為何說穆迪調降評級站不住腳？四大維度還原恒大基本面

近日，國際評級機構穆迪對中國龍頭房企恒大給出了一份讓人意外的評級。6月23日，穆迪將恒大及其附屬公司評級展望從穩定調整至負面。其主要觀點是，恒大截至2019年底短期債務高達3720億，對公司償債能力表示擔憂。

就在穆迪發佈報告的一天後，恒大發佈了最新經營業績：截至6月22日，恒大已累計實現合約銷售額約3153億，同比增長11.9%，已完成8000億銷售目標約40%。更亮眼的是其銷售回款達2873億，同比大增53.3%，回款率高達91%，這份強勁的業績有力回擊穆迪的看空。

那麽，穆迪的觀點到底能不能站得住腳？恒大償債能力到底如何？筆者嘗試從銷售、土地儲備、現金、盈利四個角度進行深入分析。

1、銷售高增長帶來強勁現金流 

恒大土地儲備合理佈局於一二線和三線城市，高品質、高性價比產品迎合市場需求，保證了良好的銷售業績。尤其是今年以來率先推行颠覆性的網上賣房，並借助一係列讓利組合拳刺激市場，有力推動了業績高增長。

在上半年市場受到疫情衝擊及傳統淡季的情況下，目前恒大已完成銷售目標約40%，隨著下半年銷售旺季的來臨，預計恒大將順利完成8000億銷售，若按照91%的回款率計算，將實現銷售回款超7200億，遠超3720億短期債務。

此外，恒大今年全面實施「高增長、控規模、降負債」的發展戰略。其中，「高增長」就是要實現銷售高速增長，今年銷售8000億，2021年銷售9000億，2022年銷售1萬億。按照91%的回款率計算，2021年、2022年銷售回款達8200億、9100億，足以償還所有有息負債，可見強勁的銷售是恒大償債能力的最有力保障。

2、龐大優質土地儲備帶來強大的變現能力

截止2019年末，恒大土地儲備共 2.93億平方米，其中一二線佔比67%，三線佔比33%，土地原值5273億。

由於恒大超前的戰略佈局，項目儲備地段優越，週邊的土地市場價格均已有較大幅度上升。世邦魏理仕對其土地儲備估值高達 9850億，即便不計銷售回款，按照世邦魏理仕的估值出售 50%的土地儲備，即可變現 4900 億，再加上公司現金餘額一直保持在 2000 億以上，足夠償還所有有息負債。

3、堅持「現金為王」增強抗風險能力

恒大一直高度重視抗風險能力，始終堅持「現金為王」的策略，2016-2019年，恒大現金餘額分别為3043.3億、2877億、2042億、2287.7億，位居行業前列。加上每年強勁的銷售回款，充足的現金可以保證公司當年到期有息借款的償還。

4、高盈利確保較強的償債能力

恒大總裁夏海鈞在年報業績發佈會上表示，公司擁有龐大的低成本優質土地儲備，土儲成本僅1800元/平方米，行業最低之一，總建設成本約6000元/平方米，預計淨利率將保持在10%左右。

恒大2019年實現銷售6010億，預計2020年將實現營業收入約6000億，按照10%淨利率計算，預計能實現淨利潤600億，意味著恒大在償還到期負債的基礎上，仍能保持較高的盈利能力。

綜合上述分析可見，穆迪對恒大短期償債能力的擔憂及負面展望，並無站得住腳的依據。事實上，儘管面對疫情，恒大依然保持著強勁的勢頭，相信在中國經濟持續復蘇，房地產市場健康發展的背景下，恒大戰略轉型成效將愈發明顯。