【年終盤點】香港樓市量升價跌，熊市尚未結束

原創

在剛過去的2024年，香港樓市在政策面和基本面均經歷了一場劇烈波動，疊加外圍復雜的大環境，香港樓市走向似乎走到了十字路口。

年初，香港樓市延續過往幾年的低迷，2月底「撤辣」為市場注入強勁動力，但幾個月後很快回歸平靜，交投回落。

9月中旬起，香港樓市再迎政策及基本面催化，美聯儲數次減息，香港跟隨三度減息，中央政府亦推出全面救市「組合拳」，香港樓市再度迎來活躍。然而，給香港樓市託底的因素還不夠堅固，疊加特朗普即將重返白宮可能帶來不明朗因素，市場信心還需進一步穩固。

樓市大招下市場量升價跌

2021年起，在全球經濟不穩定、社會局勢變化以及供需矛盾突出等多重負面因素衝擊下，香港樓市由盛轉衰。

樓市變天刺痛了港人的神經，2024年第三季度負資產住宅按揭貸款宗數為40713宗，這一數字創下自2003年第四季度後（即近21年來）的新高。

為給樓市「打氣」，於2024年2月底，港府全面「撤辣」，撤銷了一系列針對房地產市場的調控措施，所有住宅物業交易無須再繳額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

除此之外，政府還放寬了二手房按揭成數，上限提升至七成，並暫停了壓力測試，使得購房者更容易獲得貸款。

港府的樓市大招甚是管用，2024年3月及4月物業成交量及金額突然迅猛上升，其中4月整體物業注冊宗數接近1萬宗，成交額超過830億港元。

然而，香港樓市在政策大紅利前只維持了兩三個月的繁榮，成交量、成交金額等數據很快就拐頭向下，反映出辣招對市場購買力和信心的提升度有限。

這一趨勢一直延續到9月，到了10月份，影響購房者信心的高息環境終有所松動。伴隨著美聯儲進入降息周期，香港金管局分别於9月19日、11月8日及12月19日下調了基準利率，匯豐銀行(00005.HK)等銀行也紛紛下調最優惠利率，這大大提振了市民的置業意願，推動樓市在10月及11月再迎一波暖春。

土地注冊處數據顯示，全年來看，香港樓市2024年全年表現亮眼，整體樓宇買賣合約登記量達67,979宗，較2023年同期增長17.1%，為3年以來新高。

樓價方面，成交量及成交金額的波動也導致樓價年内不穩定，但樓價仍未能止跌。

中原城市領先指數CCL顯示，香港2024年樓價累計下跌6.53%，樓價繼續處於僵持階段。指數較2024年9月首次減息前135.86點低位升1.31%，較2021年8月191.34點歷史高位跌28.07%，較2024年3月撤辣前的低位143.02點跌3.76%。

不過全年樓價跌幅少於一些大行的預期，花旗曾在2024年5月預測香港樓價全年跌約10%。

住宅回溫，工商鋪仍「掙紮」

房地產市場可劃分為兩大類，一是住宅(包括一手及二手住宅)，二是非住宅，即工商鋪、車位等物業。

香港住宅市場明顯供大於求，且未來幾年居屋供應會明顯增加，因此開發商和住宅業主在2024年都趁政策及環境利好紛紛劈價搶客。這其中，長實集團(01113.HK)、新世界發展(00017.HK)、恒基兆業等開發商頻頻劈價賣樓，部分項目減幅更是超過30%。

此外，年内包括劉嘉玲、王菲、餘文樂等在内的藝人均沽貨套現，迎來市場的關注。

對於有「上車」需求的市民而言，大環境降息、「撤辣」舉措及賣方劈價出售這些好消息，無疑是非常具有吸引力的。

中原地產引用土地注冊處數據顯示，2024年一手私人住宅成交宗數及金額大幅分别上升57.8%及58.9%，達到16,861宗及2,082.2億港元；二手私人住宅成交宗數及金額分别錄33,794宗及2,423.1億元，分别上升13.8%及微跌3.5%，反映買家恢復入市意願，但房價持續下調。

儘管住宅市場在政策利好下有所回暖，但工商鋪市場仍處於低迷狀態。

近年香港經濟、旅遊業和消費市場等面臨諸多負面因素交織，特别是2024年港人北上消費以及内地遊客到香港旅遊的目的和消費模式的轉變，給香港工商鋪物業市場帶來了嚴峻衝擊。

美聯物業表示，據資料顯示，2024年工廈、商廈、商鋪、純車位及其他等非住宅物業注冊量合共錄8,322宗，較2023年的9,271宗下跌約10.2%。

基於市況冷淡，投資者信心匮乏，「以價換量」成為2024年工商鋪市場中的主流。差饷物業估值署數據顯示，2024年寫字樓、零售業樓宇及分層工廠大廈售價指數加速下挫，幅度明顯大於住宅樓宇。

此外，工商鋪市場的租金指數在2024年也面臨下跌的境地。其中，根據差饷物業估值署數據，2024年10月私人零售樓宇租金指數為164.4點，已連續十個月下跌。

工商物業租金價格持續下調，影響相關物業按揭的還款能力，導致有關發展商及策略投資者爭相出售旗下資產套現，影響市場氣氛。

而住宅市場租金指數明顯優於工商鋪市場，在2024年受益於各項專才輸入等政策紅利而逆勢上漲。於2024年11月，該指數報193.1點，雖然環比繼續錄得下跌，但相較於2024年1月的185.5點錄得顯著上漲。

小結：

相較於過去幾年，香港樓市在2024年迎來的積極因素明顯增多，特别是「撤辣」及減息政策為市場注入了信心，帶動樓市波動式上升。

然而，整體外圍經濟仍不穩定，香港經濟增長也面臨不確定性，這就需要有更強有力的政策以及大環境改善共同推動。有業内人士認為，香港樓市要見底回升，需要三大推動力作用，分别是：利率需進一步下調、世界經濟復蘇以及中美關系改善。

展望2025年，很多大行及業内人士保持謹慎樂觀。其中，花旗投資策略及資產配置主管廖嘉豪表示，香港樓市今年上半年表現料平穩或微跌，幅度為單位數變化，要到年中才見底。

會德豐地產方面稱，預計2025年香港樓市仍以一手房為主，故上半年樓價會有平穩的表現，待開發商去庫存情況較為理想時，售價可望調升，加上預測香港2025年下半年仍有降息機會，這些因素均支持樓價繼續回升。