法國外貿銀行艾西亞：澳洲房屋供應快速增長 需新移民或外國投資者創造需求

法國外貿銀行亞太區首席經濟學家艾西亞就澳洲樓市發佈報告，疫情之下，澳洲房地產市場仍然活躍，但這一情況是在預期之中的: 考慮到政府為了保護家庭收入推出大規模財政刺激，澳聯儲(RBA)通過收益率曲線控制(YCC)迅速將利率保持在接近零的水準等政策。事實上，除了在疫情爆發初期澳洲房屋價值出現下跌之外，自2020年10月以來房屋價值已經連續7個月上漲。這一積極勢頭背後是供需狀況趨緊，4月全國房屋空置率降至1.9%，為2013年以來的最低水準。

持續的經濟復蘇短期内有望進一步支撐房地產市場。隨著防疫措施放寬，澳洲經濟正在恢復，商業情緒也在迅速回升。因此，3月份失業率快速下降至5.6%，招聘廣告顯示勞動力市場壓力進一步減輕。由於家庭財務狀況改善，截至2月底，95%的延期住房貸款已恢復還款。隨著居民對住房的負擔能力回升，預計短期内房地產市場的需求將會更加強勁。

不過，供應方面存在一些擔憂。澳聯儲宣佈到2024年之前會保持寬鬆的貨幣政策，因此從2020年9月起房屋審批開始加速。問題在於，在當前和未來的復蘇進程中需求會有多強勁。首先，從中期來看，國内需求可能不足以匹配不斷增長的供應。住房債務仍接近歷史最高水準，約為可支配收入的140%。其次，由於疫情風險仍然籠罩全球，嚴格的邊境管制也對向澳洲的移民起到限制作用，進而抑制人口增長。最後，對外國直接投資的監管可能會限制來自海外的需求。事實上，在2015年澳外國投資審查委員會(FIRB)收緊監管後，外國買家對住房需求的份額已經出現持續下降。

總體而言，房地產市場的積極勢頭在中期内可能會減弱，空置率可能會上升。除非澳洲的移民數量再次增加，否則可能會出現「供大於求」的情況。退而求其次的可能性是促進外國投資，不過需要推動投資來源多元化以減少地緣政治或監管風險。