英皇國際斥6億開張收購 樓市沉浮間業績可能「維穩」？

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去年下半年香港樓市在達到階段性沸點之後便迅速降溫，銷量及售價均一度出現急劇下跌，在「泡沫」陰雲籠罩之下本港樓市靜淡了多時。好在低迷了大半年之後，今年一季度以來香港樓市已經出現了明顯的回溫，廣大地產業參與者便又重新活躍起來。

近6億港元拉開今年收購序幕

6月19日晚，香港英皇集團旗下地產上市旗艦公司英皇國際（00163-HK）就公告宣佈了其今年以來的首個物業收購項目。

據英皇國際公告内容，其間接全資附屬New Pursue Limited擬斥資5.95億元（港元，下同）向同為從事物業發展相關業務的港股上市公司香港國際建投（00687-HK）收購位於香港荷里活道一幢商業大廈，併冀於未來通過經營該物業的租賃業務獲取租金收入。

據悉，該物業位於香港上環重要商業地帶，樓高26層，名為「Centre Hollywood」，涉及總建築面積約32,727平方尺。

這是英皇國際進入2019年以來公佈的第一個收購項目，對於此次出手的原因，英皇國際就表示，主要考慮到其附屬公司主要在大中華區及海外從事物業投資、物業發展及酒店業務，而集團的物業投資組合從戰略上來看一直旨在投資物業，因此本次收購符合其一直以來的業務佈局規劃。

此外，由於本次收購的物業所處地理位置優越（在上環重要商業地帶），英皇國際預期收購事項將提升集團的物業投資組合及擴闊其收入基礎，同時，董事會亦表示對其租金收入的回報充滿信心。

投資不是沒準備：資金充裕，3月又獲8銀行授出26億貸款

其實回顧英皇國際近年的收購歷史，其買地的頻率不算很高，2018年初管理層曾公開表示有意增加土地儲備，而截至2019年3月底止財年（2018-2019財年）英皇國際新入手的土地項目也就只有三個，包括屯門新安街兩幢相鄰樓宇，及兩項市區重建項目新用地。

眼下英皇國際終於再出手，併表示將以内部資源撥付本次近6億元的收購代價，不知其手頭資金情況如何？

據英皇國際2018-2019財年業績報告資料，截至今年3月底，集團賬上銀行結餘及現金有36.44億元，較上年同期的33.75億元增加8%；而其現金、銀行結餘及銀行存款的總額則為39.45億元，較上年同期的38.5億元略增加2.44%。總體而言，英皇國際的資金池相對穩定充裕。

不過除此外，為了提供營運資金，英皇國際還利用經營業務產生的現金流及維持多種融資渠道，包括銀行借貸及無抵押票據。今年3月，英皇國際宣佈與8間大型銀行訂立5年期26億元的無抵押銀團貸款融資，用於償還其現有貸款及一般營運用途。

彼時英皇國際執行董事張炳強曾表示，集團將繼續物色具潛力及優質的投資及發展項目，稱是次26億元銀團貸款將有助推動其業務的持續發展。

正所謂「不打沒準備的仗」，如今來看，有穩定充足資金在手的英皇國際，確實為自身的投資事業及業務發展提供了有效的助力及保障。在此次拉開今年收購序幕之後，外界也更加期待未來英皇國際在拿地方面的更多出手可能。

本土樓市沉浮，英皇國際業績也需「維穩」

回歸到英皇國際近幾年的經營發展層面，由於其超6成收入來自香港市場（2019財年香港市場收入佔比為61.4%），香港本土樓市氣氛的轉變對英皇國際的業績表現影響尤為明顯。

在香港聲名赫赫的英皇集團，發迹於鍾表零售業務，其後不斷擴展，至今已成為業務多元化的綜合企業集團，經營範圍包括金融、地產、鍾表珠寶、娛樂、酒店、傳媒、家俬及室内佈置、電子競技以及共享工作空間等。

在英皇集團旗下6間港股主板上市公司中，英皇國際是集團專營地產業務的旗艦公司。發展多年以來，英皇國際不斷擴展自身業務，善用商機積極擴大位於中國内地、香港、澳門以至海外的物業組合，包括住宅、商鋪、商場、工商大廈、酒店、以及共享工作空間，當中大多位處全球著名地段，包括香港羅素街、北京長安街、以及倫敦牛津街等等。

當前，英皇國際主要在大中華地區及海外從事物業投資、物業發展及酒店業務，擁有物業總面積逾500萬平方呎。憑借物業投資、物業發展及酒店這三線發展的業務模式，英皇國際擁有及管理著位於黃金地段的投資物業，從而產生穩健的收入；同時手頭的開發住宅項目亦對集團盈利能力起到推動作用；而營運酒店服務則帶動了集團強勁的經常性現金流。

然而，最近五年英皇國際的綜合業績表現卻顯得頗有些「動蕩」。
如下圖所示，2015財年英皇國際的總收入及淨利潤分别錄得28.21億元及8.98億元，其實同比已分别下跌6.4%及51.7%。原因是當時經濟及物業相關政策令香港物業市場一直面臨挑戰，年内英皇國際物業發展分部的收入劇跌78.8%，酒店業務收入也下滑10.2%；而投資物業重估收益大幅下跌46.7%直接導致公司淨利潤同比腰斬。

在2015財年表現不佳的業績基礎之上，2016財年英皇國際的綜合業績更加失色，甚至直接錄得由盈轉虧。

這一年内地訪港旅客人次及消費的減少對香港零售物業市場產生了重大的影響，由於消費市場氣氛疲弱及當時位處黃金地段的投資物業市場租金呈下行趨勢，市場物業估值因而向下調整，英皇國際在2016財年錄得投資物業重估虧損達31.68億元。

儘管英皇國際的總收入由於物業銷售收入的爆發性增長而同比實現大幅上升，但年内澳門博彩及酒店服務需求放緩令酒店業務收入下滑，加之上述巨額物業重估虧損，集團在該年内罕見錄得近24億元的淨虧損，為其2009財年以來的首次業績「見紅」。

2017財年，本港地產業市況轉好，英皇國際的物業重估重新錄得收益，併如願將綜合業績扭虧為盈。但隨後的兩年，英皇國際總體的業績走勢還是呈波動狀態，比如上週剛剛公佈的2019財年業績，英皇國際的總收入同比上升38.2%，但淨利潤卻錄得約7%的跌幅。

究其原因，2018年下半年疲弱的本港樓市氣氛是導致英皇國際期内投資物業公允價值明顯下跌39%及淨利潤再現跌勢的「罪魁禍首」。就看近五年英皇國際綜合業績的跌宕走勢，「維穩」似乎也成為其急需去面對併解決的一大難題。

今年上半年本港樓市氣氛轉好，加之英皇國際自身資金充裕，有機會再拓土地資源推進業務的發展，其能否把握時機一舉衝破業績不穩的枷鎖？且看其日後的造化。