恒基地产54亿加注北京，与内房企抢滩住宅市场胜算多大？

原創

日期：2019年9月16日 下午4:48作者：李莹 編輯：李雨谦

作为一家房子房企，恒基地产（00012-HK）却以开发住宅见长。这在住宅土地供应已经十分短缺的香港市场十分难得。与一众以商业地产为主的港资房企相比也比较罕见。

但就是这样，恒基地产依然能保持稳定的营收和利润，其经营管理策略不得不让外界叹服。就在最近，恒基地产与北京孙河高档别墅区又关联到一起。

24.25亿元入主中央别墅区

意想不到，意料之中？北京孙河板块最后一宗土地花落一家港资房企。

这宗土地拍卖不简单。首先，孙河板块俗称中央别墅区，是北京高端别墅区。据说北京70%的国际学校都在那儿。可以想见该社区高端社交资源之丰富。

其次，这是孙河板块最后一宗住宅混合公建用地。只此一块，售完再无。

北京市规划和自然资源委员会官网披露，8月29日起拍的孙河乡西甸村、孙河村2902-88地块F1住宅混合公建用地，已被徐州恒江房地产+天恒正同资产联合体拿下。

而徐州恒江房地产实控人正是港资房企恒基地产（00012-HK）。另一方天恒正同资产背靠的是天恒置业，是北京西城区一家国有企业。

这意味着，恒基地产+天恒置业联合体以24.25亿元拿下孙河最后一宗住宅用地。

该地块土地面积为31917.242平方米，建筑控制规模47876平方米。起始价为23.89亿元，竞买保证金为4.8亿元。

地块以“限地价、竞自持、报高标准商品住宅建设方案”方式出让。地块开拍前获得4次报价，最终被天恒+恒基以24.25亿元揽入囊中。拿地溢价率1.5%，楼面均价约5万元。

少东家接棒，持续加码北京

这次之前，恒基地产已经在孙河拿下一块住宅项目。

北京孙河鼎鼎大名。孙河板块中央别墅区在京城数一数二。历经二十多年发展，中央别墅区配套成熟、资源充沛，已成高端社交重要场所。

那里的房价更是“名震”京城。泰禾·北京院子、中粮瑞府等豪宅云集，不过试问哪家房价不在10万+？

就是在这样的项目上，2019年5月份，恒基地产已经在中央别墅区板块拿下一幅土地。

这个竞拍厮杀就厉害得多，恒基地产最终以30.2亿元入手该项目，溢价率约在23%。

不过有意思的是，恒基地产竞得北京项目当日，也是恒基地产新老接班之时。2019年5月28日，恒基地产创始人李兆基博士退任公司主席兼总经理。

恒基地产两位少东家李家杰、李家诚获委任公司联系主席兼总经理。说起两位优秀的接班人，李兆基博士表示，长子李家杰灵活，未来将负责内地业务。次子李家诚实干，负责香港业务。

就是这位处事灵活的新当家人李家杰，在接棒恒基内地业务后，向外界传递的大信号：恒基地产未来将加码内地业务。

像恒基地产这样大手笔投资北京的港资房企还真不多。大多数港资房企都是围绕上海、杭州、大湾区兜兜转转，且都是以争夺城市代表性项目为主。

恒基地产和他们不一样。Wind数据显示，公司住宅性业务远多于商业地产项目。即使是在住宅资源早已开发殆尽的香港，恒基地产也是以住宅业务取胜。

同理，公司更是将这一发展战略运用到内地。对于恒基地产来说，多年的调控之下，北京房地产市场仍表现坚挺。这也是恒基在二十年后再次登录北京城的重要原因。

作为全国政治、经济中心，北京将会持续成为中国的心脏、大动脉。在认清当今形势下，公司审时度势，不失为“识时务者”。同时，与公司住宅业务开发为重的战略也不谋而合。

与内房企“抢滩”住宅市场？

内地房地产调控近年有增无减。大批内地房企也“失速”规模扩张。风险中暗含转机，内地房企减速似乎更好给了港资房企再次踏足的机遇。

恒基地产在2019年中期财报中表示，未来公司将继续在一线及重点二线城市，以及大湾区物色投资项目，并加强与内地发展商合作。

2019年迄今，恒基地产不仅在北京收获两个发展项目，还在合肥收购一个发展项目。在内地业务扩张方面，公司不仅自己拿地，更多的靠合作模式拿地。

合肥项目就是采用合作拿地方式。上半年，公司与在内房企“增长王”旭辉控股合作开发合肥市滨湖区一幅住宅用地。该幅地块面积约54万平方尺。

合肥房价今年涨势是上了热搜的。能在这个节骨眼上拿地，花费也是不小。财报显示，此次购地总代价约为17.31万元。合作双方各持有50%权益。

截至2019年6月底，公司在内地北京、上海等13座城市共有土地储备3258万平方尺，其中约有72%可发展为住宅物业。

2019年上半年，恒基地产内地业务录得合约销售总额约为43.38亿港元。西安御锦城、长沙恒基旭辉湖山赋、苏州和庭等贡献大部分销售。

公司财报同时表示，截至2019年6月底，公司已出售但未入账销售金额累计为82.64亿港元。

综合来看，恒基地产走的路线跟大多数港资房企不一样。在住宅土地饱和的香港市场，恒基地产积累不少旧改、农地、应对政策等发展经验。

这反而赋予了公司在饱受调控的内地住宅市场精耕细作优势。尤其是在新当家人战略转向下，未来恒基地产能否借内地业务再次壮大？