【行業一線】「第三支箭」落地，房地產主旋律是分化？

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日前，國常會研究部署一批政策措施，房地產領域是否再有政策出爐受到關注。歸根結底，房地產行業復蘇進程緩慢，市場對於產業政策出台預期加強。

不過資本市場，招商蛇口發行股份購買資產並募集配套資金申請獲證監會注冊生效，為行業注入一劑強心劑，廣泛被解讀為利好信號。

「一批政策」是否涉及房地產？

經歷年初的高增長，房地產復蘇進程再次放緩。

統計局數據顯示，2023年1-5月，房地產開發投資額同比跌幅擴大至7.2%，商品房銷售額增速放緩。

近期房地產行業復蘇進程放緩，市場對於新的產業政策實施預期加強。疊加6.16國常會也指出「研究推動經濟持續回升向好的一批政策措施」，屆時是否再有利好房地產的政策出台受到關注。

對於國常會提出的「一批政策」，國盛證券推測，可能涉及三大財政手段。

該機構表示，5月以來其持續提示的「對政策可以樂觀點、組合拳有望陸續出台」正逐步兌現，具體到財政端，可能有穩增長、降成本、防風險三方面的舉措，短期緊盯政策性開發性金融工具、專項債的進展；財政之外，可重點期待的有：支持民企的法律制度、地產差異化放松（核心一二線城市）、進一步降息降準，6月20日LPR大概率下調、支持汽車（新能源）、重點基建項目等。

在寬松預期下，市場多認為本月LPR或將下調。

6月中旬，央行下調逆回購利率、常備借貸便利利率和中期借貸便利，同時，多家國有大行相繼調降活期和中長期人民幣存款掛牌利率，市場對於央行降息預期升溫。

東方金誠首席宏觀分析師王青分析稱，「我們判斷6月1年期LPR報價和5年期以上LPR報價有可能出現非對稱下調，即1年期LPR報價可能下調0.05個百分點，5年期以上LPR報價下調0.15個百分點。這將帶動企業和居民貸款利率，特别是居民房貸利率更大幅下調。」

開源證券認為，如果6月進行LPR調整，則有望提振居民購房購買力和信心，改善對未來房地產市場和政策方向的預期。

在強烈的政策預期下，招商蛇口擬以發行股份獲批，成為房地產行業一大利好信號。

「第三支箭」落地

6月16日，招商蛇口(001979.SZA)發行股份購買資產並募集配套資金申請獲證監會注冊生效，成為房地產行業一大利好。

具體來看，招商蛇口擬以發行股份方式分别購買南油集團24%股權和招商前海實業2.89%股權，並募集配套資金85億元，主要用於10個存量住宅項目後續建設及交付。

這筆交易對招商蛇口意義重大，尤其有利於其在「保交樓、保民生、保穩定」各項工作的順利推進。

而促成這項利好的根本原因在於2022年，證監會重啓暫停了12年的房企股權融資。

2022年底，證監會宣佈將恢復涉房上市公司並購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房地產企業境外市場上市政策；進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；積極發揮私募股權投資基金作用。

其中，股權融資被業内人士稱為「第三支箭」。招商蛇口重組項目被認為是房企股權融資政策出台後，A股市場首單成功取得注冊批文項目，標志著房企股權融資「第三支箭」在實操層面的正式落地。

對此，有投資者認為，招商蛇口成為A股地產企業中第一個試水「第三支箭」成功的公司，是為A股房企融資渠道又開一閘。

機構觀點方面，德邦證券認為，「第三支箭」首單落地，招商蛇口發行股份購買資產並募集配套資金審批通過，有助於為其他房企發行股權融資注入信心，推動房企股權融資項目加快落地。

據公告報道，A股市場目前還有2家房企披露重組方案，20家房企披露再融資方案。

早在2022年底，福星股份（000926.SZ）、世茂股份（600823.SH）、北新路橋（002307.SZ）等上市房企紛紛發佈股權融資公告，其中福星股份表示，擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，募集資金擬用於公司房地產項目開發。

日前，福星股份和中交地產（000736.SZ）的再融資項目已獲深交所審核通過，兩家公司計劃將募集資金主要投向棚戶區改造、以及「保交樓、保民生」的大型房地產項目，並補充流動資金。

港股市場，以碧桂園（02007.HK）、雅居樂(03383.HK)為代表的房企已經開啓多輪股權融資計劃。

無論對於港股或者A股上市房企，由於其經營主體大都在國内，所以產業政策利好，都對行業發展起到較大的推動作用。此次「第三支箭」在實操層面的正式落地，對行業融資、發展都能起到很好的提振作用。

值得一提的是，作為全民最關心的領域之一，行業大佬王石也有話說。

「房地產市場剛開始」

「談房地產，我最有發言權」。

6月18日，在2023年亞佈力論壇第九屆創新年會上，萬科集團創始人兼董事會名譽主席、萬科公益基金會理事長王石也對當下房地產發展提出見解。

他表示，「房地產不是結束了，而是剛剛開始」。

他認為，中國的房地產高速增長、高速發展時代已經結束，但這並不意味著房地產行業以後就沒有市場了。

總體看，當前房地產行業依舊處於高質量轉型發展之中，「房地產的調整不是說做其他的去了，還做房地產，但更多的是如何做好建築方面的經營，這是萬科考慮的。」

「我們參照日本的大和房屋，該公司曾經是日本三大住宅開發商之一，30年前它的主要收入75%是來源於買地、建房、賣房、經營，酒店、商場出租等其他服務收入不超過25%。30年過去了，服務收入現在已經佔到了大和收入的76%，而買地蓋房、建房、銷售才佔到24%。」

換言之，未來房地產行業的收入或將由銷售收入轉換為服務收入，對應的房企也將發生很大的角色轉變。

展望行業發展，國盛證券認為，中國房地產走過2021年大周期拐點後，未來主旋律是分化，該機構看好一線、不超過三分之二的二線、以及少量三線城市組合包，能在未來中周期跑赢全國整體水平。