楼市凉凉是个“伪命题”？“炒”楼还能致富吗

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日期：2019年8月19日 上午8:27作者：李莹 編輯：李雨谦

楼市凉凉似乎永远是个“伪命题”。在众多行业里，房地产永远是被调控的那个，但越挫越勇的房地产行业“逆周期”穿越能力早已被专业人士肯定。

如今又逢调控收紧，且7月30日中央政治局会议定调，“不拿房地产作为短期刺激经济的手段”。一切迹象表明，这次调控堪称房地产行业“史上最严”的一次。

在这种背景下，行业还会有转机吗？房企们怎么办？靠“炒”楼还能致富吗？

7万亿开发投资，房地产行业跑赢固定资产投资

统计局于8月14日公布一系列经济数据。数据显示，固定资产投资增势稳定，房地产行业仍然一枝独秀，领跑固定资产投资。

2019年1-7月，全国共完成固定资产投资（不含农户）348892亿元，同比增长5.7%，增速比上半年回落0.1个百分点，比去年同期加快0.2个百分点。

其中，制造业投资近三个月有所回升，增长3.3%，增速加快0.3个百分点。基础设施投资同比增长3.8%，增速有所回落。

与之相比，房地产投资继续保持强劲增长。1-7月，全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6%，增速比1-6月回落0.3个百分点。其中，住宅投资占房地产开发投资比重为73.4%。

除继续持高增长外，房地产投资完成额也占到固定资产投资20.88%的比重，这一数据也优于2018年同期18.68%。

事实证明，房地产行业再次打破2018年底市场的悲观预期，一波三折的走出新行情。

政策屡念“紧箍咒”，房企拿地热情锐减

在严厉的房地产调控措施之下，房企拿地势头减弱。统计局数据显示，房企拿地面积与价款同比全线下跌。

2019年1-7月，房企购地面积9761万平方米，同比下降29.4%，与1-6月比，降幅扩大1.9个百分点。今年前7月，土地成交价款4795亿元，同比下降27.6%，降幅与上半年持平。

土地市场是从何时“量价齐跌”的？而上述宏观数据反映到房企身上又是怎样的情形？

从克而瑞数据看，土地市场量价齐跌还是从7月开始的。受监测的31家典型房企7月新增总建面3377万平方米，与6月环比持平。新增土地成交价1811亿元，环比微降2%。

