苏新服务（02152.HK）今起开始招股，公司是苏州最大的物管公司

港股物业管理服务行业再添一员。

8月11日，苏新美好生活服务股份有限公司（苏新服务，02152.HK）啟动招股，招股时间定在2022年8月11日-8月16日，预期定价日为8月17日。公司拟发行2500万股（香港公开发售占10%，国际发售占90%，另有15%超额配股权），发售价将为每股发售股份8.60港元-9.60港元，每手买卖单位500股，预期股份将于2022年8月24日在联交所主机板挂牌上市。

（苏新服务新闻发布会）

招股书显示，苏新服务是一家物业管理服务提供者，业务包括为公共基础设施提供城市服务以及为商业物业及住宅社区提供基本物业管理服务及增值服务，协助地方政府及公共权力部门提供城市服务。

苏新服务是深耕长三角地区，尤其是苏州的城市服务及物业管理服务提供者。按综合实力计，公司在中指院评选的2022中国物业服务百强企业中排名第46位。根据弗若斯特沙利文的资料，于2021年，按总收益及城市服务收益计，公司在苏州物业管理服务市场及苏州城市服务市场排名均为第一，及按在江苏省城市服务的收益、江苏省非住宅物业管理服务的收益计，公司分別排名第3和第5。

截至2022年4月30日，苏新服务已在中国订约为78个项目提供公建专案管理服务、基本商业物业管理服务及基本住宅物业管理服务，总合约建筑面积为8.0百万平方米，其中，77个项目的在管总建筑面积超过6.8百万平方米。

结合业务分布来看，苏新服务的大部分业务集中在长三角地区。招股书显示，2019年至2022年4月30日，苏新美好生活来自长三角地区的在管建筑面积分別约为6.4百万平方米、7.0百万平方米、6.7百万平方米和6.8百万平方米，分別约占在管总建筑面积的99.6%、99.6%、99.6%和99.6%。按照收益计算，苏新服务在长三角地区录得收益分別占总收益的100.0%、99.8%、99.8%、99.3%及99.4%。进一步来看，公司业务主要集中在苏州地区。

此外，苏新服务同期已订约为13个专案提供市政基础设施服务。截至最后实际可行日期，其已在苏州建设及运营两个垃圾集运中心，最大产能为每天合共处理800吨生活垃圾及50吨大件垃圾。同时，苏新服务也在苏州建设另外一个垃圾集运中心，预期将于2023年初投入运营。该三个垃圾集运中心合共每天将能够处理总计1,200吨的生活垃圾及50吨的大件垃圾。

业绩表现方面，苏新服务近三年营收呈现微幅增长的趋势，净利润呈现小幅增长的趋势。具体来看，2019财年至2021财年，苏新服务的营业收入分別约为4.36亿元、4.37亿元、4.62亿元人民币，複合年增长率约为2.95%。此外，2021年前四个月及2022年前四个月，公司收入分別约为1.53亿元及1.62亿元人民币。

盈利方面，2019财年至2021财年，苏新服务的净利润分別约为4355万元、4810万元、5652万元人民币，複合年增长率约为13.91%。此外，2021年前四个月及2022年前四个月，公司净利润分別约为1871万元及1914万元人民币。

现金流方面，2019财年至2021财年，苏新服务的经营活动所得/（所用）现金净额分別约为4521万元、8886万元和7027万元人民币。公司表示，其经营活动所得现金净额由2020年的人民币8886万元减少至2021年的人民币7027万元，主要由于2021年公司向苏州市虎丘区的若干国有企业（通常需要经过较长的审核程式方会向我们结算未结清的贸易应付款项）提供服务。然而，考虑到国有企业的信贷历史及彼等不大可能违约，公司认为有关贸易应收款项并无重大可回收性问题。

值得一提的是，国內物业管理服务行业市场高度分散，企业间的竞争较为激烈。招股书提到，于2021年，业內排名前五的公司约仅占中国物业管理服务市场总收益的21.1%。

根据弗若斯特沙利文的资料，于2021年，按总收益计，苏新服务在苏州物业管理服务市场及城市服务市场排名第一，及按在管建筑面积计，苏新服务在苏州物业管理服务市场亦排名第四。

按2021年总收益计，苏新服务于中国物业管理服务市场的市场份额为0.1%、于苏州物业管理服务市场的市场份额为2.3%，于中国城市服务市场的市场份额为0.09%及于苏州城市服务市场的市场份额为4.3%。

按在管建筑面积计，截至2021年12月31日，苏新服务于中国物业管理服务市场的市场份额为0.02%，及于苏州物业管理服务市场的市场份额为1.1%。

根据介绍，苏新服务本次IPO拟将收取的全球发售所得款项净额用于以下用途：约30%用于寻求选择性收购专注于向商业物业提供城市服务及物业管理服务的其他物业管理公司；约30%用于寻求战略性投资于垃圾集运中心及为垃圾集运中心提供运营及管理服务的公司；约23%用于扩大及丰富公司的物业管理服务；约4%用于进一步开发公司的智慧物业管理系统；约3%用于深化与中国及海外一流大学合作；约10%用于一般业务运营及营运资金。