年度漲幅高達161%的雅生活服務，邁入2020年還能再創佳績嗎？

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2019年，港股物管服務公司在資本市場大放異彩。物管公司的股價也以一騎絕塵之勢領漲恒生指數。中國物業服務百強TOP10中已上市的四家企業，綠城服務(02869-HK)漲幅43.63%、碧桂園服務(06098-HK)漲幅112.67%、雅生活服務(03319-HK)漲幅161.70%，同期恒指漲幅僅有9.07%。2019年12月19日上市的物管TOP10之一保利物業(06049-HK)，截止2020年1月10日收盤已大漲48.1%。

市場環境在發生劇變。逢年關，過去國内房地產投資客見面寒暄「你今年又買了幾套？」，現在更可能會聊一聊「你新房的物業是哪家？服務怎麽樣？」眼看跨入2020年，物管行業上市公司似乎沒有打算因2019年驚人的漲幅而「獲利回吐」，2020年伊始繼續漲幅如虹。

2019年漲幅最佳的雅生活服務在今年繼續保持龍頭氣質，2020年第一個交易日即突破前期高點，隨後幾個交易日連創歷史新高，2020年頭七個交易日累計漲幅達14.87%，同板塊個股也表現搶眼。

在這個快速發展的行業市場中，促使上市公司們以更積極的姿態應變。2020年1月7日，雅生活服務服務發佈了修改後的《公司章程》。早在2019年8月15日，公司也曾修改《招股章程》中的「未來計劃及所得款項用途」，將原定的用於收購的資金佔比由65%上調至85%。而由於此項調整，用於開發一站式服務平台及數字化、自動化流程提升的計劃資金佔比由早先定下的25%，下調至5%。這里實際上也能一窺當前的國内物管行業現狀，在注重擴張速度以快速提升在管面積的行業趨勢下，外延式擴張優先於内生式發展。

2019年雙十二這天，雅居樂服務與新中民物業簽訂協議，以不超過5億元（單位人民幣，下同）的價格收購新中民物業60%股權。

中民物業集團及新中民物業集團是全國頭部的物業管理公司，截止2018年12月31日，旗下物管公司的累計在管面積約為1.9億平方米，參股的物業公司合計管理面積約為1億平方米，合計近2,000個項目。收購完成後，預估將使雅生活集團在管面積（含參股公司）突破5億平方米的大關，管理項目合計將突破3,000個。

收購新中民物業不僅僅是總量上的突破，對公司經營業績也將提供助力。據披露信息，2018年中民物業集團及新中民物業集團收入合計約39.6億元，扣非稅後淨利潤3.51億元，項目續約率達到95%。

此次雅生活集團收購新中民物業集團事件意義重大，可以說是國内物管行業的核聚變。而雅生活服務的股價也在之後的2019年9月中旬正式突破一年前的歷史大頂，開啓新一輪快速上漲，其上漲速度遠高於同業。也正因此奠定了其2019年高達161.70%累計漲幅的基礎。

雅生活服務方面稱此次收購將實現集團業態及區域的有效互補，鞏固既有優勢地位，以此產生的協同效應將有利提升集團的管理規模、盈利能力及品牌力，將雅生活集團打造成全國性、全業態、具有品牌優勢的物管龍頭企業。

上市物管TOP10數據對比

根據中國指數研究院發佈的2019中國物業服務百強企業名單中，位居行業TOP10的依次是萬科物業發展、綠城物業服務集團、碧桂園服務控股、保利物業發展、長城物業集團、恒大金碧物業、雅居樂雅生活服務、深圳市金地物業、龍湖物業、金科物業，其中已單獨上市的有四家企業。這里將他們做一個基本的對比。

以各家企業披露的2019年中期業績報顯示（保利物業數據出自招股書），保利物業以2.60億平方米在管面積位居四家企業之首，碧桂園服務2.17億平方米，位居第二，雅生活服務以2.11億平方米位居第三，綠城服務以1.84億平方米排名第四。所以若將雅生活服務收購中民物業的1.9億平方米在管面積算上，雅生活或將成為國内物管行業名副其實的龍頭企業。

截止2019年中期末，雅生活服務來自第三方項目的合約面積（含收併購）合計為2.17億平方米，同比增長58.1%，佔總合約面積的比例達到66.9%。在該集團這樣大的體量下，如此高的第三方佔比著實不易。在同體量的物管企業中也居於前列。需要注意到的是，物管公司拓展在管面積依賴母公司嚴重，高第三方佔比的雅生活服務在外延式發展上取得成效，同時有利於公司積累豐富的物業資源整合經驗和管理經驗，在物管行業這樣一個勞動力密集型行業中，可以有效的降低成本以提升企業的競爭力和經營利潤。

據Wind數據顯示，從銷售毛利率來看，雅生活服務於2016年、2017年、2018年及2019年上半年，雅生活服務的銷售毛利率分别為25.04%、33.54%、38.2%及37.01%。在整體四家企業中位列第二，且處於較高的水平位置。

如今雅生活服務已經通過大手筆的收併購完成了在管面積的大跨步，未來一段時間其外延發展的步伐或將放慢，内生性發展將成為階段重點。在高在管面積的覆蓋下，若能將目前較低的社區增值服務滲透率提高將顯著增加公司的盈利能力。