房地产市场盛宴已过，退守还是转型？房企尚未趟出一条明路

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日期：2019年7月24日 下午12:00作者：李莹 編輯：李雨谦

2019年上半年的房地产行业继续上行，房企们也纷纷在比拼半年来的业绩。然而从政策端种种迹象来看，这似乎是行业的“最后一场狂欢”。

朗诗集团董事长田明最近表示，中国的房地产会逐步地越过顶峰，开始走向长期、稳定的发展。莫非地产行业的顶峰真的到了？

近期调控从规范融资入手，从根本上动了一些房企的“奶酪”。每当行业调控严峻，房企们所谓的转型之声就一片鹊起。

梳理当下房企的转型可谓“五花八门”，有披上文旅外衣继续拿地的，有跨界做汽车、保险、教育等等不一而足。赚不赚钱不知道，反正摊子越铺越大。

当三四线棚改政策也日渐缩水，大都市圈战略又适时兴起。房企们也从三四线撤回一二线城市，等待机会。未来房地产开发商的机会在哪里？龙头房企从开发向自持的过渡之路发展地如何？

房地产业最后的高峰在哪里？

中国的房地产会逐步地越过顶峰，开始走向长期、稳定的发展。在7月20日举办的“2019中国资产管理年会”上，朗诗集团董事长田明做主题演讲时表示。

田明讲这句话的背景是2019年上半年，房地产行业没有按照市场预期走进“寒冬”，反而走出一波大行情，市场行情、房地产企业各项业绩数据均好于预期。

统计局数据显示，1-6月，商品房销售额为7.1万亿元，同比增长5.6%，其中，6月单月销售额为18,925亿元，同比增长4.2%，较5月上升3.6个百分点。

而体现到具体的上市公司层面，房地产开发商们的日子过得也很好。从早在2018年就喊“活下去”的万科上半年合同销售额为3340亿元，同比增长9.63%。

华润置地（01109-HK）今年上半年合约销售额为1188.19亿元，同比2017年的942.68亿元增长26%。中国世茂今年前6个月合约销售金额为1003.4亿元，同比增长39%。

不仅房地产龙头活得很好，还有一些中等房企这两年规模越做越大。例如，阳光城、中南、富力、金茂等房企在2018年成功迈入“千亿俱乐部”。

还有一些房企成长较快，例如中国奥园，今年上半年合约销售额为536.3亿元，同比增长约33%。而在2018年，公司销售额已经千亿在望，今年更是将目标定为1150亿元。

整体来看，克而瑞数据显示，2019年上半年中国规模房企销售保持正增长，其中，TOP20-50最有韧性，TOP10、TOP20、TOP50房企销售额累计增速分别为9.1%、11.8%、13.2%。

说好的房地产“寒冬”呢？

房地产行业规模继续壮大，说好的房地产“寒冬”为何没能如期而至？

之所以说是“寒冬”预期，是因为当前房地产行业正处于严厉的调控期。自“房主不炒”在2016年底再次定调，2017后市场普遍的观点是，房地产高增势不再，将从“黄金”转“白银”，从“夏季”转入“寒冬”。

2019年1月份大部分城市成交普遍下。农历新年期间，部分城市交投更是骤降50%。再加上棚改新开工目标减少、土地流拍等，开年的悲观情绪，让房地产行业预期走弱。

其实房地产调控最早还是从2002年开始，房地产行业历经3轮调控，包括 2002-2007、2010-2013、2016年9月至今。

政策端从“限购”、“限售”、“限贷”等方面下手想“勒住”行业飞奔态势，然而却出现房价越调越涨的怪现象，高房价滋生的投机不仅掏“刚需”的钱包，还让行业走向过剩，各类金融资源也急剧涌入楼市。

在寻求高质量发展前提下，政策再次出手，本轮调控政府表现出坚决的信心，让市场唱衰之声不绝于耳。甚至2007年-2018年，有大批房地产开发商不惜改名换姓淡化地产色彩。

