易居企業發債，「30000+」戰略要吃儘房地產全領域蛋糕？

原創

在獲利豐厚的房地產開發業務之外，能把輕資產的房地產服務業務做得堪比一家中型房企規模的，公認指向是易居企業。

公司定位於中國創新的、基於房地產數據的房地產交易服務商，路子越走越寬。發房地產行業排名、測評，在享受第三方專業榮耀之時，公司背靠的26家房地產行業股東更是讓人津津樂道。

就是這樣一家企業，自港股上市剛滿一年，竟然頻頻發美元債。易居企業有何大動作？

第三次發行美元票據

在各房地產開發商之間「合縱連橫」的易居企業也開始發行美元債了。

10月11日，易居（中國）企業控股有限公司（以下簡稱易居企業，股票代碼02048-HK），公告發行2億美元優先票據。本期發行票據於2022年到期，票面利率7.625%。

從10月份房地產行業發行的海外債來看，公司的這個票據利率處於中下水平。這表名易居企業還是相對有融資優勢。

居企業在公告中表示，扣除承銷折扣及其他估計開支前，票據發行的估計所得款項總額將約為1.97億美元。這筆款項將用作一般公司用途和現有債務再融資。

這是公司自2018年7月港股上市後第三次發行美元債。公司中期財報顯示，2019年2月21日，公司發行第一筆2億美元優先票據（原有票據），2021年到期。

緊接著5月9日，公司進一步發行2021年到期1億美元優先票據（額外票據），已於2月21日發行的原有票據合併並組成單一係列。合併的3億美元優先票據票面利率為7.75%。

密集發債讓公司融資成本快速上升。2019年上半年公司融資成本約為9560萬元，比2018年同期1160萬元增加721.2%。

公司資本負債比率也由2018年12月31日的12.5%，上升30.6%，至2019年6月30日的43.1%。

輕資產的房地產交易服務商也缺錢？

易居起家於二手房代理，公司董事局主席周忻最早是做二手房中介。但發展到今天，其最為著名的是一手房代理業務，即為房地產開發商代賣房子。

在一手房代理服務提供商行業，易居企業已經做到全國最大。公司不但輕松打敗老對手世聯行，還擊敗業内另一勁敵合富輝煌。

Wind數據顯示，2016-2018年，易居企業一手房代理業務分别收入約36億元、39億元、48億元。世聯行上述期間該業務進賬分别約為35.09億元、37.79億元、33.16億元。

公司於2006年成立克而瑞，為市場提供房地產數據及咨詢服務。公司每月、每年都會及時發佈房地產相關測評及排名，成為媒體、機構等重要的引用數據源。

克而瑞已經確立房地產行業第三方智囊、第三方專業、第三方指導發展戰略模式。根據克而瑞官網顯示，CRIC機構遍佈中國29個城市機構，信息覆蓋123座城市。

此後易居還逐漸涉足金融、媒體服務等領域，比較有名的就是公司媒體品牌樂居財經。

業務做得風生水起，背後公司託了股東的「福」。官網顯示，樂居企業擁有26家房地產股東，且都是行業龍頭。在公司董事架構中，除「易居係」董事外，萬科總裁祝九勝也赫然在列。

易居企業就是這樣一家立足房地產行業，又在各家房產大佬間「合縱連橫」，將行業利益與自身發展相綁定的輕資產型服務公司。這樣的公司也「缺錢」？

從財報找答案，這或許還是源於公司過快的擴張方式。中期財報顯示，公司現金主要用途是為營運資本、其他經常性開支，以及支援公司業務擴張。

這里就要提到公司最後一項主營業務二手房經紀。周忻早年是以這個起家，不過在公司發展階段逐漸被一手房代理和克而瑞數據代替。

在房產存量時代，不做二手房就等同於失去行業半個市場，更不能與現有業務形成有益聯動。自2017年開始，各大城市悄然出現一個新的二手房中介品牌「房友」。

2018年公司上市不久就宣佈，二手房業務在短短兩年内已經迅速拓展到8000多家，開店速度之快令人咂舌。

2019年中期報顯示，在房地產經紀網絡服務方面，2019年實現再次升級。公司以獨特S2B2C模式，實現三年突破萬店的擴張規模，覆蓋56座城市。

這種急速擴張背後公司必定急需資金支持，美元債融資方式也是一條相對快捷的融資渠道。作為海外上市企業，易居企業以後自然也少不了這類融資。

業績與規模同步向好

雖然一上市就迫不及待的進行戰略擴張，但易居企業的業績也能支撐公司擴張的雄心。

今年上半年公司經營業績較去年大幅提升。2019年上半年，公司實現收入43.3億元，同比增長55.8%。實現利潤6.5億元，同比增長16.1%。

憑借公司在一手房代理業務方面過硬的專業能力和行業競爭力，公司市場規模和市佔率進一步攀升。

2019年上半年，一手房代理業務成銷總面積達1230萬平方米，實現同比增長14.2%。成銷金額3200.3億元，同比增長25.1%。

截至2019年6月末，已簽未售的儲備項目面積達到2.828億平方米，足夠保證未來代理收入穩定增長。

截至2019年6月末，公司一二手聯動業務實現大規模增長，通過易居房友平台為開發商銷售39925套新房項目，成銷總金額502億元，分别比去年同期增長741.9%和395.1%。

從最新的9月銷售數據看，房地產行業迎來一波銷售高峰。大環境有利，公司業務、業績自然有保障。

長遠看，房地產行業隨著調控步入穩定增長期，類似樂居企業這類權威性房產經紀的好時代真正到來。

未來發展戰略上，公司將打造面向全行業的房地產經紀共享服務平台。落實「30000+」戰略，即10000+門店、10000+渠道、10000+社區，構建貫穿房地產全領域的B端服務平台。