鵬潤控股IPO，毗鄰雄安成公司加分項？

原創

近年，中小房企鍾情港股上市，成為源源不斷的上市生力軍。

2月28日，深耕河北保定的一家區域型房企也一只腳踏進港交所，開啓上市之旅。IPO「前夜」公司溢利暴漲至2.22億元。

不以規模論英雄，賺錢才是硬道理

鵬潤成立於1996年，公司深耕保定市白溝新城、高碑店市，在當地聲名卓著。

按合同銷售額計算，公司連續在2018年、2019年成為上述兩地最大的住宅物業開發商。白溝新城市佔率17.2%，高碑店市佔率6.7%。

從近三年營收看，鵬潤控股規模不大，屬於「小而美」的範疇。

2017年、2018年以及2019年前10個月，公司收益分别約為3.57億元、2.24億元和5.63億元。

然而就這樣的企業，在上市「前夜」竟然爆發出驚人的力量。2019年前10月溢利暴漲至2.22億元。

2017年、2018年以及2019年前10個月，公司期内溢利分别約為9409萬元、2229萬元和2.22億元。

從毛利率、淨利率看，公司盈利能力強勁。

2017年、2018年以及2019年前10個月，公司毛利率分别約為37.3%、28.5%、52.1%；期内淨利率分别約為26.4%、9.9%及39.5%。

2019年前10月，公司交付鵬潤·美墅家一期，這個項目是聯排别墅，平均售價高於去年同期，所以公司錄得毛利率較高。

這也帶動公司當年收益。

近雄安新區，業務增長有潛力

鵬潤控股深耕保定，主要項目位於白溝新城和高碑店。

公司在上述兩地擁有大量優質土儲。截止2019年十一月底，公司擁有總建築面積約78萬平方米土地儲備。

其中，已竣工的未售項目，總可銷售建築面積約1.9萬平方米，可出租建築面積約1975平方米。

開發中物業約有建築面積51萬平方米，持做未來開發物業約25萬平方米。這些優質土儲足以支撐公司未來5-6年里持續增長。

臨近雄安新區，這些儲備豐沃的土儲享有高增長潛力。

白溝新城住宅物業平均售價由2016年4235元，增加至2018年5818元，復合年增長率為17.2%。

高碑店住宅物業平均售價由2016年5038元，增加至2018年7062元，復合年增長率約為18.4%。

區域性房企，面臨地理集中風險

作為一家區域性房企，鵬潤控股雖享受雄安新區快速崛起紅利，但也面臨項地理集中風險。

與地理位置更多元的競爭對手而言，項目過多集中於一兩個地市，更容易受政策調控影響。

臨近雄安，又環繞北京，特殊的地理位置也讓白溝新城和高碑店今年頒佈限購政策，本市居民極愛聽限購兩套住房。

對能夠提供至少三年納稅證明，或社會保險繳納登記證明的非本市戶籍居民家庭，限購一套住房。

該類政策直接減少外地戶口買房數量，讓公司更依賴本地居民購房，在本地存量市場，對房企銷售無意是致命一擊。

限購讓賣房再也不像以前那樣「搶」，地產公司「回血」不足，容易造成資金鏈吃緊，不利於擴張發展。

2017、2018以及2019年前10個月末，潤鵬控股現金及現金等價物約為5450萬元、3980萬元，以及2120萬元。

公司現金儲備呈逐年減少趨勢。2020年突發疫情「黑天鵝」，房產第一季銷售壓力陡增，這就非常考驗開發商現金儲備。

不過從負債端看，公司幾乎沒有壓力。過往業績期，公司僅有的一筆信託貸款，已經於2019年全部償還本金和利息。