銀城生活服務擬4590萬元收購醫院類物管公司

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3月16日，銀城生活服務發佈公告擬以4590萬元（單位人民幣，下同）收購南京匯仁恒安物業管理（下稱「匯仁恒安」）51%股權。匯仁恒安成立於1999年，在面向醫院的物業管理服務方面擁有豐富經驗。銀城生活服務方面認為，面向醫院的物業管理服務擁有較高入行門檻，且此類型物業管理服務的毛利率較其他非住宅物業而言更高。收購匯仁恒安可以幫助集團非住宅物業的多元化發展，並拓展公司在南京及江蘇省内的投資組合。

今年的新型冠狀病毒令全球股指重挫，港股的明星板塊物管行業相對恒生指數表現已經是非常好。以1月21日，鍾南山院士肯定病毒會人傳人的這天算起，截止3月16日收盤，銀城生活服務的股價甚至上漲了5.6%。這在當前疲弱的全球股票市場中已屬強勢。

銀城生活服務於2019年11月6日新鮮登陸港股市場，公司擁有逾20年物管經驗，可算是行業老兵。該公司業務根植江蘇省省會南京市，並將業務拓展至省内，是地區行業龍頭之一。根據弗若斯沙利文的報告，按2018年的收入計算，該公司在南京物管供應商中排名第一，在江蘇省中排名第五，在2019年中國物業百強企業中排名第34位。

銀城生活服務的物管類型多樣，包括住宅物業及非住宅物業，如政府設施、金融機構、物業銷售場地、公園、高速公路服務區、產業園區、學校及辦公大樓等。此次收購主營醫院物管服務的匯仁恒安正是非住宅類物管服務的再次佈局。

非住宅物管服務相對住宅物管服務擁有毛利率較高的優勢，可是銀城生活服務的近年來的毛利率表現卻不甚理想。

先來回顧一下銀城生活服務歷史毛利率變化情況，2016財年至2018財年及2019年首四個月，公司的毛利率分别為21.7%、16.7%、14.6%及15.3%，僅2019年首四個月出現輕微反彈，整理上仍然呈現毛利率下滑的態勢，15.3%的毛利率也顯著低於國内行業龍頭水平。這點在公司的純利率變化上就更為明顯，同期公司的純利率分别為10.1%、6.6%、6.0%及5.0%，下降態勢未有改變。

如此看來，銀城生活服務積極拓展非住宅物業的目標可能是出於兩點，一時豐富公司的物業管理類型，實現多元化發展，尤其是非住宅物業方向的多元化。另一方面，積極拓展非住宅物業佈局，也是為了提升公司的毛利率表現。

但是需要注意到的是，非住宅物業類型的多元化發展會帶來管理難題。分散的服務業類型將面對整合管理的挑戰，解決好這個挑戰後，銀城生活服務才可像同業一樣聚焦降本增效，以提高毛利率，並係統的發展增值服務業務進一步提升公司盈利狀況。

3月12日，銀城生活服務發佈一份業務更新公告宣佈新成立一家公司，並策略性的將業務範圍拓展至餐飲業務領域，新公司主要為集團管理的非住宅物業員工食堂提供餐飲服務。多元化發展，似乎仍是當下銀城生活服務的發展重點。需要注意到的是公司2019年11月6日剛剛登陸香港聯交所上市，距今剛剛過去四個月，公司仍然擁有較充足的在手現金。

目前國内物管行業龍頭公司爭奪優質物管項目勢頭火熱。銀城生活服務業務聚焦在江蘇省内，且公司已在南京地區成為行業第一，江蘇省内的優質物管資源是兵家必爭之地，拓展區域内的住宅類物管面臨挑戰。

根據銀城生活服務招股書中資料，該公司計劃將約60.0%的募資金額用於投資長三角大都市的具有良好聲譽的物管公司、從事園林施工綠化和電梯、車位服務的公司、增值服務相關公司。

或許，銀城生活服務選擇拓展非住宅物管服務的多元發化一是由於剛上市擁有的較充足現金，另一方面也是因為長三角地區住宅類物管行業的激烈競爭感到無奈。如果公司擬進一步提升經營質量的話，除聚焦宅類物業管理效益的提升，另一方面也需要為多元化發展的非住宅類物管項目找到融合之道。