2026中國房地產百強企業研究報告

中國房地產TOP10研究組自2004年以來開展中國房地產百強企業研究，已連續進行了二十三年。研究組緊跟市場變化，持續研究房地產企業發展變化，促進房地產行業健康發展。

2026年政府工作報告指出，著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房等。有序推動安全舒適綠色智慧的「好房子」建設，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。在此背景下，房地產企業要洞悉市場形勢，積極作為，努力破解當前困局。為此，研究組啟動「2026中國房地產百強企業研究」，以「攻堅克難，砥砺前行」為主題，發掘行業中綜合實力強、經營穩健、社會責任感強的優秀房地產企業群體，鼓勵企業提質增效增強內生動力，實現高質量發展。

在分析總結歷年研究經驗及房地產企業發展現狀的基礎上，研究組進一步完善了研究方法和評價指標體系，繼續從規模性、盈利性、成長性、穩健性、融資能力、運營效率和社會責任感等七個方面全面、客觀地評價企業的綜合實力，引導企業不斷優化發展模式，推動行業健康、良性運行。

市場調整，銷售業績持續下行  三成企業市場地位相對穩固

（1）市場仍在調整，百強企業銷售額同比下降18.1%

圖1：2021-2025年百強企業銷售增長情況

企業研究：https://u.fang.com/ytcrnn/ 

2025年，房地產市場仍處於調整期，百強企業銷售業績維持下行態勢。2025年百強企業銷售總額、銷售面積分別為32605.2億元、14857.9萬平方米，同比分別下降18.1%、24.3%。分企業所有制來看，央國企市場份額繼續提升。

（2）三成企業錨定核心城市，打·造「好房子」，市場地位相對穩固

綜合2024-2025年銷售額與拿地金額前100企業名單，百強企業中僅有30家企業經營較為活躍，此類企業憑借更強的銷售去化能力與投資佈局能力，可實現更優業績表現，為長期發展潛力築牢基礎，有望在市場低谷期構築競爭優勢，市場地位相對穩固。

1）銷售向核心城市集中，投資聚焦六大核心城市

圖2：2024、2025年30家經營活躍企業銷售貢獻率高重點城市

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2025年，30家經營活躍企業銷售業績向核心城市集中趨勢強化。銷售額排名前10城市銷售貢獻率相比上年增長3.5個百分點至66.7%，非核心城市業績貢獻持續弱化，上海、北京、廣州、杭州、深圳、成都等城市的銷售貢獻佔比位居前十。

2025年，30家經營活躍企業堅持以銷定投、精準投資的策略，一線城市和杭州、成都等核心二線城市仍是主要佈局區域。經營活躍企業借助城市更新，獲取核心城市優質地塊。

圖3：2025年30家經營活躍企業拿地重點城市分佈情況

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2）緊抓改善性需求，著力提升產品力打造「好房子」

圖4：2024、2025年30家經營活躍企業重點項目各面積段銷售佔比

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改善類產品仍為企業主要業績來源。從30家經營活躍企業重點項目各面積段產品的銷售額佔比來看：90-140平米首改類產品、140-200平米再改類產品合計銷售額佔比達69%；200平米以上高端類產品銷售額貢獻率較上年增加4.0個百分點。值得注意的是，高端需求在2025年迎來爆發式增長，繼續支撐新房市場，但這類需求規模整體有限，短期或存在透支壓力。隨著改善性需求的持續釋放，樹立「好房子」產品體系和產品標準，打造適銷對路的「好房子」成為企業有效對抗市場調整壓力的利器。

3）大數據和AI加持數字營銷，提升營銷效率和廣度

圖5：房企營銷策略分析

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2025年經營活躍企業應用最新技術，以人工智能參與直播獲客、AI選房，強化數字營銷效率，實現高效用戶觸達；為了狠抓去化促銷售回款，打出多種促銷組合拳。

4）優質土地供應和補庫存效應帶動下，拿地規模顯著回升

圖6：2024、2025年30家經營活躍企業拿地情況

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2025年，在優質土地供應和補庫存效應帶動下，經營活躍企業拿地規模顯著回升，30家企業拿地金額同比增長18.1%，拿地面積同比增長3.2%。

（3）七成企業經營穩定性偏弱，百強企業洗牌或將持續

其他企業或因拿地與銷售規模大幅收縮，或經營穩定性偏弱，可持續經營能力有待觀察，百強企業洗牌或將持續。其一，因投資規模支撐不足，「舊貨難出、新貨不足」，一些民企銷售額快速下滑。企業經營基本面面臨巨大壓力，部分企業可能陷入「銷售下滑—投資收縮—再融資困難」的困境，進一步遏制其長期發展潛力。其二，區域深耕型民企和深耕核心城市的地方國企2025年銷售業績表現尚顯韌性，但其經營規模不大，開發能力有限，未來可持續發展能力有待觀察。

