蘇新服務（02152.HK）今起開始招股，公司是蘇州最大的物管公司

港股物業管理服務行業再添一員。

8月11日，蘇新美好生活服務股份有限公司（蘇新服務，02152.HK）啟動招股，招股時間定在2022年8月11日-8月16日，預期定價日為8月17日。公司擬發行2500萬股（香港公開發售占10%，國際發售占90%，另有15%超額配股權），發售價將為每股發售股份8.60港元-9.60港元，每手買賣單位500股，預期股份將於2022年8月24日在聯交所主機板掛牌上市。

（蘇新服務新聞發佈會）

招股書顯示，蘇新服務是一家物業管理服務提供者，業務包括為公共基礎設施提供城市服務以及為商業物業及住宅社區提供基本物業管理服務及增值服務，協助地方政府及公共權力部門提供城市服務。

蘇新服務是深耕長三角地區，尤其是蘇州的城市服務及物業管理服務提供者。按綜合實力計，公司在中指院評選的2022中國物業服務百強企業中排名第46位。根據弗若斯特沙利文的資料，於2021年，按總收益及城市服務收益計，公司在蘇州物業管理服務市場及蘇州城市服務市場排名均為第一，及按在江蘇省城市服務的收益、江蘇省非住宅物業管理服務的收益計，公司分別排名第3和第5。

截至2022年4月30日，蘇新服務已在中國訂約為78個項目提供公建專案管理服務、基本商業物業管理服務及基本住宅物業管理服務，總合約建築面積為8.0百萬平方米，其中，77個項目的在管總建築面積超過6.8百萬平方米。

結合業務分佈來看，蘇新服務的大部分業務集中在長三角地區。招股書顯示，2019年至2022年4月30日，蘇新美好生活來自長三角地區的在管建築面積分別約為6.4百萬平方米、7.0百萬平方米、6.7百萬平方米和6.8百萬平方米，分別約占在管總建築面積的99.6%、99.6%、99.6%和99.6%。按照收益計算，蘇新服務在長三角地區錄得收益分別占總收益的100.0%、99.8%、99.8%、99.3%及99.4%。進一步來看，公司業務主要集中在蘇州地區。

此外，蘇新服務同期已訂約為13個專案提供市政基礎設施服務。截至最後實際可行日期，其已在蘇州建設及運營兩個垃圾集運中心，最大產能為每天合共處理800噸生活垃圾及50噸大件垃圾。同時，蘇新服務也在蘇州建設另外一個垃圾集運中心，預期將於2023年初投入運營。該三個垃圾集運中心合共每天將能夠處理總計1,200噸的生活垃圾及50噸的大件垃圾。

業績表現方面，蘇新服務近三年營收呈現微幅增長的趨勢，淨利潤呈現小幅增長的趨勢。具體來看，2019財年至2021財年，蘇新服務的營業收入分別約為4.36億元、4.37億元、4.62億元人民幣，複合年增長率約為2.95%。此外，2021年前四個月及2022年前四個月，公司收入分別約為1.53億元及1.62億元人民幣。

盈利方面，2019財年至2021財年，蘇新服務的淨利潤分別約為4355萬元、4810萬元、5652萬元人民幣，複合年增長率約為13.91%。此外，2021年前四個月及2022年前四個月，公司淨利潤分別約為1871萬元及1914萬元人民幣。

現金流方面，2019財年至2021財年，蘇新服務的經營活動所得/（所用）現金淨額分別約為4521萬元、8886萬元和7027萬元人民幣。公司表示，其經營活動所得現金淨額由2020年的人民幣8886萬元減少至2021年的人民幣7027萬元，主要由於2021年公司向蘇州市虎丘區的若干國有企業（通常需要經過較長的審核程式方會向我們結算未結清的貿易應付款項）提供服務。然而，考慮到國有企業的信貸歷史及彼等不大可能違約，公司認為有關貿易應收款項並無重大可回收性問題。

值得一提的是，國內物業管理服務行業市場高度分散，企業間的競爭較為激烈。招股書提到，於2021年，業內排名前五的公司約僅占中國物業管理服務市場總收益的21.1%。

根據弗若斯特沙利文的資料，於2021年，按總收益計，蘇新服務在蘇州物業管理服務市場及城市服務市場排名第一，及按在管建築面積計，蘇新服務在蘇州物業管理服務市場亦排名第四。

按2021年總收益計，蘇新服務於中國物業管理服務市場的市場份額為0.1%、于蘇州物業管理服務市場的市場份額為2.3%，於中國城市服務市場的市場份額為0.09%及于蘇州城市服務市場的市場份額為4.3%。

按在管建築面積計，截至2021年12月31日，蘇新服務於中國物業管理服務市場的市場份額為0.02%，及于蘇州物業管理服務市場的市場份額為1.1%。

根據介紹，蘇新服務本次IPO擬將收取的全球發售所得款項淨額用於以下用途：約30%用於尋求選擇性收購專注于向商業物業提供城市服務及物業管理服務的其他物業管理公司；約30%用於尋求戰略性投資於垃圾集運中心及為垃圾集運中心提供運營及管理服務的公司；約23%用於擴大及豐富公司的物業管理服務；約4%用於進一步開發公司的智慧物業管理系統；約3%用於深化與中國及海外一流大學合作；約10%用於一般業務運營及營運資金。