中梁百悅智佳招股書失效：非業主增值服務收入佔比近五成，三年内估值暴增600餘倍

在管面積和合約面積分別為2010萬平米、6030萬平米，僅為上市物企均值的1/5及1/3。

本文為IPO早知道原創

作者｜蒼穹

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據IPO早知道消息，中梁百悅智佳服務有限公司（以下簡稱“中梁百悅智佳”）於2021年4月29日遞交的招股書屆滿6個月，將於今日失效，華泰國際擔任獨家保薦人。

雖說招股書失效並不鮮見，企業只需更新資料即可延續上市進程，但今年下半年以來涉房企業無疑能夠感受到資本市場的涼意。除中梁百悅智佳外，10月尚有大灣區文旅、方直發展、安居客、海悅生活、明宇商服和富力物業6家招股書失效，其中後三家為物業企業。

招股資料顯示，中梁百悅智佳是中國一家快速發展的物業管理服務提供商，主要從事物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務三類業務。截至2020年末，中梁百悅智佳已經進駐中國18個省、兩個直轄市及三個自治區的147個城市，擁有在管項目178個、簽約項目432個，涉及總建築面積分別為2010萬平米、6030萬平米，其中62.8%的在管面積位於長三角。

中梁百悅智佳股權結構（來源：招股書）

IPO前，楊劍、徐曉群夫婦及其家族信託持有中梁百悅智佳81.58%股份，中梁百悅智佳執行董事李家城持股7.97%，碧桂園物業香港則以6.24%的股份位列第三大股東。

增速領跑同行，規模仍處低位

作為房企係物業公司，成立於2016年的中梁百悅智佳起步明顯偏晚，但其發展速度卻是相當的快。從規模上看，2018-2020年中梁百悅智佳在管面積從30萬平增至2010萬平、簽約面積從2390萬平增至6030萬平，復合年增長率分別為769.3%及58.8%；從財務來看，其收入從2018年的1.76億元增至2020年的7.05億元，同期淨利潤從2660萬元增至8620萬元，復合年增長率分別為100.2%及79.9%。

中梁百悅智佳利潤表（來源：招股書）

根據弗若斯特沙利文的數據，與2020年所有在聯交所、上交所或深交所上市的中國物業管理公司相比，中梁百悅智佳是按在管建築面積及收益計增長最快的物業管理服務提供商。

增速快歸因於基數較低，中梁百悅智佳規模在業内並不彰顯。截至2020年底，40家在港物業服務上市公司在管面積均值約1.09億平米、合約面積均值約1.80億平米，分別相當於中梁百悅智佳的5倍及3倍。

這一規模同其關聯地産公司也不相匹配，2020年中梁控股以1688億元的合約銷售額位於克而瑞全口徑排名第20。所幸的是，中梁百悅智佳合約在管面積比達到3，短期業績增長仍有保障。

依靠中梁輸血，外拓有待加強

“短期看母公司，中期看市場投拓能力”。資本市場對於物業公司的考量，更為看重其脫離母公司/關聯公司後的獨立能力和外拓能力，中梁百悅智佳顯然還有很長的路要走。

截至2018年末、2019末及2020年末，中梁百悅智佳分別有100%、76.2%及66.3%的在管面積由中梁控股開發。而中梁控股亦為中梁百悅智佳的最大客戶，2018-2020年分別貢獻1.31億元、2.22億元和2.96億元的收益，分別佔其總收益的74.4%、62.6%及42.0%。

中梁百悅智佳關聯方依賴（來源：招股書）

值得一提的是，非業主增值服務在中梁百悅智佳總收益中佔比頗多，2020年收益3.32億元佔比47.2%，物業管理服務收入不及非業主增值服務這種畸形現象在物業股中極為少見。從資本市場表現看，前期營收構成中有較大比例非業主增值服務的物企諸如榮萬家（02146.HK）、融信服務（02207.HK）、康橋悅生活（02205.HK）等估值均現嚴重縮水。

中梁控股對中梁百悅智佳可謂厚待有加，僅以2020年為例，該年中梁百悅智佳對中梁控股及其他關聯方開發的項目平均收費分別為2.1元/月/平米、2.2元/月/平米，高出從獨立開發商開發的項目1.7元/月/平米近四分之一。

中梁百悅智佳收費情況（來源：招股書）

直至2019年，中梁百悅智佳才有外拓項目進賬，當年第三方貢獻在管面積149.7萬平米、實現收益189.2萬元，佔總收入的8.4%，並在2020年翻倍至20.1%。其中委實有不少水分，資料表明獨立開發商浙江天劍由中梁控股董事長楊劍的堂弟楊劍清佔股98%，亦為中梁百悅智佳輸送不少規模。從招標情況看，2018-2020年中梁百悅智佳分別參與16次、6次及40次招標，中標率為100%、100%、57%，波動較大。

引戰碧桂園物業，估值急速擡升

中梁百悅智佳原係中梁控股子公司，初始注冊資本為1000萬元。2018年4月上海良中（楊劍的私人公司）以500萬元的對價取得中梁百悅智佳100%股權，將其從中梁控股分離出來。

2020年1月，李家城取得中梁百悅智佳約7.97%的股份，總代價為1133萬元，彼時估值約為1.42億元；同年7月，Yung、Jeffrey Yan-Leun以595萬港元的價格入股1.87%成為中梁百悅智佳的戰略投資方，估值翻倍至3.18億港元。

而在赴港上市前夕（2021年3月30日），中梁百悅智佳拉來碧桂園物業作陪，後者以2.4億港元獲得中梁百悅智佳6.24%的股份，估值進一步升至38.48億港元。按照最新0.8218的匯率換算，約合31.62億元。

綜上可知，中梁百悅智佳估值由2018年的0.05億元升至2021年3月的31.62億元，相當於三年内暴漲超631倍。同碧桂園物業入股前相比，亦有近10倍的漲幅。截至10月28日收盤，碧桂園服務（06098.HK）市值2011億港元，為港股物業股名副其實的龍頭，明星機構加持確實對其估值提升大有裨益。

一係列的運作，對於事實的“巧合性”不得而知也不能妄下判斷。但不可否認的是，對於“與深圳中惠有著合作關係的律師、同時也是發行人宏晟集團的董事陳紅苑的配偶、又是合順德投資的股東”的劉永而言，此番運作確是獲利頗豐。（後台回復“中梁百悅智佳”獲取該公司最新招股書）

本文由公眾號IPO早知道（ID：ipozaozhidao）原創撰寫，如需轉載請聯係C叔↓↓↓

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