克尔瑞分析认为，从31家企业表现看，7月份，约有60%企业拿地力度低于1-6月平均水平，拿地金额更是远低于上半年平均值。

其中，龙湖、世茂等房企7月拿地明显放缓，单月拿地金额较1-6月降低70%。在此情形下，仍有不少房企逆势扩张。万科、中海、金茂就属于后者。

土地是房企的命根子，一旦不能持续补充土储，意味着房企在三年两年内卖光自家储备，未来就没有余粮了。调控狠不狠?狠且有用。

哪些房企有土储优势？

俗话说“上有政策，下有对策”，房地产开发商也就久经政策考验。很多房企嗅觉灵敏，早就在这番“暴风雨”来临之前做好准备。

比如，今年上半年趁着信贷宽松，很多房企都突击拿地。克而瑞数据显示，今年1-6月份，百强房企新增土储建面比2018年拉升近10个百分点。

此外，还有很多房企在财报中表示，不怕吃老本。眼下公司土储足够未来多年发展之用。融创就在2018年财报中这样说过。

那行业公司究竟谁有土储优势呢？这个衡量标准肯定是多方面的，首先从土储数量看，龙头房企有绝对优势。

克尔瑞数据显示，2018年总土储过万亿的企业有8家之多，有万科（000002-CN）、保利（600048-CN）、融创等，这几家也是TOP10排行榜常客。

方正证券研报认为，基本上房企土储充足度达到2年以上的，短期风险都不大。2018年主流房企土储充足度的平均值为4.26。其中，融创8.48位列第一。

这意味着如果按照2018年销售面积，那么现有土地储备至少保证融创在未来8年内有充足的销售存货。

余粮只是一个重要的方面，不能只看手中余粮。从保值增值端看，土储分布城市尤为重要。国盛证券研报显示，全国性布局房企，一二线城市占比超过50%。

其中，万科布局城市众多，一二线城市占比超过60%。中海地产在济南、西安等一二线城市占比达89%。

此外，深耕长三角、珠三角和京津冀城市群的区域房企龙头，在土地储备方面也较为稳健，它们三大城市群占比超过50%。

这一点华侨城（000069-CN）、金地（600383-CN）、招商蛇口（001979-CN）较有优势。

房企销售规模要回暖？

说完土储优势，再说销售。上半年房企销售可谓“一层风雨一层凉”。3月、4月楼市“小阳春”刚带动起市场情绪，就被5月苏州、佛山等房价上涨较快城市调控收紧而浇灭。

在此情形下，克而瑞数据显示，2018年1-5月，TOP100房企总体销售规模达到3.47万亿元，同比增长33.5%。不过4月、5月累计业绩同比增速基本持平。

不过随即而来的6月是半年销售冲刺月，房企也都各显神通，加大推盘及营销力度。数据显示，房企6月单月操盘成绩环比提升超23%。

即使这样，TOP100房企2019年上半年累计权益销售规模近3.9万亿元，仅微增4%，增速较去年明显放缓。

这是不是意味着房地产企业销售彻底一蹶不振？不要着急，还是克而瑞数据，今年1-7月，百强房企7月单月销售规模较6月环比降低近29%，同比却略高于去年同期。

环比大幅降低主要是由于6月销售冲刺取得高基数，同比则能很好的说明，在前期政策的调控下，房地产行业销售还是好于预期的。

这一点从统计局数据也得到印证。2019年，1-7月累计商品房销售额83162亿元，增长6.2%，增速加快0.6个百分点。

具体到各家房企表现，东方证券研报显示，2019年1-7月，TOP10房企销售增速为9.5%，较1-6月销售额增速提升0.4个百分点。

越往后房企销售增速反而越高。增速最高的是第50-100名梯队房企，增速约为19.5%。这一梯队房企最规模扩张的诉求最为强烈。

华创证券也认为，7月在行业销售同比高基数月下，主流50家房企仍保持销售稳增，并且头部10家房企基本实现同比增长21%、涨幅扩大，实属不易。

一方面表明行业销售集中度继续上升，并在目前环境下继续保持加速提升趋势；另一方面，考虑到8月开始基数高位回落，主流房企销售同比或将继续表现不错。

还有很多业内人士认为，从销售端表现出来的韧性来看，只要调控政策不再加码，下半年房企大概率将保持稳健态势。

居民购房热情依旧不减？

一边是房企拿地热情减退，一边是房屋销售端数据回暖，是什么力量让房地产开发商再次披上“护身符”，拥有穿越周期的能力？

这个恐怕就是国人对房子的情怀使然。政府一直在给房企泼冷水，但有需求就有市场，在国人“安家”追求下，房地产行业陷入房企冷、居民热的怪状。

统计局数据显示，1-7月，定金及预收款33980亿元，增长9.6%。个人按揭贷款15198亿元，增长11.3%。

而太平洋证券的一份研究报告，或可以很好的解释为何个人按揭贷款提升。这份研报显示，今年5月，全国首套房贷平均利率到达2018年以来最低点5.42%。

5月较为宽松的房贷利率也带来一批购房者的狂欢。央行公布的贷款数据也显示，7月人民币贷款增加1.06万亿元，其中居民中长期贷款增加4417亿元，占比超40%。

但好景不长，受各地调控收紧影响，房贷平均利率开始上升。

融360大数据研究院监测数据显示：今年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%，相当于基准利率1.11倍，环比上涨2个百分点。二套房贷款平均利率5.76%，环比上涨1个百分点。

