寶龍商業「異常」回購，是提振股價還是另有企圖？

原創

1月30日，寶龍商業(09909-HK)發佈公告稱，該公司於2020年1月30日斥資469.446萬港元回購50萬股，回購價格為每股9.21-9.50港元，佔現有已發行股本0.08%。

回購自家股票，是上市公司提振二級市場股價的常規運作。但是，在港交所掛牌交易僅一個月的寶龍商業就選擇回購自己股票，就顯得格外的「異常」。

綠鞋機制及基石投資護航「失效」，股價破發

寶龍商業作為今年港股IPO中的第十只物業管理股，引入「綠鞋機制」維盤和強大的基石投資者增強市場信心。

基石投資者方面，寶龍商業引進了四家基石投資者，分别為永輝超市(601933-CN)的全資子公司遼寧永輝超市有限公司、安踏(02020-HK)副主席丁世家創立的和盛海外控股有限公司、恒安國際集團有限公司(01044-HK)副主席許連捷以及Orchid China Master Fund Limited，合計認購3600萬美金的股份，約佔發售股份21.49%，設六個月禁售期。

從基石投資者背景，認購金額、認購股份所佔比重及禁售期來看，寶龍商業本次的基石投資者陣容可謂是強大，而且認購情緒積極。

綠鞋機制方面，寶龍商業引入了綠鞋機制。採用綠鞋機制上市的企業只有一個目的。防止新股發行上市後股價下跌至發行價或發行價以下，這是增強參與一級市場認購的投資者的信心，實現新股股價由一級市場向二級市場的平穩過渡。一般情況由上市公司包銷商為期一個月（上市後30個自然日）進行庇護，即股價兜底。

然而，在基石投資者及綠鞋機制雙保險下，寶龍商業股價還是破發了。按照寶龍地產上市發行價每股9.5港元計，寶龍商業出現破發的時間點應該是在1月30日，也是公司回購股份的當天。從時間節點來看，公司的此次回購早有準備，後續不排除仍有回購的可能性。

從某種層面上看，公司上市募集資金本該用於業務拓展，增強企業自身實力。股價一破發就自行回購，難免讓人猜忌其背後是否存在「某些對賭協議」。

肺炎疫情肆虐下，寶龍商業股價或將繼續承壓

全國多地發生了新型冠狀病毒感染的肺炎疫情，餐飲行業及娛樂商城影響最為嚴重。退訂了年夜飯、暫停門店營業、關閉商城廣場的消息不絕於耳。在餐飲企業營收降至冰點的同時，餐飲企業仍需承擔員工工資、租金以及儲備食材損耗等多重支出。

在此背景下，包括保利地產、萬達集團、招商蛇口、卓越商業、寶龍集團等在内的地產商及商業地產運營方也紛紛推出減租政策，幫助企業共渡難關。其中寶龍商業宣佈，旗下45個購物中心正月初一至初九全體商戶租金減半。

雖然寶龍商業暖心之舉值得贊揚，但是資本市場是逐利的，無情的。減租意味著減少收入，一定程度上會影響2020年一季度的業績表現，市場投資者自然會下調其估值。另外，在當前疫情危機並未解除時，寶龍商業後續的業務拓展及運營將承受多大的壓力仍存在較大變數，資本對其避險的情緒勢必有增不減，股價繼續承壓的可能性也就加大。

除了受疫情影響外，寶龍商業自身的存在的一些不足，也讓投資者對其未來價值釋放有所保留。

在管建築面積方面，寶龍商業總在管建築面積由2016約1440萬平方米，增加至2019年6月30日的1690萬平方米，規模增長速度並不明顯。在百舸爭流的物管行業當下，規模增速不佔優的寶龍商業如何有效突圍呢？

盈利能力方面，截止2016-2018年，寶龍商業的毛利率分别為21.8%、26%、27.1%，淨利率分别為8.4%、8.1%、11.1%，對比行業30%左右的毛利率及13%左右的淨利率，寶龍商業明顯不佔優。

項目出租率方面，寶龍商業在環渤海經濟圈的寶龍廣場項目的出租率普遍不理想。截止2019年6月30日，在環渤海經濟圈的萊山項目，城陽項目、天津項目出租率分别為65.8%，69.8%及50.4%，均在70%的出租率以下。面對這些低於70%的出租率項目，寶龍商業如何盤活或提升，是投資者比較關心的問題。

最後的話：

在疫情情況不明朗和自身短板並未解決之前，寶龍商業所承受的壓力是比較大的。在此情形下，公司再度發起回購，對股價提振的效果可能不佳。