2019年上半年的房地產行業繼續上行，房企們也紛紛在比拼半年來的業績。然而從政策端種種迹象來看，這似乎是行業的「最後一場狂歡」。
朗詩集團董事長田明最近表示，中國的房地產會逐步地越過頂峰，開始走向長期、穩定的發展。莫非地產行業的頂峰真的到了？
近期調控從規範融資入手，從根本上動了一些房企的「奶酪」。每當行業調控嚴峻，房企們所謂的轉型之聲就一片鵲起。
梳理當下房企的轉型可謂「五花八門」，有披上文旅外衣繼續拿地的，有跨界做汽車、保險、教育等等不一而足。賺不賺錢不知道，反正攤子越鋪越大。
當三四線棚改政策也日漸縮水，大都市圈戰略又適時興起。房企們也從三四線撤回一二線城市，等待機會。未來房地產開發商的機會在哪里？龍頭房企從開發向自持的過渡之路發展地如何？
中國的房地產會逐步地越過頂峰，開始走向長期、穩定的發展。在7月20日舉辦的「2019中國資產管理年會」上，朗詩集團董事長田明做主題演講時表示。
田明講這句話的背景是2019年上半年，房地產行業沒有按照市場預期走進「寒冬」，反而走出一波大行情，市場行情、房地產企業各項業績數據均好於預期。
統計局數據顯示，1-6月，商品房銷售額為7.1萬億元，同比增長5.6%，其中，6月單月銷售額為18,925億元，同比增長4.2%，較5月上升3.6個百分點。
而體現到具體的上市公司層面，房地產開發商們的日子過得也很好。從早在2018年就喊「活下去」的萬科上半年合同銷售額為3340億元，同比增長9.63%。
華潤置地（01109-HK）今年上半年合約銷售額為1188.19億元，同比2017年的942.68億元增長26%。中國世茂今年前6個月合約銷售金額為1003.4億元，同比增長39%。
不僅房地產龍頭活得很好，還有一些中等房企這兩年規模越做越大。例如，陽光城、中南、富力、金茂等房企在2018年成功邁入「千億俱樂部」。
還有一些房企成長較快，例如中國奧園，今年上半年合約銷售額為536.3億元，同比增長約33%。而在2018年，公司銷售額已經千億在望，今年更是將目標定為1150億元。
整體來看，克而瑞數據顯示，2019年上半年中國規模房企銷售保持正增長，其中，TOP20-50最有韌性，TOP10、TOP20、TOP50房企銷售額累計增速分别為9.1%、11.8%、13.2%。
房地產行業規模繼續壯大，說好的房地產「寒冬」為何沒能如期而至？
之所以說是「寒冬」預期，是因為當前房地產行業正處於嚴厲的調控期。自「房主不炒」在2016年底再次定調，2017後市場普遍的觀點是，房地產高增勢不再，將從「黃金」轉「白銀」，從「夏季」轉入「寒冬」。
2019年1月份大部分城市成交普遍下。農歷新年期間，部分城市交投更是驟降50%。再加上棚改新開工目標減少、土地流拍等，開年的悲觀情緒，讓房地產行業預期走弱。
其實房地產調控最早還是從2002年開始，房地產行業歷經3輪調控，包括 2002-2007、2010-2013、2016年9月至今。
政策端從「限購」、「限售」、「限貸」等方面下手想「勒住」行業飛奔態勢，然而卻出現房價越調越漲的怪現象，高房價滋生的投機不僅掏「剛需」的錢包，還讓行業走向過剩，各類金融資源也急劇湧入樓市。
在尋求高質量發展前提下，政策再次出手，本輪調控政府表現出堅決的信心，讓市場唱衰之聲不絕於耳。甚至2007年-2018年，有大批房地產開發商不惜改名換姓淡化地產色彩。
