【行業一線】 大爆發！港股再迎物管龍頭

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一場疫情，讓人們認識到物業管理行業的價值，也讓資本加速向行業聚集。

截止2020年7月10日，港股上市的銀城生活服務股價自年初迄今已經漲了將近5倍。永升生活服務股價也漲了將近2倍。

港股物業板塊的「熱鬧」，吸引更多房企拆分旗下物業，加速對接資本市場。2020年以來，已經有6家物管公司成功登錄港股，形成港股市場一大奇觀。

其中，弘陽服務「百日上市」記錄讓市場歎為觀止。從3月23日遞表，到7月7日正式敲鑼上市，其IPO用時僅106天，創下行業公司最快上市記錄。

近日港交所又迎來物管行業十強企業之一金科服務,這家在管面積達1.2億平方米的物管龍頭，會否打破弘陽服務百日上市記錄？又會否在港股砸下一個「黃金坑」？

在管面積1.2億平方米，要與龍頭排排坐？

金科服務是金科地產控股子公司，這又是一家地產企業送物業管理公司「平步青雲」對接資本市場的案例。

只是這家物業管理企業有點強。

根據中指院數據顯示，2016-2020年，金科服務連續5年位列中國物業服務百強企業十強之一。

與今年上半年上市的物管企業體量大不一樣，金科服務2019年末的在管面積達到1.2億平方米，遠高於今年上半年上市的建業新生活、烨星集團等。

不過與港股上市的其他物管龍頭相比，金科服務仍需要排排坐，往後靠靠。

截止2019年末，彩生活在管面積5.6億平方米，碧桂園服務在管面積達2.76億平米，雅生活服務在管面積在管面積為2.34億平方米，保利物業在管面積約為2.87億平方米。

不過2019年末，金科服務還有1.2億平方米的合約面積未交付，為公司打開未來業績增長空間。

在管面積對物管企業這麽重要嗎？試想，在物業管理費統一，且保持相對穩定下，在管面積的增長決定物管企業營收的增長。

這也是物管企為何在物業費提前收，現金流穩定的不差錢的情況下上市的驅動，他們要上市募資進行擴張。用融資的錢去進行第三方收併購，已達到在管面積增長，進而推動業績。

不過與行業公司相比，金科服務有一個行業少見的優勢。公司對同宗地產公司的依賴性較小，自主開拓第三方項目的能力較強。

招股書顯示，截止2019年末，公司來自金科地產開發的物業在管面積約為5680百萬平方米，佔比47.1%，而第三方外拓項目佔比52.9%。

第三方外拓項目和關聯地產公司雙輪驅動，賦予了金科服務長期增長保障。

業績進TOP5有點難，盈利能力在線

與已經在港股上市的行業其他龍頭企業相比，金科服務業績規模仍有差距，想要進到TOP5有點壓力。

2019年金科服務營收23.3億元，實現淨利潤3.7億元。而Wind數據顯示，2019年碧桂園服務營收96.45億元，淨利潤達17.18億元，業績規模遙遙領先。

其次就是雅生活服務，營收雖然沒有綠城服務85.82億元高，僅有51.27億元，但淨利潤卻達到12.92億元，遠高於綠城服務的4.72億元。

雖然在業績上金科服務仍面臨港股上市龍頭的壓力，但在盈利能力上公司是實力在線。

Wind數據顯示，2019年金科服務毛利率為27%，高於中海物業、保利物業的20%，也高於綠城服務18%。

公司淨利率為16%，僅次於碧桂園服務18%，高於綠城、保利、中海等，不過遠遜於雅生活服務的25%。

綜合來看，擁有較大規模的在管面積，盈利能力也不差，如果公司持續優化經營，躋身港股上市的行業板塊TOP5也是指日可待。

估值高，拆分熱，物管上市成奇觀

和金科服務一樣，被地產公司推動上市的物業公司，紮堆赴港，成為港交所一大奇觀。

2020年以來，已經有興業物聯、金融街物業、建業新生活、烨星集團、弘陽服務、正榮服務6家公司成功登錄港股。

此外，在港交所外排隊等待聆訊的物管企業還有不下於10家。為何物管公司上市這麽火？又為何紛紛選擇港股？

其實行業最早上市的企業是2014年花樣年旗下的彩生活。彼時房企們還在跑馬圈地，無暇顧及豆粒大小物管板塊，所以彩生活的上市並未掀起多大波瀾。

但房地產行業進入「白銀時代」，行業增長天花板日益臨近，調控也讓房產增收大不如前。

在房企多元化試水後幾圈後，蓦然回首，自家郝然有待發掘的寶藏——物業板塊這顆「魔豆」也該長成參天大樹了。

於是房企經歷一兩年的財務、架構等籌備，在2018年開始紛紛將物業板塊推到前台，推到資本市場。

2018年港股上市的物管企業有6家，到了2019年就變成9家。2020年則迎來「井噴」，截止7月10日，已經有6家物管公司登陸港股。

Wind顯示，截止2020年7月10日，港股上市的物業企業達到27家。

物管上市熱潮也帶動更多房企拆分物業上市。百強房企越秀地產、華潤置地、禹洲地產、陽光城等多家企業也有意拆分物業上市。

除了房企拆分外，也有部分公司是從新三板轉戰港股，例如旭輝地產關聯物管公司的永升生活服務、保利物業等。

港股為何成為物管行業的上市熱土？

其一，港股較A股上市門檻低，流程較為簡單，上市時間短。港股上市一半半年左右，像弘陽服務這類百日上市的也很罕見。但A股上市動辄一兩年，還有來來回回的問詢，時間會耽擱很久。

其次，A股對物管和關聯地產的審核相對較嚴格。港股則沒有這個負擔，且港股投資者偏好物管這類穩賺不賠的生意。

無論你宏觀經濟怎麽走，疫情等突發因素狀況橫生，物業費是雷打不動要交的，所以物業企業現金流好，如果沒有替地產公司做ABS融資等，基本沒有負債。

所以港股投資者給出估值也高。

Wind數據顯示，從市值方面看，截至2020年7月10日，27家上市物企市值總額逾4000億元。

從市盈率角度看，物業服務企業市盈率平均為42，擁有較高的估值。其中時代鄰里市盈率104倍，保利物業市盈率82倍。

深受二級市場寵愛，物管企業也加速向港股聚集，未來隨著行業集中度上升，物管龍頭崛起，港股物管板塊也將成為新的看點。