重資進軍城鎮化產業，華僑城(亞洲)的「特色」在哪？

原創

提及華僑城，華僑城大酒店、康佳、錦繡中華、世界之窗、歡樂谷等著名品牌我們均耳熟能詳。這些國内名氣出眾的品牌就是來自華僑城集團，作為以旅遊業務為主導的大型國有中央企業，華僑城集團控股著華僑城(亞洲)(03366-HK)、華僑城A(000069-CN)、康佳集團、雲南旅遊(002059-CN)、天視文化(834548-CN)等多家上市公司，併開發了一係列旅遊產品，業態覆蓋文化主題景區、連鎖文化主題公園、旅遊度假區、旅遊綜合體、星級酒店等。

華僑城(亞洲)是華僑城集團旗下綜合商業開發的重要成員，也是華僑城集團唯一的境外上市平台。實際上，剛成立時，華僑城(亞洲)經華僑城集團整合後主要從事環保包裝業務，也就是我們熟知的紙箱及紙製品業務。但在更為復雜的内外部經濟形勢面前，華僑城(亞洲)在10年前逐步轉型綜合開發業務，包裝業務也因此漸漸被「遺棄」。

戰略新定位成型，重資進軍城鎮化產業

縱觀華僑城(亞洲)的發展史，其較為清晰的發展路線有三條：1）環保包裝業務；2）綜合開發業務；3)綜合開發+城鎮化產業生態圈投資。

從其發展路線可看出，華僑城(亞洲)的戰略佈局隨著行業的變化而調整，且緊跟時代潮流，總體上方向還是正確的。我們看一下華僑城(亞洲)最新的戰略定位，2017年起，華僑城(亞洲)推進戰略升級，明確了「境外融資平台、境内外投資平台、境内外併購平台」的戰略新定位，以「綜合開發+城鎮化產業生態圈投資」為新的發展模式，試圖在中心城市及華僑城城鎮化項目中獲取快速週轉的項目，以發展綜合開發業務；通過境内外直接投資、間接投資(產業基金等)方式，助力其母公司華僑城集團打造新型城鎮化產業生態圈。

目前，華僑城(亞洲)主要資產分佈在西部及西北部的成都、重慶、西安，以及北京和上海兩個一線城市，這幾處資產都屬包括商業、住宅及娛樂等在内的綜合產業，這些都是該公司近10年來轉型的成果。

而近兩年以來，華僑城(亞洲)頻頻的動作也表明其在「綜合開發+城鎮化產業生態圈投資」的最新戰略定位上開始邁開步伐。首先，華僑城(亞洲)通過逐步收縮併徹底剝離紙包裝業務，以「瘦身」養精蓄銳；其次，出售部分標的以盤活資產；最後就是進軍城鎮化項目，配合綜合開發產業。

除了上圖標出的重要出售事項，華僑城(亞洲)實際上頻繁轉讓旗下子公司股權，算上華僑城湖濱51%股權轉讓，華僑城(亞洲)近兩年從這些轉讓交易中獲得大量現金流，籌資額超過百億。

所以，華僑城近幾年的投資相當激進，且投資了很多回報週期較長的文旅項目。繼2016年華僑城集團斥資逾千億通過「文化+旅遊+新型城鎮化」的模式佈局在成都打造3個文旅小鎮後，目前華僑城(亞洲)盯上了安徽省首府合肥市的城鎮化項目，其51億元的投資額顯然毫不吝啬，大有財大氣粗之感。

為何看重合肥的城鎮化項目？

在華僑城(亞洲)「綜合開發+城鎮化產業生態圈投資」的新戰略下，其綜合開發業務受競爭及限售等因素影響，財務近年來表現不佳。2016-2018年度，華僑城(亞洲)綜合開發業務分别為45.97億元、(人民幣，下同)、41.1億元及15.72億元，分别同比下降17.9%、10.6%及61.8%；期内銷售面積亦不理想，以旗下重要項目上海蘇河灣項目為例，期内上海蘇河灣項目銷售面積分别為5.08萬平方米、1.05萬平方米及0.25萬平方米，下降幅度極大。

所以，其母公司擁有成片綜合開發領域的品牌、資源及經驗優勢都未能挽救華僑城（亞洲）綜合開發業務上的萎靡趨勢，畢竟在目前的環境中，要賣出一套别墅也併非易事。

華僑城（亞洲）深知綜合開發和環保包裝業務引領不了其未來走向，因此在具備多種優勢的情況下進軍城鎮化產業生態圈是華僑城（亞洲）一個重大轉型變革。那麽，華僑城(亞洲)為何看重了沒有任何資產根基的合肥？公司在城鎮化發展方面有怎樣的優勢？財華社認為，華僑城(亞洲)在合肥大搞城鎮化項目，在天時地利方面選對了。