營收同比下降6.5%  資產減值拖累淨利潤，企業盈利困難

（1）交付減少導致營收連續下降，疊加歷史包袱沉重、毛利下滑，百強企業虧損

圖7：2021-2025年百強企業營業收入與淨利潤均值變化情況

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受項目交付規模減少影響，百強企業營業收入同比下降6.5%，連續兩年下滑。近年來，百強企業銷售額增速維持下行態勢，可供結轉的銷售額下滑顯著，導致當前房企營收承壓。毛利率下滑、資產減值計提進一步衝擊行業利潤，百強企業年內虧損，百強企業盈利能力連續多年下降。

（2）盈利較好企業銷售去化順暢、成本管控能力強，產品仍有溢價

當前，部分企業仍能維持一定淨利率和淨資產收益率，主要得益於前期審慎精準的投資策略和持有業務表現穩定。其特點主要表現在以下幾個方面：其一，銷售順暢，併通過多元化業務持續貢獻營收。其二，成本管控能力強，通過降本增效維持一定利潤水平。其三，通過打造「好房子」產品、發揮品牌優勢，產品仍有溢價，獲取一定毛利潤。

（3）歷史包袱沉重的企業仍需通過盤活存量減負減重，優化增量提質增效

一些企業歷史包袱較重，不僅會引發大幅資產減值、直接侵蝕當期利潤，還可能使其難以騰出資源進行戰略創新，進一步導致營收增長乏力或陷入收縮。房地產企業積極作為，減負減重，持續修復利潤表。

其一，著力減輕歷史包袱，盤活存量。為促進業務調整和風險化解，企業需持續瘦身健體，大力開展存量盤活工作，回籠現金，持續優化資產結構。

圖8：企業減輕歷史包袱策略

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其二，適度佈局開發主業，優增量、卷產品。一方面，企業仍需優化增量投資，維持適度的投資規模，聚焦於核心城市與潛力區域投資拿地，在動態發展中逐步化解過往積累的債務、庫存等問題。另一方面，企業更要「卷」出產品力，加速調整產品結構，貼合「好房子」、「四代宅」等產品特徵，打造產品。

流動性風險仍在  償債壓力分化態勢持續加劇

（1）銷售疲軟、融資受限，流動性壓力仍在

圖9：2021-2025年百強企業負債率情況

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百強企業淨負債率有所上升。2025年，百強企業淨負債率均值為104.2%，淨負債率均值較上年增加4.0個百分點。百強企業流動性繼續減弱，銷售下滑、融資受限、償債資金流出對房企流動性產生不利影響。與上年相比，到期債券規模僅有小幅下降，償債壓力仍在。

（2）穩定內生造血、暢通融資渠道，提高財務彈性

其一，可持續的內生造血能力，鑄就優秀房企流動性安全的根基。這類企業堅持以銷定產、以收定支的經營邏輯，項目佈局聚焦高能級城市，去化與回款率較好。同時，一些企業積極發展持有型業務，形成了穩定的租金收入，豐富現金流來源。同時，企業具備較強的風險把控能力，滞銷項目對資金擠佔較少。其二，多元通暢的融資渠道進一步築牢了優秀房企的抗風險防線。其三，持續加強債務結構管理，用足政策減輕短期剛性兌付壓力。

圖10：資金流動性正向循環

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（3）償債壓力較高企業需用足政策、改善經營，度過償債高峰

流動性與短期償債能力表現較差的企業，核心症結普遍在於自身經營造血能力的持續喪失。部分央國企和民企剛性兌付壓力集中，陷入短期償債困境。償債壓力較高的房企還應採取審慎的資金管理框架，積極利用各項融資政策，挖掘內部資金、增加外部融資和改善經營，防範和化解現金流壓力。

圖11：房企保現金安全策略

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積極納稅彰顯擔當  踐行綠色發展

（1）積極納稅，行業納稅貢獻仍然名列前茅

2025年，百強企業積極依法納稅，房地產行業在社會全部行業中始終是「納稅大戶」，雖然近年來受市場調整影響，其稅收貢獻佔比有所下降，但依然是地方財政收入的重要來源。

（2）聚焦「綠色發展」，做可持續發展企業

百強企業多措併舉，聚焦零碳建築技術創新、提升資源利用率、完善綠色建築技術體系等，激發「綠色」新動能，提升「綠色」競爭力。百強企業恪守生態文明理念，通過多樣化舉措開展生物多樣性保護行動，以期最大限度地降低施工對生態系統的負面影響，致力於構建人與自然和諧共生的美好氛圍。

結語

「十五五」大幕正在緩緩拉開，十五五」規劃《綱要》對房地產提出更高要求，定調「推動房地產高質量發展」，2026年是「十五五」開局之年。在此背景下，百強房企仍需以保障經營安全與提升核心競爭力為核心主線，擇優深耕住宅開發、物業服務、代建、長租公寓、商業運營等高現金流業務，全方位提升產品力與服務力，穩步推動企業向新發展模式深度轉型。

來源：中指研究院公眾號