例如，K2地产2016年将公司名称改为“石榴集团”，万科房地产改名为“万科发展”，朗诗绿色地产更名“朗诗绿色集团”，另外还有一大批公司争相后缀“文旅”称号。

地产公司改名更是制造了不小的市场恐慌，一时间舆论也都爱用“寒冬”来描写行业，例如，大喊“活下去”的万科感受到了市场压力，万达也在陆续变卖资产，行业变数相继发生。

“饿死胆小的，撑死胆大的”，做房地产尤其要这样。当行业风向标大变之时，仍有胆大的在逆势加仓。融创孙宏斌接手万达一些资产，世茂房地产加大力度拿地。

在现阶段的调控浪潮中，房企们演绎着分化加剧的桥段。融创、世茂等逆势扩张的企业规模越做越大。像那些早早就“放弃”地产主业的公司却一头扎进转型的死胡同出不来。

在调控的表象之下，房企的规模在2016-2018年间丝毫没有缩减，反而日益壮大。如今房企似乎走得太高了，背离政策也越来越远，该来的还是要来。

房企的最后高峰会停留在今年上半年吗？

种种迹象表明，逆势增长的房地产行业，如今似乎面临最后的高光时刻。

1.资本游戏终结

面对日渐背离的房地产走势，从今年5月开始，政策从融资端收紧房企融资。

5月17日，银保监会出台23号文，释放房地产信托业务降温的信号；5月31日，央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资通道；7月12日，发改委发布通知，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，融资用途受限。

融资端的调控相较于其它调控类型对房企来说是最致命的，起到“立竿见影”的效果。统计局数据显示，2019年1-6月，房地产开发企业到位资金84966亿元，同比增长7.2%，增速较1-5月份回落0.4个百分点。

融资调控无异于给房企泼了一盆凉水，还没真正迎来楼市的火热期，就已经需要面临融资更加艰难的问题，小房企们未来或许玩不转了，预计下半年土地市场或将降温。

2.“需求端”引擎熄火，三四线城市销售恶化

融资端收紧让房企断了扩张钱路，但这还不是最重要的。“需求端”引擎熄火才是最致命的危机。从数据看，房地产增量市场已经显著弱化。

统计局数据显示，2019年1—6月，商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，其中，住宅销售面积下降1.0%。

从房地产投资额看，城市间的分化也越来越大。在31个省市自治区中，有19个投资增速下滑，其中包括广东、山东等总体投资额排名靠前的省份。青海、宁夏、海南等中西部城市更是出现房地产投资负增长。

个人按揭贷款增速下降，中西部省份房地产出现投资负增长，这些都指向需求端的减少。究其根源，中西部省份还是“缺人”，人口外流加近年人口自然增长减少，让偏远省份越来越“寂寞”。

这些地区的三四线城市更是成了房企的重灾区，6月爆出的湖北恩施的“止跌令”就是弱三四线城市的真实写照。

前几年，随着去库存政策的深化以及棚改货币化政策的推进，三四线城市迎来房价上涨契机。房企争相扎堆那些有资源、有发展的三四线城市。不过潮水退却，棚改缩水，房子难卖，房企只能降价促销。

如今房企退守一二线，三四线城市未来只能寄期望于从农村迁移人口来接盘那些房子。

根据中国指数研究院数据，2019年上半年，一线城市商品住宅月均成交57万平方米左右，同比增长38.5%，

其中北上广深成交规模较去年同期均有所提升。二线代表城市月均成交约75万平方米，同比下降1.4%，整体成交规模保持平稳。

三线代表城市上半年月均成交规模约30万平方米，同比下降12%，降幅在各线中最为显著，其中四分之一的代表城市降幅在三成以上。

退守一二线的房企还有机会吗？

过惯高增长日子的房企，还能过紧巴日子吗？在市场的调整中，房企还有机会吗?

