「地產豪門」中期利潤暴降！香港樓市何時回暖？

由於近兩年香港樓市表現疲軟，港府在今年2月底宣佈撤銷所有住宅物業需求管理措施、尤其是2010-16年推出的抑制房價組合拳（俗稱「辣招」）——所有住宅物業交易無須再繳付針對炒房客、非永久居民和二套住房的額外印花稅（10-20%）、買家印花稅（7.5%）和新住宅印花稅（7.5%）。

同日，香港金管局宣佈下調自用住宅首付比例。

據悉，在全面撤辣之初，香港樓市迎來了一波「小陽春」，主要體現在成交量顯著增加，樓價的頹勢並未得到明顯提振。此後，刺激效果漸衰，樓市成交量也出現了回落，不過仍好於全面撤辣之前。

需要指出的是，雖然樓市成交量實現回升，但從香港地產商披露的業績來看，今年上半年的日子其實並不好過。

香港地產商遭遇業績困境，原因何在？

從收入端的表現來看，2024年上半年，信和置業的營收出現了較大程度的下滑，長實集團（01113.HK）、太古地產也出現了營收下降的情況；而恒隆地產（00101.HK）、恒基地產（00012.HK）的表現較好，今年上半年的營收增速位居行業前列。

從利潤端的變化來看，今年上半年，香港地產商普遍遭遇了歸母淨利潤的下滑。其中九龍倉置業（01997.HK）直接由盈轉虧，恒隆地產、恒基地產的中期歸母淨利潤遭遇腰斬，太古地產、長實集團亦遭遇下滑；信和置業表現稍好，中期歸母淨利潤同比增速為6.35%。

從利潤端的盈虧情況來看，2024年上半年，絕大部分香港地產商實現了盈利，新鴻基地產、長實集團、恒基地產的歸母淨利潤位居前列；九龍倉置業則出現了比較罕見的虧損。

大致而言，香港「地產豪門」2024年中期盈利遭遇普遍下滑，甚至個别龍頭出現虧損的原因主要包括市場不景氣、樓價下行、出租率下降、投資物業估值縮水這些因素。

例如，今年上半年，九龍倉置業的營收同比微增0.43%至65.01億港元，未經審核基礎淨盈利為31.23億港元，同比增加2%。不過，若計入投資物業重估減值，上半年九龍倉置業由盈轉虧，歸母淨虧損達10.52億港元，上年同期為盈利18.05億港元。

根據公告，上半年投資物業重估減值淨額達44.26億港元，去年同期則為11.33億港元。

另外，九龍倉置業在中期業績報告中指出，集團資產淨值較五年前降低16%，下滑幅度相當大。

九龍倉置業在中期業績公告中稱，香港營商環境仍然困難，匯率走勢不利、息口高企及人手短缺影響業務營運能力。今年首兩個月，整體零售銷售在低基數下增長平平，其後在三月份出現轉折點，疫情後恢復向上的走勢中止並掉頭向下。第二季度的零售銷售更出現雙位數急劇下滑。寫字樓市場亦受到經濟疲弱和供應過剩夾擊，預期租金調整會持續直至營商環境改善為止。酒店業也沒有完全恢復，房價在2023年年初邊境重開初期有所飙升後回落。

而長實集團今年上半年營收同比下滑10.55%至220.08億港元，歸母淨利潤同比下降15.3%至86.03億港元。

根據業績公告，長實集團上半年業績下滑主要由於物業銷售收入確認減少導致利潤貢獻降低，英式酒館業務、物業租賃業務酒店及服務套房業務的收入則均錄得增長。

具體來看，上半年，長實集團的物業銷售收入為46.35億港元，同比下降43.79%，而且是各個地區均遭遇下降，如下圖所示。

恒隆地產則在業績報告中指出，受内地奢侈品消費疲弱、香港零售及辦公樓市況放緩和人民幣兌港幣貶值三大因素影響，集團支柱業務物業租賃收入下跌2024年7%至48.86港元，其中香港市場的租賃業務收入下跌8%至15.48億港元。

可見，一方面，樓市環境疲弱，不論是賣房的，還是收租的都難逃收入縮水的命運；另一方面，房價的大幅回調又導致房企的投資物業估值遭遇大降，進而拖累業績表現。

值得一提的是，在盈利能力下滑的同時，年初至今（截至9月8日），香港地產商的股價同樣出現了普跌，其中恒隆地產大跌了43.23%，長實集團也累跌了15.90%，九龍倉置業、太古地產也遭下跌，唯有恒基地產錄得在年内錄得上漲。

樓市前景如何看待？

關於樓市未來，九龍倉置業在中期業績報告中指出，全球經濟放緩和地緣政治局勢緊張所帶來的不確定性將繼續影響香港整體經濟。零售業和酒店業飽受消費模式轉變的衝擊。目前所有物業種類都供過於求，希望匯率和利率等周期性因素改善後，需求得以回升。

會德豐地產有限公司副主席兼常務董事黃光耀則表示，相較於過往，目前香港房價的調整幅度不算很大，這也反映出現在的香港房地產市場比較穩健，即使在當下多重因素的影響下樓價過去幾年累計跌幅也在20%左右，是一個正常的波動範圍。

黃光耀還認為，内地是香港開發商的長線市場，「高才通」、專才計劃等人才政策在持續吸引内地購買力來港，無論是對租賃市場還是購房市場都創造了不小的需求。目前，還有部分内地買家因不太熟悉香港市場或高息環境等因素仍在觀望，「以租代買」。但如果降息落地，其對市場的威力可能不會小於「撤辣」。當市場氛圍改善，入市的腳步就會加快，相信觀望的内地買家、本地買家和投資者很多都會「由租轉賣」。

總的來看，香港樓市疲軟還是受經濟環境承壓、市場供應過剩、息口過高等因素的影響，在這種大環境下地產商很難逆勢取得好成績。而站在當下，降息是目前值得期待的一個關鍵利好因素。