例如，K2地產2016年將公司名稱改為「石榴集團」，萬科房地產改名為「萬科發展」，朗詩綠色地產更名「朗詩綠色集團」，另外還有一大批公司爭相後綴「文旅」稱號。
地產公司改名更是製造了不小的市場恐慌，一時間輿論也都愛用「寒冬」來描寫行業，例如，大喊「活下去」的萬科感受到了市場壓力，萬達也在陸續變賣資產，行業變數相繼發生。
「餓死膽小的，撐死膽大的」，做房地產尤其要這樣。當行業風向標大變之時，仍有膽大的在逆勢加倉。融創孫宏斌接手萬達一些資產，世茂房地產加大力度拿地。
在現階段的調控浪潮中，房企們演繹著分化加劇的橋段。融創、世茂等逆勢擴張的企業規模越做越大。像那些早早就「放棄」地產主業的公司卻一頭紮進轉型的死胡同出不來。
在調控的表象之下，房企的規模在2016-2018年間絲毫沒有縮減，反而日益壯大。如今房企似乎走得太高了，背離政策也越來越遠，該來的還是要來。
種種迹象表明，逆勢增長的房地產行業，如今似乎面臨最後的高光時刻。
面對日漸背離的房地產走勢，從今年5月開始，政策從融資端收緊房企融資。
5月17日，銀保監會出台23號文，釋放房地產信託業務降溫的信號；5月31日，央行與證監會將暫停部分房企的債券及ABS融資通道；7月12日，發改委發佈通知，要求房企發行外債只能用於置換未來一年内到期的中長期境外債務，融資用途受限。
融資端的調控相較於其它調控類型對房企來說是最致命的，起到「立竿見影」的效果。統計局數據顯示，2019年1-6月，房地產開發企業到位資金84966億元，同比增長7.2%，增速較1-5月份回落0.4個百分點。
融資調控無異於給房企潑了一盆涼水，還沒真正迎來樓市的火熱期，就已經需要面臨融資更加艱難的問題，小房企們未來或許玩不轉了，預計下半年土地市場或將降溫。
融資端收緊讓房企斷了擴張錢路，但這還不是最重要的。「需求端」引擎熄火才是最致命的危機。從數據看，房地產增量市場已經顯著弱化。
統計局數據顯示，2019年1—6月，商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，其中，住宅銷售面積下降1.0%。
從房地產投資額看，城市間的分化也越來越大。在31個省市自治區中，有19個投資增速下滑，其中包括廣東、山東等總體投資額排名靠前的省份。青海、寧夏、海南等中西部城市更是出現房地產投資負增長。
個人按揭貸款增速下降，中西部省份房地產出現投資負增長，這些都指向需求端的減少。究其根源，中西部省份還是「缺人」，人口外流加近年人口自然增長減少，讓偏遠省份越來越「寂寞」。
這些地區的三四線城市更是成了房企的重災區，6月爆出的湖北恩施的「止跌令」就是弱三四線城市的真實寫照。
前幾年，隨著去庫存政策的深化以及棚改貨幣化政策的推進，三四線城市迎來房價上漲契機。房企爭相紮堆那些有資源、有發展的三四線城市。不過潮水退卻，棚改縮水，房子難賣，房企只能降價促銷。
如今房企退守一二線，三四線城市未來只能寄期望於從農村遷移人口來接盤那些房子。
根據中國指數研究院數據，2019年上半年，一線城市商品住宅月均成交57萬平方米左右，同比增長38.5%，
其中北上廣深成交規模較去年同期均有所提升。二線代表城市月均成交約75萬平方米，同比下降1.4%，整體成交規模保持平穩。
三線代表城市上半年月均成交規模約30萬平方米，同比下降12%，降幅在各線中最為顯著，其中四分之一的代表城市降幅在三成以上。
過慣高增長日子的房企，還能過緊巴日子嗎？在市場的調整中，房企還有機會嗎?