其实从政策的出发点来看，只是想降低房地产行业高增长带来的风险和负面效应。政府比谁都想稳定这个行业，让行业健康持续增长。

所以，融资收紧仅为规范式收紧，在流动性宽松的环境中，仍将受益。龙头房企相对于信用资质较弱的房企资金优势愈发明显，集中度预计将进一步提升。

同样道理，“一城一策”调控政策意在维稳，并没有在全国“一刀切”。长久下去，城市间的分化将成必然。一二线城市有刚需支撑，增速有望保持平稳，而三四线城市需求明显下降。

在这种情况下，一二线对于房地产开发企业来说愈加弥足重要，进可以作为远攻的大后方，退可以存量经营，过小年。

物业开发日渐式微，加大物业投资业务则成一个新的规模增量点。就物业投资这个行业自身而言依然是处于增长阶段的，商业地产的总量与GDP增速、人均GDP关联度较大，目前我国人均GDP仍有较大的增长空间，三产占比持续提升，因此从商业地产的市场需求来看整体处于上升通道。

像华润置地、保利等早就开始涉足投资性房地产的存量经营，但与香港早早就转型做商业地产的新鸿基等公司比较，业务模式或还有更多学习借鉴的地方。

1、香港地产公司的嬗变

香港模式会是大陆房企未来转型方向吗？

香港地少，房地产早早就见天花板。不过80年代香港产业结构升级，逐步形成贸易物流、金融服务、专业服务和旅游业为主导的经济结构。

上述行业占2017年GDP比重分别为22.2%、17.6%、12.4%和5%。这些对写字楼和商业地产需求强劲的支柱产业给楼市带来新转机。

商业地产勃兴，地价不断上涨持续考验房地产商资金实力，小型房企逐渐失去拿地能力，市场集中度不断向龙头集中，逐渐形成前十大房企垄断发展局面。

且随着经济结构转型，也都由原来的开发销售型经营模式向租售混合模式转型。

郭德胜的新鸿基、李嘉诚的长实集团、郑裕彤的新世界发展，及李兆基的恒基地产稳居排行榜前4，成为香港赫赫有名的四大家族。

2、租售并举：新鸿基地产转型特色

新鸿基地产创立于1960年，初期起步工业大厦，并于上世纪70年代，涉足豪宅和投资性物业。从1988年开始，公司集中拓展投资物业，租售并举成新的业务模式。

从1990年至今，公司仍在寻求多元业务，并且在电讯、基建、运输等领域有建树，但租售并举始终是公司抱有的一项策略。在香港楼市波动频繁的时候，租金收益起到有效的平滑周期作用。

内地楼市从一开始的参照对象就是香港楼市，近来都市圈进程加速，人口集度上升，在大城市底层民众购房难度只会不断增加，所以房企转向租售混合模式也是宜早不宜迟。

3、国内房企租金收入的“尴尬”

房地产存量运营下，各大房企早就对标香港楼市，开启租售并举步伐。克而瑞数据显示， TOP30（总资产排序）上市房企基本实现存量布局。

这其中佼佼者还是带头大哥万科。万科2011年宣布进军商业地产，旗下如今已经有一众知名品牌，印力商业、万纩物流、万科物业、泊寓长租等，已经都做到对应领域前三的好成绩。

然而，表面上多点开花的万科，其地产业务的租赁收入仍然不值一提。

而另一家巨头华润置地早早从2004年就进入商业地产领域。公司还最早作出“租售并举”的策略，在继续坚持销售物业及投资物业两大主营业务基础上，积极拓展物业服务、老年地产、海外地产等其他业务发展模式。

从上述营收占比看，虽然公司2018年租金收入95.2亿元，但同地产开发业务相比严总失衡，也让这个发展模式失去实际意义。

从真正意义上的“租售并举”来看，目前国内尚还没有一个能拎得出来能和新鸿基成功模式相对比的。国内房企的投资物业还有很长的路要走。

总结：随着城市圈战略兴起，以及房地产政策面环境变化，房企们也逐渐开始从买地盖楼的“产销模式”转向自持物业的“资管模式”转型。

但与香港那些老牌房企相比，内房企的扩张步伐迈得太快了，而在资管运营方面薄弱太多。未来随着政策约束下的高质量发展，龙头企业将会表现出众。