的開盤。從全年計劃的達成上來講，我們基本補回了疫情帶來的影響，並對全年銷售目標達成有信心。

Q: 公司不少項目是合營和聯營形式持有，上市後發展方向是否有改變？有沒有比例上的目標？

A: 這對於地產行業是普遍存在的現象，未來還是會採用相關的方式來做開發。具體比例上，我們會去選擇更合適我們的夥伴，而不會去追求比例。

Q: 目前公司借款總規模有所下降，但是貸款及借款的成本卻在一直上升，未來如何改變這樣的情況？

A: 我們的負債規模在下降，但是債務成本略有上升，這和我們的債務結構有關，因為去年我們主動降了一些負債，主要是很多項目的開發貸到期，因此開發貸的比例下降，導致我們的利息成本略有上升。但未來上市對公司是重要的戰略節點，上市之後我們整個資本規模會得到提升，信用等級會得到提升，會開拓更加多元化的投資通道，未來相信我們的成本會下降到行業合理水平。