如今政策调控之火更是从房企那头，烧到需求端购房者这头。未来房贷利率如果连续上涨，势必也会浇灭市场升高的购房情绪。

房价还在上涨？

房企融资会被浇灭，市场购房情绪会被浇灭，但有一样东西似乎永远不会被浇灭，那就是房价。统计局最新数据显示，全国房价一片涨幅，房价依旧坚挺。

数据显示，7月份，在监测的70大中城市中，有60城新建商品住宅价格环比上涨。其中，平顶山环比涨幅1.6%领跑众城市。

一线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格分别同比上涨4.3%和0.2%；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.7%和6.7%；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.2%和7.1%。

房企冷、需求端冷，想来市场交易也开始冷清，为何房价却走出一个背离行情呢？中泰证券研究认为，问题可能主要在于价格的统计存在差异。

中泰证券认为，2018年下半年以来，统计局公布70城房价指数和中国指数研究院发布的百城房价指数，在走势上存在明显背离，一个向上一个向下。

根据百城数据，房价下跌的城市个数从2018年年中的9个增加到今年7月的35个。此外，诸葛找房网统计480多个城市中，有接近300个城市的二手房成交价格是止涨甚至下跌的。

或许是来自统计方法的差异，导致不同渠道统计的房价从去年年中以来出现背离。但从其他量价指标来看，房地产市场降温的速度似乎比官方统计指标要快一些。

那些统计方面的技术问题就先不管了。作为普罗大众一员，很多人更关心的是房价最终会下降吗？这就回到开头设下的那个伪命题之说。

喊了很多年都降不下来的房价最近又有一种新说法，那就是“高位横盘”。未来会有一种资产高位横盘吗？对此市场也有好多不同声音。

在这里引述中泰证券研报观点，一种资产价格不上涨就会下跌，不太可能长期维持在同一个水平横盘。

本轮房子主要集中在居民手里，地产周期下行速度也会相对慢一些。边际的交易者往往是影响存量资产价格的关键，只要有交易，价格势必就会波动起来。

房地产下行周期，炒楼再难暴富

围绕着房地产行业说了这么多，最后结尾还是结合购房需求端综合看下，楼市下行周期，买房子还是明智的投资行为吗？

归根结底，楼市曾给一批人带来丰厚的财富回报。与此同时，随着房价逐年长高，家中有房也让一部分人找到安全感和富足感。

所以楼市走到现在，不管自住还是投资，购房者买房的考量几乎清一色都是站在投资的角度去购房。有鉴于房子的金融属性，房子也成大部分国人的最大财富。

中泰证券研报显示，国内居民资产配置中有6成以上与地产直接或者间接相关，一旦地产行业下行，居民财富、消费、乃至大类资产走势多会受到影响。

正因为房子的财富属性，朝着楼市前仆后继的人太多。当太多人因此致富，后来者还有机会吗？在这个楼市下行周期，这个答案无疑是已经没有机会了。

一个很好的例子，天津“海河计划”已经实施一年，门槛不高的人才引入政策也招揽了大批人才。这些人拿到天津集体户口后，第一个计划便是投资购房。

一位刘姓先生就表示，去年通过此计划取得天津户口。不久，他在市中心也花三万多买了学区房。不过，一年过后，房价不但没有涨，还跌了两三千。

根据诸葛找房数据研究中心提供数据显示，天津二手房挂牌均价已经从2018年的3万元每平方米，将至现在的2.45万元每平方米。

那还是2018年，今年形势更为严峻。房企融资冷、房贷利率提升，还有一个随时会被点名“因城施策”政策，房地产行业真是冷到骨子里。

在这种随时会“踩雷”的情况下，不仅炒房者怕，刚需也怕，刚需或采取观望态度，而炒房者的存量资金只能再去找其它生财之道了。