其實從政策的出發點來看，只是想降低房地產行業高增長帶來的風險和負面效應。政府比誰都想穩定這個行業，讓行業健康持續增長。
所以，融資收緊僅為規範式收緊，在流動性寬松的環境中，仍將受益。龍頭房企相對於信用資質較弱的房企資金優勢愈發明顯，集中度預計將進一步提升。
同樣道理，「一城一策」調控政策意在維穩，併沒有在全國「一刀切」。長久下去，城市間的分化將成必然。一二線城市有剛需支撐，增速有望保持平穩，而三四線城市需求明顯下降。
在這種情況下，一二線對於房地產開發企業來說愈加彌足重要，進可以作為遠攻的大後方，退可以存量經營，過小年。
物業開發日漸式微，加大物業投資業務則成一個新的規模增量點。就物業投資這個行業自身而言依然是處於增長階段的，商業地產的總量與GDP增速、人均GDP關聯度較大，目前我國人均GDP仍有較大的增長空間，三產佔比持續提升，因此從商業地產的市場需求來看整體處於上升通道。
像華潤置地、保利等早就開始涉足投資性房地產的存量經營，但與香港早早就轉型做商業地產的新鴻基等公司比較，業務模式或還有更多學習借鑒的地方。
香港模式會是大陸房企未來轉型方向嗎？
香港地少，房地產早早就見天花板。不過80年代香港產業結構升級，逐步形成貿易物流、金融服務、專業服務和旅遊業為主導的經濟結構。
上述行業佔2017年GDP比重分别為22.2%、17.6%、12.4%和5%。這些對寫字樓和商業地產需求強勁的支柱產業給樓市帶來新轉機。
商業地產勃興，地價不斷上漲持續考驗房地產商資金實力，小型房企逐漸失去拿地能力，市場集中度不斷向龍頭集中，逐漸形成前十大房企壟斷發展局面。
且隨著經濟結構轉型，也都由原來的開發銷售型經營模式向租售混合模式轉型。
郭德勝的新鴻基、李嘉誠的長實集團、鄭裕彤的新世界發展，及李兆基的恒基地產穩居排行榜前4，成為香港赫赫有名的四大家族。
新鴻基地產創立於1960年，初期起步工業大廈，併於上世紀70年代，涉足豪宅和投資性物業。從1988年開始，公司集中拓展投資物業，租售併舉成新的業務模式。
從1990年至今，公司仍在尋求多元業務，併且在電訊、基建、運輸等領域有建樹，但租售併舉始終是公司抱有的一項策略。在香港樓市波動頻繁的時候，租金收益起到有效的平滑週期作用。
内地樓市從一開始的參照對象就是香港樓市，近來都市圈進程加速，人口集度上升，在大城市底層民眾購房難度只會不斷增加，所以房企轉向租售混合模式也是宜早不宜遲。
房地產存量運營下，各大房企早就對標香港樓市，開啓租售併舉步伐。克而瑞數據顯示， TOP30（總資產排序）上市房企基本實現存量佈局。
這其中佼佼者還是帶頭大哥萬科。萬科2011年宣佈進軍商業地產，旗下如今已經有一眾知名品牌，印力商業、萬纩物流、萬科物業、泊寓長租等，已經都做到對應領域前三的好成績。
然而，表面上多點開花的萬科，其地產業務的租賃收入仍然不值一提。
而另一家巨頭華潤置地早早從2004年就進入商業地產領域。公司還最早作出「租售併舉」的策略，在繼續堅持銷售物業及投資物業兩大主營業務基礎上，積極拓展物業服務、老年地產、海外地產等其他業務發展模式。
從上述營收佔比看，雖然公司2018年租金收入95.2億元，但同地產開發業務相比嚴總失衡，也讓這個發展模式失去實際意義。
從真正意義上的「租售併舉」來看，目前國内尚還沒有一個能拎得出來能和新鴻基成功模式相對比的。國内房企的投資物業還有很長的路要走。
總結：隨著城市圈戰略興起，以及房地產政策面環境變化，房企們也逐漸開始從買地蓋樓的「產銷模式」轉向自持物業的「資管模式」轉型。
但與香港那些老牌房企相比，内房企的擴張步伐邁得太快了，而在資管運營方面薄弱太多。未來隨著政策約束下的高質量發展，龍頭企業將會表現出眾。
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