其一，合肥是中國城鎮化格局的黑馬城市，前景廣闊。除了西部大開發和振興東北，我國亦在中部崛起的政策上下了不少功夫。與東部沿海不同的是，中部崛起的省份(包括安徽)普遍採用的是省會優先的城鎮化發展策略，合肥就是其中一個典型省會。2005年至今，合肥進入發展黃金期，數據顯示合肥過去5年發展速度冠絕全國，規模以上上工業、工業投資和進出口的增速均居首位。產業是城鎮發展的經濟前提，城鎮是產業發展的重要載體，因此，合肥在全國城鎮化格局中也成為最大一匹黑馬。2014年，國家發展改革委將安徽省列為國家新型城鎮化綜合試點省，合肥不斷降低城市落戶門檻，推動農業轉移人口進城落戶。發展條件以及政策均是合肥城鎮化市場前景廣闊的基礎，華僑城(亞洲)此次選址很正確。

其二，華僑城(亞洲)此次成立合營公司的另一個參與方是合肥興泰金融控股(集團)，其是合作方的控股股東，併間接擁有華僑城(亞洲)一家間接非全資附屬公司49%股權，也就是華僑城(亞洲)的關聯人士。合肥興泰控股集團是合肥市市屬大型國有獨資公司，目前確立了"以金融為主業，以房地產和資產管理為補充"的發展模式。擁有雄厚的資金實力和資源優勢，熟知合肥城鎮化產業發展的合肥興泰控股集團是華僑城(亞洲)進軍合肥城鎮化項目的一大後盾。華僑城(亞洲)擁有合營公司的控股權，持有其51%股權，因此可擁有決策權，有利於公司按照其發展戰略佈局合肥項目。

其三，華僑城(亞洲)有融資成本優勢，在合肥這個大型城鎮化項目上不愁資金問題。暫且先不討論華僑城(亞洲)目前的現金流，作為央企，華僑城(亞洲)融資的渠道不少，融資利率也很低，平均融資年利率不到5%，而國内多數房企的融資率普遍在8個點以上，其融資成本遠低於復星國際(00656-HK)、萬科企業(02202-HK)、中國人壽(02628-HK)等藍籌。例如，在過去三年，華僑城(亞洲)銀行及其他貸款年利率均在1.05%-6.38%之前，非常之低；另外在2017年發行的8億美元永續債更是只有4.3%的利率。

因此，華僑城(亞洲)選擇重資參與合肥市的城鎮化項目也不足為奇了，合肥必定成為華僑城(亞洲)打造新型城鎮化產業生態圈重要一環。

小鎮太多，華僑城(亞洲)的小鎮有何特色？

大型城鎮化項目中，少不了小鎮建設，「特色小鎮」是其中之一。目前，我國涉足小鎮建設的房企不少，甚至一些科技企業等與城鎮化毫不相幹的企業也加入城鎮化建設的大軍中。

在美麗的風景和别具一格的特色下，特色小鎮發展呈燎原之勢，但行業中亦萬象叢生，生搬硬套、盲目跟風的建設層出不窮。在轟轟烈烈的「造城」行為下，華僑城(亞洲)如何平衡速度與盈利？需要動辄百億千億的投資、漫長的項目開發和回報週期，都讓這盤大棋局變得充滿不確定性。

華僑城集團總經理段先念在談到轉型思路時提出：一是繼續推進「旅遊+地產’的創業模式」；二是創新「旅遊+互聯網+金融’」的補償模式；三是深耕「文化+旅遊+城鎮化」的發展模式。按照華僑城集團的規劃，未來的華僑城集團「文化+旅遊+城鎮化」戰略，將通過PPP模式，與政府、城鎮和社會資本廣泛合作，構建100座具有中國傳統民俗文化的特色小鎮，目前在合肥城鎮化項目可以說是華僑城(亞洲)正往這個方向走。

此前華僑城(亞洲)在成都、深圳等城市大力發展特色小鎮，擬打造成為全國文化旅遊帶動型城鎮化發展的典範項目，華僑城(亞洲)本次的合肥鄉鎮鎮項目應該與前者無太大差異。「文化+旅遊+城鎮化」的發展模式在如今的我國併不新奇，城鎮化不是「攤大餅」，華僑城集團在文化旅遊小鎮項目開發上已投資逾千億元，但面臨旅遊文化綜合體和地產項目回報期長，業績反饋較慢等問題，本次的合肥鄉鎮鎮項目投資與建設恐怕還是要走這條路。不過好在，華僑城(亞洲)在與產業資本互聯網大鳄等進行深度合作方面保證了現金流，加上較低的融資成本，華僑城(亞洲)在資金上併不存在多大的問題。