【IPO追蹤】房地產開發商祥生控股深耕泛長三角 土儲約50%位於浙江省

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【財華社訊】祥生控股（集團）有限公司將於10月30日至11月11日在香港公開招股，並擬於11月18日在香港交易所主板上市。公司計劃發行6億股，其中10%為香港公開發售，90%為國際配售。招股價介乎4.8元（港幣，下同）至6.2元，每手1000股, 入場費約6262元，總集資額介乎28.8億元至37.2億元。建銀國際和農銀國際擔任其聯席保薦人，股份代碼為02599-HK。

公司成立於1995年，總部位於上海且深耕浙江省，為中國一家快速成長的大型綜合房地產開發商，專注於在中國選定地區開發優質住宅物業。截至2020年7月31日，公司在11個省45個城市擁有205個處於不同開發階段的物業項目，項目應佔總建築面積為約2382.48萬平方米。

根據中國房地產指數系統的資料，就合約銷售而言，公司於2019年在浙江省所有住宅物業開發商中排名第三，約佔浙江省物業合約銷售總額的5.1%。根據中國房產信息集團的資料，就合約銷售而言，我們於2019年在中國所有開發商中排名第28，約佔中國物業合約銷售總額的0.7%。

公司管理層說，公司以幸福生活運營商為願景，自2016年起採納「1+1+X」擴張策略，以於浙江省的發展為基礎，深入滲透泛長三角區域，並擴展至泛長三角區域以外的其他具高增長潛力的城市。公司土儲有約50%位於浙江省，有約37%位於泛長三角區域，有約13%位於其他具高增長潛力的城市。

談及未來商業戰略，公司管理層表示，公司未來將繼續增加浙江省和泛長三角地區的市場份額，國家關於泛長三角地區一體化的政策有利於該區域的发展。公司會進一步優化產品組合，提供以客戶為導向的產品服務，加強與建築設計公司的合作，保障建築的藝術價值和質量。

財務方面，公司財務快速增長。於2017至2019年4月30日止4個月，分別錄得收益62.93億元、142.15億元、355.19億元、38.35億元及85.51億元人民幣。複合年增長率為138%。同期，公司分別錄得毛利率13.2%、21.1%、23.9%、18.4%及20.7%。

至於集資用途，約60%集資所得將用於為公司物業項目的開發提供資金；約30%將用於償還用於我們項目開發用途的部分現有信託貸款；約10%將用於一般業務經營及營運資金。

公司管理層出席視頻記者會並回答提問，部分節錄如下：

Q: 公司的招股期長達10多天，是不是希望等螞蟻集團資金回攏，避免沒有資金認購？

A: 每家公司的招股期是根據自己的運營策略和投資安排來作出的，公司對招股充滿信心。

Q: 公司短期的負債水平目標。如何看待政府收紧房企融资的「三條紅線」？

A: 公司在4月底的資產凈負債率為4.6%，公司因為上市獲得的資金可以有效增加公司的權益和現金。公司在2020年4月底賬面未結的合約負債超過800億，未來2-3年，這部分收入會形成公司利潤，未來公司凈負債率會得到大幅改善。

針對今年政府調控的三條紅線，我們在公司政策層面有所預警，也作出一些經營層面的調整，包括融資結構、運營節奏、銷售市場預判、土地供應方面。

Q: 據媒體報道，公司有項目在未有施工許可證的情況下開展建築工程，該次不合規事件的原因是什麼？此次來港上市是不是因為公司現金流吃緊？

A: 我們一直保持良好合規表現，我們和所有的承建商沒有出現重大違規記錄。我們對事件在招股書中有詳細的披露，未來會進一步加強管理。公司的上市進程是根據公司戰略方向、市場情況、自身發展階段綜合作出的決定。

Q: 公司產品的定位和策略方向。

A: 公司的定位是針對不同客戶需求，主要有4條具有不同特征的住宅類物業產品線，共同推進我們在全國的品牌形象。除了住宅物業，我們也建立了一些商業物業組合，以分散經營風險，產生穩定經營性收入的物業，來提高周邊住宅價值和現金流分佈。我們也會調整產品設計，持續開發新的產品，來滿足不同客戶群的需求。