恒基地產54億加注北京，與内房企搶灘住宅市場勝算多大？

原創

作為一家房子房企，恒基地產（00012-HK）卻以開發住宅見長。這在住宅土地供應已經十分短缺的香港市場十分難得。與一眾以商業地產為主的港資房企相比也比較罕見。

但就是這樣，恒基地產依然能保持穩定的營收和利潤，其經營管理策略不得不讓外界歎服。就在最近，恒基地產與北京孫河高檔别墅區又關聯到一起。

24.25億元入主中央别墅區

意想不到，意料之中？北京孫河板塊最後一宗土地花落一家港資房企。

這宗土地拍賣不簡單。首先，孫河板塊俗稱中央别墅區，是北京高端别墅區。據說北京70%的國際學校都在那兒。可以想見該社區高端社交資源之豐富。

其次，這是孫河板塊最後一宗住宅混合公建用地。只此一塊，售完再無。

北京市規劃和自然資源委員會官網披露，8月29日起拍的孫河鄉西甸村、孫河村2902-88地塊F1住宅混合公建用地，已被徐州恒江房地產+天恒正同資產聯合體拿下。

而徐州恒江房地產實控人正是港資房企恒基地產（00012-HK）。另一方天恒正同資產背靠的是天恒置業，是北京西城區一家國有企業。

這意味著，恒基地產+天恒置業聯合體以24.25億元拿下孫河最後一宗住宅用地。

該地塊土地面積為31917.242平方米，建築控制規模47876平方米。起始價為23.89億元，競買保證金為4.8億元。

地塊以「限地價、競自持、報高標準商品住宅建設方案」方式出讓。地塊開拍前獲得4次報價，最終被天恒+恒基以24.25億元攬入囊中。拿地溢價率1.5%，樓面均價約5萬元。

少東家接棒，持續加碼北京

這次之前，恒基地產已經在孫河拿下一塊住宅項目。

北京孫河鼎鼎大名。孫河板塊中央别墅區在京城數一數二。歷經二十多年發展，中央别墅區配套成熟、資源充沛，已成高端社交重要場所。

那里的房價更是「名震」京城。泰禾·北京院子、中糧瑞府等豪宅雲集，不過試問哪家房價不在10萬+？

就是在這樣的項目上，2019年5月份，恒基地產已經在中央别墅區板塊拿下一幅土地。

這個競拍厮殺就厲害得多，恒基地產最終以30.2億元入手該項目，溢價率約在23%。

不過有意思的是，恒基地產競得北京項目當日，也是恒基地產新老接班之時。2019年5月28日，恒基地產創始人李兆基博士退任公司主席兼總經理。

恒基地產兩位少東家李家傑、李家誠獲委任公司聯係主席兼總經理。說起兩位優秀的接班人，李兆基博士表示，長子李家傑靈活，未來將負責内地業務。次子李家誠實幹，負責香港業務。

就是這位處事靈活的新當家人李家傑，在接棒恒基内地業務後，向外界傳遞的大信號：恒基地產未來將加碼内地業務。

像恒基地產這樣大手筆投資北京的港資房企還真不多。大多數港資房企都是圍繞上海、杭州、大灣區兜兜轉轉，且都是以爭奪城市代表性項目為主。

恒基地產和他們不一樣。Wind數據顯示，公司住宅性業務遠多於商業地產項目。即使是在住宅資源早已開發殆儘的香港，恒基地產也是以住宅業務取勝。

同理，公司更是將這一發展戰略運用到内地。對於恒基地產來說，多年的調控之下，北京房地產市場仍表現堅挺。這也是恒基在二十年後再次登錄北京城的重要原因。

作為全國政治、經濟中心，北京將會持續成為中國的心臟、大動脈。在認清當今形勢下，公司審時度勢，不失為「識時務者」。同時，與公司住宅業務開發為重的戰略也不謀而合。

與内房企「搶灘」住宅市場？

内地房地產調控近年有增無減。大批内地房企也「失速」規模擴張。風險中暗含轉機，内地房企減速似乎更好給了港資房企再次踏足的機遇。

恒基地產在2019年中期財報中表示，未來公司將繼續在一線及重點二線城市，以及大灣區物色投資項目，並加強與内地發展商合作。

2019年迄今，恒基地產不僅在北京收獲兩個發展項目，還在合肥收購一個發展項目。在内地業務擴張方面，公司不僅自己拿地，更多的靠合作模式拿地。

合肥項目就是採用合作拿地方式。上半年，公司與在内房企「增長王」旭輝控股合作開發合肥市濱湖區一幅住宅用地。該幅地塊面積約54萬平方尺。

合肥房價今年漲勢是上了熱搜的。能在這個節骨眼上拿地，花費也是不小。財報顯示，此次購地總代價約為17.31萬元。合作雙方各持有50%權益。

截至2019年6月底，公司在内地北京、上海等13座城市共有土地儲備3258萬平方尺，其中約有72%可發展為住宅物業。

2019年上半年，恒基地產内地業務錄得合約銷售總額約為43.38億港元。西安禦錦城、長沙恒基旭輝湖山賦、蘇州和庭等貢獻大部分銷售。

公司財報同時表示，截至2019年6月底，公司已出售但未入賬銷售金額累計為82.64億港元。

綜合來看，恒基地產走的路線跟大多數港資房企不一樣。在住宅土地飽和的香港市場，恒基地產積累不少舊改、農地、應對政策等發展經驗。

這反而賦予了公司在飽受調控的内地住宅市場精耕細作優勢。尤其是在新當家人戰略轉向下，未來恒基地產能否借内地業務再次壯大？